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全方位的服務和獨特的優(yōu)勢使得新鴻基面對蘋果，依然能夠不給予任何租金優(yōu)惠和裝修補貼，“假如合同簽八年，中間我們還要根據(jù)市場行情調(diào)整租金，比如我頭三年是固定租金，之后再續(xù)簽就按市場租金收。”蔡志強介紹。
為了配合餐飲業(yè)態(tài)，新鴻基耗資1000萬將排風引到頂層；二樓人流不夠，便耗資1000萬新建電梯；為了方便顧客打車，蔡志強將商場東北角2個年租金收入上百萬的名表店改成出租車�？空尽�“在王府井打車很難，沒有出租車�？空镜脑�，跑到馬路上追出租車很危險，我也坐過出租車，一個腳剛上去，另一個腳還沒上去就開車了，司機怕交警罰款。”蔡志強說，新鴻基做這個出租車�？空疽埠艹晒Γ�配有禮賓服務大使為乘客開關(guān)車門，方便顧客上下車，到王府井的出租車基本都來這邊等活，“不管顧客有沒有購物，項目知名度提高了。”“為了加強體驗，我們商場B1層有一家阿迪達斯概念店，里面是最新的裝修，有很多彩色燈光打下來，不僅賣球鞋，還有咖啡桌能坐下慢慢聊。”蔡志強介紹，北京apm還將引進一家創(chuàng)意飾品店，面積有1000多平方米，“它不只賣飾品，在店里面還有彈琴唱歌的，你喝著咖啡，感覺會非常休閑、舒服。我們看重的是客戶體驗，給消費者一種不同的新鮮感覺，這是長期收益。”
如今，北京apm的燈光已全部改成LED節(jié)能燈，改后節(jié)能30%。在這背后，所有的轉(zhuǎn)型改造，都需要巨大投入，追求長期收益的新鴻基用其獨特的運營方式，慢慢獲得了業(yè)界口碑和本地消費者的認可。
外界可看到這樣一份成績單：北京apm的客流量日均13萬，周末更是能達到15萬，“80%都是本地消費者，其中40%的客人是從一號和五號線地鐵站過來的。”蔡志強介紹，年租金回報率能達到7%－8%。
為了再度增強體驗性，蔡志強正打算在北京apm內(nèi)增加一個2萬平方米的兒童區(qū)。
“穩(wěn)商業(yè)”法則
雖然新鴻基進軍中國內(nèi)地的第一站是北京，但是截至去年底，其已落成的105萬平方米投資物業(yè)中近七成位于上海。“先來北京，做好北京，你再去其他城市拿地就比較好拿。”蔡志強解釋，“上海理性一點，經(jīng)濟發(fā)展更好。”
2006年，新鴻基在上海的首個綜合體上海國金中心IFC開工建設(shè)，直到6年后的2012年才落成開業(yè)。隨后，新鴻基又將香港的ICC（環(huán)球貿(mào)易廣場）品牌帶入上海，這便是總體量26萬平方米的上海環(huán)貿(mào)廣場iapm，2011年開始落成啟用。“我們在上海的租金收入，每年都是百分之十幾的增長，去年上海國金中心IFC的商業(yè)營業(yè)額超過40億（不包括蘋果專賣店）。iapm商場開業(yè)一年多，狀況也在逐步變好，每個月的營業(yè)額也過億元。”新鴻基董事鄧維聰此前接受經(jīng)濟觀察報采訪時稱。
去年9月，新鴻基耗資275.8億港元拿下上海徐家匯商圈總建筑面積71萬平方米的商業(yè)綜合體項目。該項目的四成樓面將于未來五年出售，其余為自持物業(yè)。
新鴻基也在內(nèi)地的項目中嘗試與其他開發(fā)商合作。2006年，其與華潤置地合作杭州萬象城�？傮w量130萬平方米的無錫萬象城，也是新鴻基與華潤置地合作的項目，新鴻基持股40%。
2011年，新鴻基還與恒基兆業(yè)地產(chǎn)、九龍倉聯(lián)合開發(fā)總體量130萬平方米的成都環(huán)貿(mào)廣場，其中新鴻基持股40%。“選擇合作開發(fā)，是因為新鴻基太保守，按照他們的拿地目標價在國內(nèi)經(jīng)常拿不到地，合作開發(fā)不僅可以拿到滿意的土地，還可以降低風險，減輕資金壓力。”大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜稱。
截至6月30日，新鴻基手持現(xiàn)金185億港元，一年內(nèi)的銀行借款92億港元，公司股東資金由去年底3859億港元增加至4187億港元，按凈債項相對公司股東資金比例來計算，負債率為15.7%。
雖然手握巨資，但是新鴻基依然保持著“慢商業(yè)”的擴張速度，“我們的負債率只有15.7%，不像內(nèi)地有的開發(fā)商負債率甚至超過100%，股東收入100塊，就借100塊，而我們收入100塊，只借15塊多。太快的話，人才去哪兒找？”蔡志強說。（來源：經(jīng)濟觀察報 作者：郭海飛） 共2頁 上一頁 [1] [2] 新鴻基分產(chǎn)落幕 郭炳湘另謀發(fā)展 萬科加速商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化 學新鴻基還是凱德？ 萬科加速商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化 新鴻基模式or凱德模式？ K11、北京apm等購物中心如何玩轉(zhuǎn)感官營銷 新鴻基馮秀炎：奢侈品購物中心運營有道 搜索更多: 新鴻基 apm |
