核心摘要：在放棄A股IPO僅僅兩個(gè)多月之后，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”）于9月16日晚上在港交所發(fā)布預(yù)披露材料，代表其港股登陸戰(zhàn)正式開始。

　　紅商網(wǎng)訊：在放棄A股IPO僅兩個(gè)多月之后，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”）于9月16日晚間在港交所發(fā)布預(yù)披露材料，代表其港股登陸戰(zhàn)正式打響。有香港投行人士對(duì)上證報(bào)記者預(yù)測(cè)：“按照正常的港股上市流程周期，公司最快將在年內(nèi)完成掛牌上市。若能在年內(nèi)順利上市，按照萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有盈利水平以及參照港股同類商業(yè)地產(chǎn)公司的估值，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市后的市值將是千億級(jí)，也將成為今年港股最大規(guī)模IPO。”

　　值得注意的是，在上市前夕的今年7月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)剛進(jìn)行過一輪股權(quán)激勵(lì)，以每股7.36元的價(jià)格向61人（包括部分現(xiàn)有股東、董事、高管層成員及雇員，及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的若干雇員）發(fā)行合共1.388億股新股，占發(fā)行后總股本的3.58%，注冊(cè)資本從37.36億元增至38.75億元。

　　萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)版圖浮現(xiàn)

　　目前，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司（即“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”）擁有兩家上市公司，分別是去年剛在香港借殼上市的“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”（前身為“恒力商業(yè)地產(chǎn)”），以及在美國(guó)紐交所上市的AMC院線。但這兩家上市公司都不是萬(wàn)達(dá)的主要公司。其中，AMC的主要資產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)在美國(guó)收購(gòu)的院線資產(chǎn)，而香港公司主要業(yè)務(wù)有5個(gè)項(xiàng)目，且與萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主業(yè)幾乎毫無(wú)關(guān)系，只有一個(gè)是真正的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，位于桂林。

　　據(jù)了解，受制于香港的法律，萬(wàn)達(dá)無(wú)法將主業(yè)注入該殼公司。根據(jù)香港上市規(guī)則，買殼后的24個(gè)月內(nèi)，殼公司收購(gòu)某項(xiàng)資產(chǎn)的資產(chǎn)比例、盈利比例、收益比例、代價(jià)比例以及股本比例五項(xiàng)核心指標(biāo)中的任意一項(xiàng)指標(biāo)超過100%，都會(huì)被按新股上市處理，這令萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)難以在短期內(nèi)通過買殼注入資產(chǎn)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)整體上市。而且，該公司已于今年8月底宣布將更名為“萬(wàn)達(dá)酒店”（下稱“萬(wàn)達(dá)酒店”），顯然是為萬(wàn)達(dá)旗下商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)立IPO讓路。

　　本次赴港IPO的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下購(gòu)物中心、豪華酒店、銷售物業(yè)等核心資產(chǎn)，被稱為萬(wàn)達(dá)的“硬件平臺(tái)”。根據(jù)預(yù)披露，截至2014年6月末，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)5040億元，累計(jì)持有物業(yè)1684萬(wàn)平方米。其中，2014年上半年凈利潤(rùn)49.17億元，預(yù)計(jì)2014年全年凈利潤(rùn)至少為199億元。從披露信息來(lái)看，未來(lái)港股公司“萬(wàn)達(dá)酒店”將負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)在國(guó)外酒店的投資和運(yùn)營(yíng)，國(guó)內(nèi)的豪華酒店資產(chǎn)都在本次擬IPO萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。

　　盡管未提及萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的首發(fā)募資額度，但招股書顯示，公司將把90%的募集資金用于10個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的融資，包括廣元萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、哈爾濱哈南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等；而剩余的10%將用作公司運(yùn)營(yíng)資金或其他一般公司用途。

　　在港股IPO同時(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下“軟件平臺(tái)”之一的萬(wàn)達(dá)院線正在深交所中小板排隊(duì)。目前已由“中止審查”回歸到正常的“在審”狀態(tài)，IPO申請(qǐng)?zhí)幱?ldquo;已反饋”階段。

　　在股權(quán)結(jié)構(gòu)上，王健林直接持有大連合興投資有限公司（簡(jiǎn)稱“大連合興”）98%股權(quán)（其子王思聰持股另2%），大連合興直接持有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)99.76%股權(quán)；王健林還直接持有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)0.24%股權(quán)。本次公開發(fā)行前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持股51.07%，王健林直接持股7.93%，王健林妻子林寧持股3.72%股權(quán)；公司其余股東為董監(jiān)高、機(jī)構(gòu)及自然人。而港股“萬(wàn)達(dá)酒店”則是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)持股68%的控股子公司。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)首度曝光

　　預(yù)披露材料首次對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行了詳細(xì)披露，頗具看點(diǎn)。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)主要擁有三大業(yè)務(wù)板塊：物業(yè)租賃及管理、物業(yè)銷售，以及酒店經(jīng)營(yíng)。預(yù)披露顯示，公司2011年至2013年的營(yíng)業(yè)收入分別為507.72億元、590.91億元、867.74億元，凈利潤(rùn)分別為197.79億元、273.10億元、245.81億元；2014年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收232.51億元、凈利潤(rùn)49.65億元。2014年預(yù)計(jì)核心凈利潤(rùn)（不包括公允價(jià)值收益）為132億元，比2013年有所增長(zhǎng)。

　　從業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，目前“物業(yè)銷售”是公司最主要的收入來(lái)源，但“物業(yè)租賃及管理”的收入占比逐步增長(zhǎng)，這也正是萬(wàn)達(dá)從房地產(chǎn)商向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)。據(jù)披露，物業(yè)銷售收入于2011年至2013年占公司總收入的比例都在85%以上，2014年上半年下降至70%；而物業(yè)租賃及管理的收入在2011年至2013年不足總收入的10%，2014年上半年已升至22%。

　　萬(wàn)達(dá)的快速擴(kuò)張戰(zhàn)略也在預(yù)披露文件中一覽無(wú)余。截至2014年6月30日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有159座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中完工的71座；168個(gè)購(gòu)物中心中已開業(yè)89個(gè)購(gòu)物中心；102家酒店中已完工48家。也就是說(shuō)，在159座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中還有88座尚未完工，168個(gè)購(gòu)物中心中還有79個(gè)即將開業(yè)，102家酒店中還有54個(gè)正在擴(kuò)建。有業(yè)內(nèi)人士表示：“如果加上持有和在建的全部物業(yè)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)數(shù)量已超過全球最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商西蒙集團(tuán)。”

　　對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，外界一直猜測(cè)是靠高負(fù)債來(lái)維持。但從招股書來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2014年的資產(chǎn)負(fù)債率為51.6%，遠(yuǎn)低于目前上市房企63%左右的資產(chǎn)負(fù)債率。業(yè)內(nèi)人士表示：“這主要是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)物業(yè)的預(yù)售及銷售所獲資金，可以達(dá)到開發(fā)投資物業(yè)及酒店所預(yù)期的現(xiàn)金需求水平，并可以平衡整個(gè)項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。”

　　另外，從租金收入來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)近三年的平均租金不斷上升，目前已從2011年的每平方米每月57元上升到2014年上半年的75元，平均出租率達(dá)到97.8%。有行業(yè)分析師對(duì)上證報(bào)記者表示，“隨著每個(gè)商業(yè)體逐漸進(jìn)入成熟期之后，萬(wàn)達(dá)的租金收入還會(huì)有一個(gè)基數(shù)性的增長(zhǎng)，將成為公司一個(gè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。”

　　值得一提的是，就在不久前的8月29日，萬(wàn)達(dá)聯(lián)合騰訊、百度共同出資在香港注冊(cè)成立萬(wàn)達(dá)電子商務(wù)公司（下稱“O2O公司”），萬(wàn)達(dá)電商計(jì)劃一期投資人民幣50億元，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有70%股權(quán)，百度、騰訊各持15%股權(quán)，致力于打造全球最大的O2O電商公司。“未來(lái)，萬(wàn)達(dá)將通過打造O2O平臺(tái)實(shí)現(xiàn)線下線上融合發(fā)展，這也是萬(wàn)達(dá)未來(lái)的一大看點(diǎn)。”上述分析人士表示。（來(lái)自：上海證券報(bào)）

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