|
對商業(yè)地產(chǎn)，萬科曾一度態(tài)度模糊，而在今年的中期業(yè)績會上，總裁郁亮稱，萬科未來會像做住宅一樣發(fā)展商業(yè)。
而與凱雷的合作明晰了萬科商業(yè)地產(chǎn)的操作思路，領頭羊不再那么隱晦地表達對商業(yè)地產(chǎn)的重視程度了。
從王石三年來的海外游學、郁亮的紐約拜訪交流，似乎看不出萬科高層業(yè)余活動和地產(chǎn)的關聯(lián)，但這一切背后確實隱藏著與國際資本的密切接觸與引流。
“在過去一年多的國際化過程中，萬科結識了很多重要的不動產(chǎn)基金和資本機構，他們將是萬科商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營上的合作伙伴。”負責商用地產(chǎn)業(yè)務的萬科集團高級副總裁毛大慶說，他和集團執(zhí)行副總裁張旭在4月份波士頓馬拉松期間，去國際私募基金凱雷投資集團參觀學習，“把國際資本請到國內，這是有別于走出國門開發(fā)項目的另一種萬科國際化。”
8月28日，世界最大的投資公司代表凱雷與規(guī)模最大的房企萬科簽訂商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺意向書，意向成立資產(chǎn)平臺公司，兩者分別持股80%和20%，該平臺將收購萬科擁有的9個商業(yè)物業(yè)并長期持有，未來以資產(chǎn)證券化為目標退出。另一合作同步展開，雙方設立一家商業(yè)運營管理公司，負責資產(chǎn)平臺公司持有的各境內商業(yè)物業(yè)招租和運營管理。
“萬科與凱雷合作絕不是賣商業(yè)。”毛大慶對經(jīng)濟觀察報說，實際合作恰恰是落實萬科商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)思路，除了引入基金，調節(jié)資金占壓并實現(xiàn)商業(yè)快跑，另一條最核心的合作前提是，各合作項目保留和發(fā)揚萬科商業(yè)品牌，對萬科與凱雷的意向合作中設置的商業(yè)運營管理公司，萬科要有絕對的經(jīng)營管理權。
等待萬科商業(yè)地產(chǎn)的，會是一片坦途嗎？
小股操盤
“未來我們商用地產(chǎn)的量很多，持續(xù)性健康做下去，‘輕資產(chǎn)’是不二選擇，這種模式從萬科開始做商業(yè)便確定下來。”毛大慶把萬科住宅之外的業(yè)務統(tǒng)稱“經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務”，換算一下，這塊業(yè)務大約有2000多萬平方米資源，三四千億元資產(chǎn)規(guī)模。
區(qū)別于住宅零售，這類資產(chǎn)的問題在于長期持有會貢獻持續(xù)穩(wěn)定收入，但也有資金占用過大的弊病。萬科試圖通過國際化的途徑找到破解方法：從合作中的股權轉讓或商業(yè)資產(chǎn)處置獲得投資收益，通過聯(lián)營合營公司實現(xiàn)萬科的權益利潤并收取相應管理費用，讓資產(chǎn)輕起來。在這方面，凱德置地即是典范。
有著自由的資本市場環(huán)境，凱德模式的資本管理手法可謂純熟：在合作項目不同階段和資本平臺對接，通過房地產(chǎn)投資信托基金和私募房地產(chǎn)基金實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，形成有機的退出機制，適時回收資本以作進一步投資、擴張之用。收益上，在商業(yè)地產(chǎn)建設到經(jīng)營各階段，實現(xiàn)利益全線收割和自持資本逐漸退出，并以管理能力獲得豐厚的管理費用，這和萬達的持有模式有所不同。
二者合作利益源也將是多方面的，第一筆便來自不動產(chǎn)升值后的資產(chǎn)交易轉讓。除此之外，如萬科與凱雷合作仍持有資產(chǎn)平臺小股，還將享受經(jīng)營性收益，物業(yè)經(jīng)營管理收益，和基金合作成立基金平臺更有基金類別管理性收費。
與凱德所處國際資本環(huán)境不同，萬科難以在國內通過自行發(fā)行基金的方式完成其輕資產(chǎn)構想。這種特定的情況下，萬科不會也不能去全盤模仿凱德，而其與凱雷的合作模式，亦是當下一種通俗易懂方式。對萬科的意義在于，這次是首次與基金實現(xiàn)資產(chǎn)包層面的資產(chǎn)合作嘗試。
當然，萬科凱雷合作的最重要前提是，萬科要在經(jīng)營管理上保持主導管理權。按毛大慶的話說，所有項目都要保留萬科品牌，萬科還要繼續(xù)運營和管理資產(chǎn)，運營管理團隊亦出自萬科。“凱雷之后，我們還有單個項目的輕資產(chǎn)合作。”毛大慶說。其實去年萬科商業(yè)項目進入實際運營后，國際著名投資機構已經(jīng)強烈關注，與GIC、麥格理等均有不少探討和交流。這些投資機構在國際市場接觸了解萬科，并愿意隨萬科參與到國內不動產(chǎn)的發(fā)展中來。實際在去年底便有一個商業(yè)項目試水于國際資本整體合作，模式趨同，均是按比例共同持有，萬科小股份做百分百的運營管理。 共2頁 [1] [2] 下一頁 佛山南海萬科廣場10月1日開業(yè) 中影影城、TASTE超市進駐 傳萬科擬收購大連阿爾濱 回應稱從無接觸也無意向 外資接盤萬科商業(yè)項目 行業(yè)供應過剩促抄底頻現(xiàn) 萬科商業(yè)轉型采取輕資產(chǎn)模式 社區(qū)商業(yè)能否適用？ 分析：深圳龍崗萬科廣場的長、短板是什么？ 搜索更多: 萬科 |
