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紅商網訊：14年前，如果你正巧站在常德路南京西路路口，很可能是剛剛從西南角的柯達照相館取回最近一次家庭合影或最近一次旅行照片。
如今，照相館已一去不復返，取而代之的則是一系列巨型商場，消費者不用去巴黎、紐約，就可以買到最新一季的奢侈品。
14年后，這塊被稱之為上海核心CBD地段的重要區(qū)域，再現(xiàn)商業(yè)的轉型升級，靜安寺商圈更是與時俱進，成為上海眾多“巨人”商圈中，奔跑速度較快的一個。
地段為王 五大布局包攬商圈經濟
翻開商業(yè)地產的發(fā)展史，無不以絕佳的地段為重要衡量指標。
戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產部主管鄭志宏認為，商圈有自己的形象、功能與發(fā)展愿景，它在于本身商業(yè)的范疇，如商業(yè)物業(yè)規(guī)模、物業(yè)分布、商品經營種類、業(yè)態(tài)配比、租金物業(yè)費等運營成本；周邊辦公及住宅人口規(guī)模、居民戶數和企事業(yè)單位數，及相應人口年齡、性別、職業(yè)、受教育程度和收入水平結構以及交通地理狀況和顧客的流動性。更重要的是和城市及區(qū)域發(fā)展的能級相一致，于是衍生出了核心商圈，次級商圈和邊緣商圈。
鄭志宏向贏商網分析稱，南京西路作為上海核心商圈，其五大板塊包括：石門路地區(qū)；“梅恒泰”商辦休閑購物區(qū)；以波特曼麗嘉酒店、嘉里中心、上海展覽中心為核心的商辦會展酒店服務區(qū)；“永源路”主題購物街；以及以商業(yè)購物、公共活動、酒店辦公為主的靜安寺商圈。
它們實現(xiàn)了南京西路商圈高端商業(yè)、總部經濟和現(xiàn)代服務業(yè)的高度集聚，并呈現(xiàn)出濃厚的文化底蘊。南京西路已逐漸成繼法國香榭麗舍大街以及紐約第五大道的又一塊黃金版圖，如今各國奢侈品牌爭相入駐，日均人流量在120萬人次以上，成為靜安區(qū)的“黃金線”。
錦上添花 黃金商業(yè)版圖潛力待發(fā)
悄然之中，南京西路的商業(yè)版圖也開始經歷翻天覆地的升級與變革。
最早以“梅恒泰”為金三角著稱的核心區(qū)域，自2012年起，隨著芮歐百貨、靜安嘉里中心的陸續(xù)開業(yè)，南京西路——靜安寺商圈啟動新一輪升級，使得商圈重心從傳統(tǒng)的“梅恒泰”地區(qū)向靜安寺地區(qū)西移。
日前，環(huán)繞靜安公園的“金五星商圈”區(qū)域又將迎來商業(yè)新成員。贏商網獲悉，豐泰地產打造的首個內地大型零售購物廣場“晶品”于今年四季度試營業(yè)，將填補靜安寺商圈獨缺的中檔購物中心。
鄭志宏告訴贏商網，對于晶品而言，核心商圈的區(qū)位是把雙刃劍，一方面擁有品牌商戶最為看重的十幾萬白領消費客群和成熟的商業(yè)氛圍。另一方面，也意味著將面臨與商圈內眾多商業(yè)項目的激烈競爭。要想樹立自身的市場空間，則必須尋求差異化。“因此，晶品不僅在建筑設計上引入空中露臺等亮點，還在業(yè)態(tài)功能、檔次定位上與芮歐、嘉里中心、會德豐、久光等錯位競爭，并且更加側重餐飲、娛樂等體驗業(yè)態(tài)，其未來將在頂樓打造的4000平米娛樂場所，彌補了商圈內缺乏KTV及酒吧等夜間娛樂消費的市場空白。”鄭志宏說。
南京西路中端，形成了“金五星”與“金三角”并存共贏、相互促進的態(tài)勢，通過這幾個優(yōu)質商業(yè)物業(yè)支撐起的靜安寺商圈。
升級換代 板塊翹楚以變取勝
根據上海市最新規(guī)劃，“靜安寺—南京西路—長壽路”地區(qū)是上海2030年遠期整體布局中九個市中心區(qū)域現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展集群地之一。隨著晶品購物中心和剛剛啟動招商的大中里項目的陸續(xù)建成、開業(yè)，未來一個位于上海市中心的“重量級”立體商圈將由點及面逐漸成型。
由靜安寺商圈的升級發(fā)展，不難看出上海當下商業(yè)轉型的軌跡：從業(yè)態(tài)轉型引發(fā)商業(yè)物業(yè)的轉型，由商業(yè)地產的轉型推動整個商圈的升級優(yōu)化。
鄭志宏分析認為，商業(yè)地產的發(fā)展也正面臨著電子商務競爭、大量市場供應以及品牌的同質化的威脅，如何從眾多紅海競爭中脫穎而出，是每一個商業(yè)地產運營商都在思考的問題。“目前看來，靜安寺商圈，以其快速的市場反應、強大的資源整合能力，一直能在競爭中取勝。這不禁讓人感嘆靜安地產市場的轉型不僅促進了該地區(qū)的服務產業(yè)，更促進了其在上海這個大都市作為高端商圈、時尚生活方式的地位。”（來自：贏商網）
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