“這也是華僑城目前比較著急的地方，對于華東市場，這幾年在不斷投入，但收效甚微，資金掣肘比較嚴重。”鴻毅資本總裁張義鴻認為。
快而快不起來 資產(chǎn)負債率高企
由于發(fā)展緩慢，更多的矛頭指向了華僑城的發(fā)展模式上，目前，華僑城的產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)、文化、旅游、酒店、電子及配套包裝等多個業(yè)務(wù)體系。一直以來，華僑城憑借歡樂谷等主題公園項目，屢屢在全國各大城市拿地，其旅游業(yè)務(wù)自沿海向內(nèi)地急速擴張。
從早年的財務(wù)報表來看，華僑城集團的毛利率一直保持在60%左右，與同樣定位中高端地產(chǎn)的招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)相比，約高出10%以上。但是，當年與華僑城在同一起跑線上的企業(yè)，紛紛轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)，快速開發(fā)、快速銷售以及快速回籠資金，華僑城則顯得反應(yīng)過慢，盡管其多次提出要加快周轉(zhuǎn)速度，但卻快不起來。
華僑城的年報顯示，2012年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將繼續(xù)貫徹“以快制勝”的經(jīng)營策略，縮短土地儲備去化周期，密切把握政策動向，加大對市場剛性需求的關(guān)注，對重點區(qū)域積極利用產(chǎn)品創(chuàng)新、舊城改造等方式，掌握市場主動。2013年，本集團將繼續(xù)堅持加快周轉(zhuǎn)的策略，推出順應(yīng)市場需求的產(chǎn)品，加快資金回籠，提高資金使用效率。2014年上半年，公司秉承多年來的核心經(jīng)營理念，不斷提高運營效率，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，強化專業(yè)能力，提高周轉(zhuǎn)率，上半年經(jīng)營效益穩(wěn)中有升。
不難發(fā)現(xiàn)，近幾年華僑城將“提高周轉(zhuǎn)率，加快資金回籠”作為房地產(chǎn)開發(fā)攻克的難點，這也從側(cè)面反映了華東區(qū)域項目在資金流轉(zhuǎn)和地產(chǎn)開發(fā)上已顯現(xiàn)出弊病。
“想快而快不起來，有三個原因：第一，本身的業(yè)務(wù)模式使然，像華僑城這樣的重開發(fā)模式，必須在一個項目長期經(jīng)營；第二，團隊的執(zhí)行力有問題，像華僑城的華東區(qū)域的團隊，其執(zhí)行力以及對于市場的應(yīng)變能力較為薄弱；第三，企業(yè)的組織架構(gòu)和文化偏差，一個企業(yè)要轉(zhuǎn)型，是組織賦予每個部門的新的能力，如果這些人的能力沒有跟上，轉(zhuǎn)型其實就是一句空話。”顧偉民認為。
如果周轉(zhuǎn)速度提不起來，又是大盤開發(fā)，就會導(dǎo)致負債率的上升。報表顯示，2007年至2013年，華僑城資產(chǎn)負債率從61.49%上升到68.53%。在2013年年中時，其負債率更高達71.6%，創(chuàng)下2007年以來的最高紀錄，也超出了國資委所要求的70%警戒線。
對于華僑城的模式，上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成有自己的看法。他認為，無論是此前華僑城“旅游+地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)定位，還是后來轉(zhuǎn)型“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運營商”，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直都是服務(wù)于旅游文化產(chǎn)業(yè)，這樣的產(chǎn)業(yè)定位本身就不適合高周轉(zhuǎn)，也不是高利潤的行業(yè)，這樣的行業(yè)則需要潛心專研每一個不同項目，著重項目的長遠發(fā)展，并從中獲取穩(wěn)定的回報。
在去年底的投資者關(guān)系活動中，華僑城高管表示，目前公司處于建設(shè)期，還需要用地產(chǎn)來支持旅游發(fā)展，地產(chǎn)收入主要用來反哺旅游業(yè)務(wù)。盡管華僑城把房地產(chǎn)定位為主營業(yè)務(wù)，但其卻難以實現(xiàn)大規(guī)模的自我獨立發(fā)展，往往需要與旅游項目捆綁在一起，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。華僑城集團也曾多次表示，不要用房地產(chǎn)企業(yè)的標準來衡量華僑城。
文化旅游是出路？
“2014年，公司旅游綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計劃開工面積約為96萬平方米，計劃可售面積約為159萬平方米。”華僑城的年報中如此描述。從華僑城最近公布的公告中可以得出結(jié)果，華僑城計劃大力發(fā)展旅游文化領(lǐng)域。
“公司正處于建設(shè)期的順德項目將綜合歡樂谷、歡樂海岸、東部華僑城等景區(qū)的特點，未來有望成為公司綜合旅游產(chǎn)品的代表。公司旗下全資子公司重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司在重慶市工商行政管理局辦理完成工商注冊登記，取得營業(yè)執(zhí)照。旨在拓展文化旅游綜合項目。”華僑城相關(guān)人士表示。
根據(jù)此前公告，華僑城6月6日耗資51.22億元競得位于重慶北部新區(qū)禮嘉組團6宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，地塊總占地面積112.98萬平方米，總建筑面積215.1萬平方米，擬打造成集文化旅游、娛樂體驗、生態(tài)休閑、主題商業(yè)、人文社區(qū)等多種業(yè)態(tài)于一體的大型文化旅游綜合項目。
華僑城相關(guān)人士表示，華僑城研發(fā)中心對于各類產(chǎn)品的研究比較深入，比如城市綜合體，華潤模式是滾動開發(fā)模式，一期建設(shè)持有物業(yè)，通過穩(wěn)定的高額租金回籠資金并用于二期開發(fā)建設(shè)，二期通過價值提升的可售物業(yè)快速回籠資金并擁有持續(xù)的持有物業(yè)的租金回報。模式優(yōu)點是盈利空間大，利潤率高，但同時對開發(fā)商商業(yè)運營能力、資本運作能力有較高要求；模式不足的地方在于其前期投資成本大，資本回籠相對較長。
上海城市房地產(chǎn)估價有限公司高級咨詢師邵明浩表示，文化旅游地產(chǎn)本身的開發(fā)周期就比較長，其思路也不能是房地產(chǎn)的開發(fā)思路。很多房企并不是真正在做旅游文化地產(chǎn)，而是借旅游名義做房地產(chǎn)，也有一些房企想做好，卻在很多方面被誤導(dǎo)了。我認為華僑城是當前在這個領(lǐng)域研究比較深入的企業(yè)。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉也認為，在開發(fā)旅游地產(chǎn)過程中，多數(shù)開發(fā)商看重的是短期回報，并非旅游地產(chǎn)帶來的長期利潤。在這種發(fā)展思維下，形成了圈地賣房的粗放式發(fā)展態(tài)勢。
“旅游+地產(chǎn)”的模式不斷復(fù)制，導(dǎo)致華僑城資產(chǎn)負債率不斷攀升，而新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)短期內(nèi)又難見投資回報，使得華僑城凈利潤直線下滑，資產(chǎn)負債率也一直居高不下。
事實上，在蘇河灣項目的開發(fā)過程中，華僑城就遭遇過嚴重的資金瓶頸，該項目的推進也落后于華僑城最初的規(guī)劃。不過，在此前流動性寬松的背景下，華僑城擁有相當多的融資手段——可以從銀行獲得貸款，亦可以從大股東處獲得委托貸款，同時，還可以發(fā)行中期票據(jù)、短期債券。另外，華僑城在香港還有現(xiàn)成的融資平臺華僑城（亞洲）。
“這些融資手段當前是解決資金瓶頸的資源，但是如果整個市場的流動性都有可能進一步收縮，甚至到相當緊張的地步，這些融資手段是否還能解決問題？這其中有很大的不確定性。作為投資來講，我們并不希望賭博。”長期跟蹤華僑城的某私募基金經(jīng)理向記者表示。
“現(xiàn)在，華僑城旅游已成功打造出一個以文化旅游業(yè)務(wù)為核心、旅游地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為輔助的產(chǎn)業(yè)鏈條。如果這個產(chǎn)業(yè)鏈打通，那么華僑城后續(xù)的發(fā)展是可期的。”張義鴻認為。（來自：中國房地產(chǎn)報 向軍）
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