紅商網(wǎng)訊：萬科、保利去年聯(lián)合拿下的重慶江北嘴溉瀾溪地王，其后續(xù)開發(fā)曾備受關(guān)注，而這在最近有了新的消息。
據(jù)悉，溉瀾溪地塊分為兩部分，一部分由保利開發(fā)，物業(yè)形態(tài)由高層、獨(dú)棟商業(yè)、辦公樓及公寓組成，整體規(guī)劃以高端高層住宅產(chǎn)品為主；另一部分由萬科開發(fā)，主要產(chǎn)品有大平層豪宅、洋房、別墅和商業(yè)綜合體等。
其中，保利觀瀾項(xiàng)目已于7月12日推出一期房源，戶型為套內(nèi)約49-87平方米魅系城市公館。
而萬科御瀾道目前也已開放臨時(shí)接待中心，并預(yù)計(jì)下半年首次開盤。與保利觀瀾不同，該項(xiàng)目將推出洋房和大平層豪宅，面積包括140-150平方米、180-200平方米。
不難看出，在溉瀾溪地王的開發(fā)上，萬科、保利將各自打造產(chǎn)品，并維持各自的銷售公司分別進(jìn)行銷售。
對此業(yè)內(nèi)人士指，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)快慢的選擇，一方面取決于企業(yè)自身對重慶市場的判斷，一方面也取決于各自的經(jīng)營策略。
差異化開發(fā)選擇
在萬科、保利聯(lián)合拿下溉瀾溪地王后，業(yè)內(nèi)便曾預(yù)計(jì)，企業(yè)為了保證資金的正常周轉(zhuǎn)，應(yīng)該會采用快速開發(fā)銷售的策略。
事實(shí)上，從萬科和保利各自開發(fā)的結(jié)果來看，保利的產(chǎn)品特點(diǎn)是高周轉(zhuǎn)，快速開發(fā)銷售。同時(shí)，項(xiàng)目首期推出剛需戶型，定價(jià)9200元/平方米起，這被普遍認(rèn)為更多走的是性價(jià)比路線。
據(jù)悉，目前保利觀瀾周邊能參照的項(xiàng)目主要是魯能星城，后者近期在售6街區(qū)14號樓81-115平方米房源戶型，但折后價(jià)達(dá)9600-10300元/平方米。
而萬科并未復(fù)制此前的產(chǎn)品線，御瀾道項(xiàng)目將是其在重慶首個(gè)商業(yè)綜合體，并邀請國際設(shè)計(jì)師規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)國際經(jīng)理人，嘗試國際人居風(fēng)格。
由此看來，兩者在自身產(chǎn)品定位、運(yùn)營模式、追求理念上存在著極大差異。
對此戴德梁行重慶公司研究部分析師韓麗指出，隨著很多新興區(qū)域的出現(xiàn)，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)逐漸改變，他們開始選擇去臨近的社區(qū)商業(yè)而非距離較遠(yuǎn)的傳統(tǒng)五大商圈。以剛需項(xiàng)目著稱的萬科開始做商業(yè)綜合體，原因之一可能是為其以后的開發(fā)做配套。
同時(shí)，萬科于2012年6月28日高調(diào)宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，其運(yùn)作概念也將從社區(qū)商業(yè)擴(kuò)展成城市商業(yè)。選擇溉瀾溪地王作為綜合體的開發(fā)試驗(yàn)田，或許也是另一個(gè)原因。
容磁咨詢有限公司總經(jīng)理王雪松也指出，受信貸緊縮影響，重慶的成交出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象。保利的高端住宅以小戶型為主，更多的是注重高周轉(zhuǎn)、回籠資金。
對于兩家企業(yè)差異化的選擇，上述人士認(rèn)為，一方面取決于企業(yè)自身對重慶市場的判斷，一方面也取決于各自的經(jīng)營策略。
53.7億聯(lián)合拿地
早在2013年6月27日，重慶出讓江北區(qū)溉瀾溪組團(tuán)G分區(qū)G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02號宗地等地塊，總占地面積28.24萬平方米，容積率4.38，可建規(guī)模123.72萬平米，起拍價(jià)53.72億元。
從整個(gè)地段位置來看，溉瀾溪地塊占盡北濱路一線江景。靠近彈子石CBD和江北嘴CBD，同時(shí)此地塊作為預(yù)備區(qū)未來CBD中心。作為江北嘴商務(wù)中心的配套供給區(qū)域，溉瀾溪商業(yè)位置較為優(yōu)越。
最終，溉瀾溪地塊只有保利萬科聯(lián)合體1家報(bào)名，以掛牌底價(jià)成交，成交總價(jià)53.72億元，樓面單價(jià)4342元/平方米，一舉成為重慶的總價(jià)地王。
對于萬科、保利兩家企業(yè)聯(lián)合拿地，重慶一家開發(fā)商相關(guān)人士認(rèn)為，此舉更多的是為了增加拿地的競爭力，可以分別降低拿地的成本，畢竟起價(jià)已達(dá)53.72億元。"共同拿地，相對于兩家企業(yè)去競爭太高土地成本合適得多。"
從成交價(jià)看，兩家企業(yè)在聯(lián)合拿地后，不用付出額外的溢價(jià)，確實(shí)達(dá)到最理想的效果。
據(jù)了解，諸如萬科、保利這種拿地的方式，在重慶并不鮮見。2013年11月13日，重慶推出兩路中央公園東側(cè)600畝地塊，最終由香港置地聯(lián)合招商地產(chǎn)以40.1億元的價(jià)格競得。（來自：觀點(diǎn)地產(chǎn)）
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