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“價(jià)格的確不是很高，但整賣原本就比零售價(jià)格要低一些，零售非常復(fù)雜，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)對(duì)作為央企的首地來(lái)說(shuō)影響也不好。而且交易對(duì)資金和經(jīng)營(yíng)的要求很高，能接手的企業(yè)也不多。”柏文喜解釋道。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)界享有盛譽(yù)、雄心勃勃的凱德商用來(lái)說(shuō)，收購(gòu)大峽谷顯然不算是一次冒險(xiǎn)，但在北京商業(yè)發(fā)展“北快南慢，東先西后”的規(guī)律之下，大峽谷落后的業(yè)態(tài)、稀疏的人流如何扭轉(zhuǎn)，仍是盤桓在凱德面前的一道考題。
凱德式升級(jí)
作為一家在中國(guó)37個(gè)城市開設(shè)了62家購(gòu)物中心、總建筑面積達(dá)644萬(wàn)平方米、總物業(yè)值796億元的商業(yè)地產(chǎn)商，在接手北京第10家購(gòu)物中心時(shí)，凱德的一系列操作手法，已經(jīng)完全是“凱德式”商業(yè)升級(jí)的“規(guī)定動(dòng)作”。
2013年11月，在完成大峽谷收購(gòu)僅幾個(gè)月之后，凱德即宣布將首地大峽谷購(gòu)物中心轉(zhuǎn)手于CRCT（凱德商用中國(guó)信托）。此次交易包括該購(gòu)物中心所屬公司凱德商用全資附屬公司CRI的16.7萬(wàn)已發(fā)行股本以及2.15億股東貸款。上述轉(zhuǎn)讓全部完成后，CRI不再為凱德商用的全資附屬公司。
CRCT是新加坡第一個(gè)、也是唯一一個(gè)專注投資于中國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，已于2006年在新加坡證券交易所上市。其資產(chǎn)組合包括9個(gè)收益型的購(gòu)物中心，凱德商用現(xiàn)持有其26.97%股權(quán)。
通過(guò)旗下私募資金收購(gòu)商用物業(yè)，然后由項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，當(dāng)旗下商業(yè)物業(yè)達(dá)到一定階段，如回報(bào)率達(dá)到一個(gè)較穩(wěn)定水平后，凱德商用就通過(guò)將其注入其控股的REITs上市，將其轉(zhuǎn)化為公共投資，從而獲得更多的資金進(jìn)行再投資。這正是凱德“私募+REITs”模式的標(biāo)準(zhǔn)打法。
凱德商用中國(guó)區(qū)總裁駱偉漢曾多次表示，被大多數(shù)人視為融資渠道的REITs，對(duì)凱德商用來(lái)說(shuō)是一種經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)將項(xiàng)目打包裝入一個(gè)境外成立的私募基金或信托基金，凱德能夠輕裝上陣地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行100%持有并全力運(yùn)營(yíng)，待項(xiàng)目成熟、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后再出售套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)階段性盈利，然后繼續(xù)循環(huán)投資，由此，凱德構(gòu)建了一個(gè)從開發(fā)商到私募基金再到REITs的完整的投資和退出流程。
“‘私募基金+REITs’是凱德商用的核心優(yōu)勢(shì)，也決定了它的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和一般的物業(yè)管理公司不同。”柏文喜指出，由于凱德商業(yè)的租金水平對(duì)REITs很重要，所以凱德希望實(shí)現(xiàn)租金收益最大化，因此凱德的運(yùn)營(yíng)管理以租金收益為導(dǎo)向。“凱德的購(gòu)物中心，不一定是最有特色的，但租金收益必須是最高的。”
據(jù)悉，凱德對(duì)大峽谷的品牌大幅調(diào)整將從4、5月份開始，由于很多商鋪?zhàn)饨鹗莾傻饺暌缓灒远唐谡{(diào)整幅度不會(huì)太大。不過(guò)鑒于之前凱德接手改造項(xiàng)目的良好效果以及捆綁品牌效應(yīng)，業(yè)內(nèi)人士多對(duì)大峽谷的改造持樂(lè)觀預(yù)期。
招商升級(jí)、提升餐飲人氣、增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)、鎖定客戶人群，這些都是購(gòu)物中心升級(jí)的常見(jiàn)手法。但有分析人士認(rèn)為，凱德過(guò)去在北京運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多處于城市中心的成熟商圈，甚至交通樞紐，在100%持有的情況下，凱德憑借著強(qiáng)大的資源整合能力和與商戶談判中強(qiáng)大的話語(yǔ)權(quán)，很容易實(shí)現(xiàn)租金收益增長(zhǎng)。但對(duì)于商圈區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯的大峽谷項(xiàng)目，如何做出凱德特色、塑造出真正的區(qū)域熱點(diǎn)，仍有待凱德展開進(jìn)一步的動(dòng)作。
�。▉�(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）
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