紅商網(wǎng)訊：昨日新華網(wǎng)刊發(fā)《興潤置業(yè)債務(wù)違約再追蹤 停工項(xiàng)目成燙手山芋遭拒接》的報(bào)道，對(duì)興潤置業(yè)資金鏈斷裂的原因進(jìn)行了個(gè)案綜述，而令社會(huì)各界更為擔(dān)憂的是：這一事件僅僅是個(gè)案，還是中小房企生存狀況的縮影？
事實(shí)上，這已經(jīng)是浙江自調(diào)控以來的第二起房企破產(chǎn)事件，在興潤置業(yè)之前還存在著另一家房企的破產(chǎn)案例：2012年3月30日杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向余杭區(qū)政府申請(qǐng)破產(chǎn)。
兩家都不是全國性的知名房企，其中一家在奉化市，一家在余杭區(qū)，然而調(diào)控之后，唯一破產(chǎn)的兩家房企竟然都發(fā)生在浙江省內(nèi)，杭州平均房價(jià)全國排名第七，寧波排名十二，為何對(duì)浙江影響如此之大？
雖然在興潤置業(yè)破產(chǎn)事件之后，不少國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家跳出來為樓市的前景打抱不平，并對(duì)發(fā)表破產(chǎn)事件僅為個(gè)案，整體樓市依然堅(jiān)挺的言論。但是該事件使一些國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)以及欲在浙江地區(qū)的投資的投資者們?cè)斐杀^情緒是毋庸置疑的。
標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司19日指出，中國房地產(chǎn)開發(fā)商浙江興潤置業(yè)投資有限公司（興潤置業(yè)）違約可能預(yù)示中國小型開發(fā)商將迎來艱難時(shí)刻。小型開發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化，同時(shí)今年的銷售前景并不明朗，競爭也在加劇。同樣持相同觀點(diǎn)的還包括穆迪投資者服務(wù)公司，穆迪投資者服務(wù)公司也于日前表示，浙江興潤置業(yè)投資有限公司 (無評(píng)級(jí)) 的倒閉屬于個(gè)別事件，但凸顯了部分負(fù)債比率高、銷售能力弱及再融資需要高的小型開發(fā)商的脆弱性。
房貸收緊 行業(yè)利潤率繼續(xù)下滑
2014開年以來，首先發(fā)出紅色警報(bào)的是銀行信貸，從個(gè)人房貸首套房難覓基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠，到房企開發(fā)貸銀行只發(fā)放給一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，整個(gè)銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)貸款�！⊙胄薪衲�1月中旬發(fā)布的《2013年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，去年12月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.07萬億元，同比增長9.8%，增速比上季度末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.52萬億元，同比增長16.3%，比上季度末高1.4個(gè)百分點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍曾經(jīng)說過：“由于土地成本、勞動(dòng)力成本、商品房銷售成本和財(cái)務(wù)融資成本等逐年攀升，中國房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率下降趨勢(shì)將在2014年得以延續(xù)。” 以杭州九龍倉君璽項(xiàng)目為例，2010年的地王，樓面價(jià)24621元/㎡，近4年之后，小戶型均價(jià)40000元/㎡，刨去成本，利潤微�。欢泻Ｓ缆芬惶�(hào)算上保障房的實(shí)際樓面價(jià)為28022元/㎡，而首開的價(jià)格預(yù)計(jì)在36000元/㎡，難談利潤。
與此同時(shí)，樓市的成交也并不理想，根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年3月1日至3至26日，杭州主城區(qū)樓盤簽約數(shù)量為1418套。對(duì)比2013年同期，主城區(qū)樓盤簽約量達(dá)到3787套，今年的主城區(qū)成交量僅為去年的37%。
中小房企難奈外來大鱷
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布，2013年浙江地區(qū)生產(chǎn)總值37568.50億元，比上年增長8.2%，全國排名第四位，但是，溫州的GDP同比下降了8.8%，而且浙江經(jīng)濟(jì)是由幾百萬家民營企業(yè)組成，隨著大鱷紛紛進(jìn)駐，以杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，2013年上半年，“招保萬金”、“華南五虎”、“千億軍團(tuán)”，悉數(shù)進(jìn)入杭城，中小房企的生存狀況堪憂。
由于外來房企普遍具有國企甚至央企背景，而杭州的土地總價(jià)動(dòng)輒十億甚至數(shù)十億，本土房企很難具備抗衡外來大鱷的實(shí)力，以象征著杭州最后一片市中心土地的華家池地塊為例，三分之二落入大鱷之手，本土房企濱江不惜與別的企業(yè)合作才勉強(qiáng)拿下了其中一塊。在2013年的拍地現(xiàn)場(chǎng)，連全國排名前十的綠城、濱江都甚少出現(xiàn)，更不用說其他杭城本土房企。
在大鱷瘋狂入杭的同時(shí)，浙江土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出地價(jià)與房價(jià)不能水漲船高的態(tài)勢(shì)。杭州城北老盤的接連降價(jià)，令周邊高地價(jià)的房企新盤難開。而面對(duì)外來大鱷靈活多變的營銷模式，濱江房產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東在有次接受采訪時(shí)表示：“外來的開發(fā)企業(yè)到杭州以后，給我們帶來不少新鮮的風(fēng)氣，比如說它們?cè)跔I造開發(fā)過程中非�？斓墓�(jié)奏，又比如說它們非常注重營銷的手段、方式，甚至于有一些對(duì)于傳統(tǒng)的銷售套路來講是顛覆性的。”
資金來源過于單一 倚重民間借貸
據(jù)新華網(wǎng)記者調(diào)查得知，到目前為止，興潤置業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)總負(fù)債35億多元，其中銀行貸款24億元左右，未付的工程款3個(gè)多億，有證據(jù)證實(shí)的非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人。
此外，作為一家非上市公司，興潤置業(yè)的成本來源相對(duì)簡單，24個(gè)億的銀行貸款來源于近24家銀行，無銷售資金回籠，而民間借貸的7個(gè)多億成為了拖垮公司的最后一根稻草。
“妄圖通過民間借貸來實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，這是不少浙江企業(yè)的通病。”某位不愿意透露姓名的專家表示，早前破產(chǎn)的金星房產(chǎn)的母公司中江控股，民間借貸達(dá)到25億元。據(jù)了解，其董事長俞中江在建德、溫州等地民間共借貸了約25億元，“從月息二、三分一直到五、六分”。據(jù)內(nèi)部人士透露，中江旗下企業(yè)部分員工聯(lián)合親友拿出積蓄，甚至從銀行貸款出來打到中江的集資賬戶上，月息1.5分。
據(jù)了解，小企業(yè)融資難是目前存在的普遍問題。RET睿意德高級(jí)董事王玉珂日前在接受中國證券報(bào)采訪時(shí)表示：“對(duì)于資質(zhì)相對(duì)較好的房地產(chǎn)企業(yè)來說，海外融資的平均成本在3%-5%的水平，個(gè)別企業(yè)的成本更低，甚至達(dá)到2%。相比之下，從國內(nèi)銀行獲得貸款，成本通常要在基準(zhǔn)貸款利率上有一定上浮，成本明顯高出海外融資。如果通過比較流行的信托方式獲得貸款，最低成本也要12%。”
“以前，1000萬可以撬動(dòng)1個(gè)億，現(xiàn)在就需要5000萬了，資金的要求越來越大，對(duì)一般企業(yè)來說，做房產(chǎn)再也沒有以前那么簡單了。”該專家表示。（來自：新華網(wǎng)）
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