紅商網(wǎng)訊： 掉隊(duì)的招商地產(chǎn)開(kāi)始謀變，三年來(lái)，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了三年翻番的目標(biāo)。作為曾經(jīng)“招保萬(wàn)金”的頭牌企業(yè)，2013年報(bào)全年銷售金額為432億，這一數(shù)字不僅落后于同樣掉隊(duì)的金地（450億），更遠(yuǎn)少于早已跨過(guò)千億門檻的萬(wàn)科、保利。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度慢于對(duì)手，住宅質(zhì)量更是讓人越來(lái)越不放心，多地接連曝出住宅質(zhì)量問(wèn)題。

　　加速二三線城市拿地 一線城市表現(xiàn)不佳

　　3月17日，招商地產(chǎn)發(fā)布2013年業(yè)績(jī)。招商地產(chǎn)新進(jìn)昆明、大連、寧波、南寧、杭州、煙臺(tái)等6個(gè)城市，數(shù)量是前兩年的兩倍，新增項(xiàng)目資源666萬(wàn)平方米，在全國(guó)已進(jìn)駐25個(gè)城市。

　　今年一月份招商地產(chǎn)在廣州、武漢、哈爾濱等6城市拿下近300萬(wàn)平方米的土地，斥資83.2億。而整個(gè)2013年，招商地產(chǎn)拿地的建筑面積不過(guò)590萬(wàn)平方米，總地價(jià)234億元。今年1月，招商地產(chǎn)的拿地金額已超過(guò)去年總額的30%。至此，招商地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備已達(dá)1600萬(wàn)平方米。

　　值得一提的是，2013年招商地產(chǎn)拿下的所有地塊均在二三線城市。曾有媒體報(bào)道招商地產(chǎn)在南京“打了一年的醬油”，參加了14場(chǎng)拍賣會(huì)卻顆粒無(wú)收。同樣的，今年春節(jié)后在廣州的兩場(chǎng)拍賣會(huì)上，招商地產(chǎn)來(lái)勢(shì)洶洶，喊價(jià)積極，參與了多塊地的競(jìng)爭(zhēng)，最終只以14.6億元拿下了番禺區(qū)南村鎮(zhèn)萬(wàn)博商業(yè)區(qū)一幅地塊，再次輸給中海保利，甚至搶不過(guò)來(lái)自珠海的華發(fā)。

　　對(duì)于公司的拿地策略，招商地產(chǎn)董秘劉寧此前亦表示，主要是堅(jiān)持了避開(kāi)一線城市白熱化的競(jìng)爭(zhēng)，把注意力放在二線城市，同時(shí)非常謹(jǐn)慎選擇三線城市。

　　但有分析認(rèn)為，招商地產(chǎn)拿的地塊目前主要集中于廣州、深圳及此外的二三線城市，且隨著一線城市地塊的稀少，招商地產(chǎn)只能被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)于風(fēng)險(xiǎn)激增的二三線城市。而在這些城市要面對(duì)供應(yīng)過(guò)剩，銷售遇阻的風(fēng)險(xiǎn)。 

　　5年曲折融資 狼性文化回歸

　　2013年9月16日，剛履新不久的賀建亞團(tuán)隊(duì)拋出總額達(dá)64.87億元的增發(fā)方案。當(dāng)日，招商地產(chǎn)股價(jià)聞此跌停，市值一天暴跌超過(guò)48億。自上一次2008年招商地產(chǎn)增發(fā)募集資金59.4億元獲批，已有5年之久。

　　而在2009年7月25日，招商地產(chǎn)曾發(fā)布公告，預(yù)計(jì)融資金額不超過(guò)50億元，但跟2013年的增發(fā)方案一樣，市場(chǎng)并不看好。在其披露增發(fā)方案后，招商地產(chǎn)股價(jià)遭遇大幅下挫，招商地產(chǎn)市值從634億元跌至292億元，蒸發(fā)了342億元。

　　2013年12月底，招商地產(chǎn)首筆海外融資獲批，發(fā)行5億元美元債券。當(dāng)時(shí)，招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞就表示，“將盡快利用招商局置地這個(gè)平臺(tái)進(jìn)行債務(wù)融資的研究及嘗試。”

　　在此不得不提起招商地產(chǎn)第一負(fù)責(zé)人賀建亞，讓公司擴(kuò)張步伐已明顯提速，對(duì)存量項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度顯著提升，一種狼性文化正在公司內(nèi)部回歸。在2013年中報(bào)中，一向以穩(wěn)健溫和著稱的招商地產(chǎn)首次提到“突出狼性”的字眼，并提出未來(lái)五年千億元收入、利潤(rùn)百億元，進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)十強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　2013年，招商地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積274.06萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額431.97億元，同比分別增長(zhǎng)10.72%和18.72%。今年　1-2月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積47.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.48%；簽約銷售金額60.60億元，同比增長(zhǎng)21.83%。

　　對(duì)招商地產(chǎn)自身來(lái)說(shuō)，增速已經(jīng)很快，但放在整個(gè)行業(yè)，卻并非如此。盡管業(yè)界認(rèn)為，以此增速，招商地產(chǎn)可能會(huì)在2018年之前就實(shí)現(xiàn)千億銷售目標(biāo)。但是在目前，中國(guó)房企中銷售超千億已有7家，超過(guò)500億有4家。這顯然與招商局提出的重回第一梯隊(duì)目標(biāo)還有一段距離。

　　加碼商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 住宅質(zhì)量問(wèn)題凸顯      

　　有專家解釋，招商地產(chǎn)的思路，就是快速拿地，定位剛需，快速銷售，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)。不過(guò)，隨著一線城市的地塊稀少，招商地產(chǎn)只能被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)于如今風(fēng)險(xiǎn)激增的二三線城市，加上剛需定位，其毛利率開(kāi)始轉(zhuǎn)低。

　　因此，招商地產(chǎn)將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)納入產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展方向，并將原本的商業(yè)地產(chǎn)中心分立出來(lái)，成立了獨(dú)立的招商置業(yè)投資有限公司。招商地產(chǎn)建成的商業(yè)地產(chǎn)90%集中在深圳蛇口，隨著招商局“再造新蛇口”戰(zhàn)略的實(shí)施，這部分商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值日益提升。去年年末蛇口海上世界進(jìn)入市場(chǎng)，這個(gè)超大濱海城市綜合體是招商地產(chǎn)花費(fèi)600億元打造。

　　2013年以來(lái)，招商地產(chǎn)明顯加大了推盤節(jié)奏。迫于近兩年來(lái)市場(chǎng)上中高端產(chǎn)品的去化和周轉(zhuǎn)均呈惡化之勢(shì)，一直走中高端路線的招商地產(chǎn)也開(kāi)始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更多地以去化較快的剛需產(chǎn)品為主。適時(shí)調(diào)整了推貨戶型，別墅等高端物業(yè)占比呈下降趨勢(shì)。

　　廣發(fā)證券一份研報(bào)明確指出，截止到13年末，招商地產(chǎn)存貨總量300億左右，2014年預(yù)計(jì)公司新推貨值在560億左右，總貨值或?qū)⑦_(dá)到860億，與去年相比增長(zhǎng)20%左右，在2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)維持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)下，保守估計(jì)公司銷售規(guī)模將超過(guò)500億。

　　但是招商地產(chǎn)的樓盤卻發(fā)生了多起業(yè)主維權(quán)事件。2012年，均價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方的北京公園1872身陷漏水門，有業(yè)主投訴房屋存在諸如墻面滲水、屋頂漏水、門變形、窗戶漏雨、墻面開(kāi)裂、裝修質(zhì)量偏差等方面的問(wèn)題，甚至有業(yè)主在收房時(shí)就發(fā)現(xiàn)了19處質(zhì)量問(wèn)題。這個(gè)項(xiàng)目在2011年的年報(bào)中是高達(dá)56%的毛利率，招商地產(chǎn)一直強(qiáng)調(diào)建造中高端精品住宅，因此，在這樣一個(gè)獲取了高額利潤(rùn)的項(xiàng)目上，出現(xiàn)質(zhì)量糾紛格外引人關(guān)注。

　　無(wú)獨(dú)有偶，今年在江蘇常州的招商花園城被媒體曝光，施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)整層樓板露筋、混凝土澆筑問(wèn)題多、存嚴(yán)重質(zhì)量隱患、建筑工地臟亂差、安全意識(shí)差、等眾多問(wèn)題。而據(jù)開(kāi)發(fā)商宣傳，招商花園城將被打造成以綠色建筑為理念的低碳生活居住區(qū)。

　　同樣，在廣州的招商金山谷，有媒體報(bào)道，地下停車場(chǎng)違規(guī)建起1600平方米的員工宿舍，遭到業(yè)主強(qiáng)烈反對(duì)。據(jù)了解，自去年12月建成以來(lái)，業(yè)主多次向物業(yè)和相關(guān)執(zhí)法部門投訴，當(dāng)?shù)爻枪芟蛘猩探鹕焦认掳l(fā)停工整頓通知，并要求拆除，均未奏效。

　　這讓人不得不懷疑招商地產(chǎn)是否為了完成“三年再造一個(gè)招商地產(chǎn)”的口號(hào)，加速發(fā)展而忽略產(chǎn)品質(zhì)量。招商地產(chǎn)要重新進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的第一梯隊(duì)，是否能達(dá)到銷售目標(biāo)達(dá)500億還有待檢驗(yàn)。 （來(lái)自：鳳凰 作者：翁曉琳）

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