紅商網(wǎng)訊：房地產(chǎn)調(diào)控之后,近年住宅市場(chǎng)漸趨冷清，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來(lái)百家爭(zhēng)鳴的全盛時(shí)期。然而，隨著市場(chǎng)的大浪淘沙，擁有獨(dú)特商業(yè)模式的商業(yè)地產(chǎn)大咖越發(fā)表現(xiàn)出旺盛的生命力，一味模仿別人沒(méi)有獨(dú)特商業(yè)模式的企業(yè)逐漸偃旗息鼓，退出市場(chǎng)。商業(yè)模式?jīng)Q定商業(yè)地產(chǎn)的成敗，這一理念在市場(chǎng)的檢驗(yàn)之下越來(lái)越多地得到企業(yè)家與業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的認(rèn)可。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向更高的境界邁進(jìn)，必須依靠商業(yè)模式的創(chuàng)新，萬(wàn)達(dá)的成功便在于此。
打造城市綜合體，萬(wàn)達(dá)歷經(jīng)三代。從2001年底進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)達(dá)不斷試水，艱苦摸索，努力革新超越，歷經(jīng)了“單店”商業(yè)組合店“城市綜合體”三代產(chǎn)品。最終，才成就了如今獨(dú)一無(wú)二的萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式。在商業(yè)地產(chǎn)界，萬(wàn)達(dá)儼然已經(jīng)成為商業(yè)模式創(chuàng)新的扛旗者，“萬(wàn)達(dá)模式”的成功正引發(fā)一場(chǎng)瘋狂的模仿秀。
商業(yè)模式分析
首創(chuàng)訂單模式，做商業(yè)地產(chǎn)No.1
“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”，在幾乎所有的城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都能見(jiàn)到這句廣告語(yǔ)。20多年，70多個(gè)城市，100多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這一國(guó)內(nèi)最成功的商業(yè)地產(chǎn)模式造就了令人驚嘆的“萬(wàn)達(dá)速度”。
作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的鼻祖，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域獨(dú)樹(shù)一幟的原因在哪?萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾毫不隱晦地表示：萬(wàn)達(dá)的成功主要是商業(yè)模式的成功。
傳統(tǒng)的項(xiàng)目是“先建設(shè)后招商”，萬(wàn)達(dá)反其道而行之，“先招商再投資”。萬(wàn)達(dá)通過(guò)與國(guó)內(nèi)外的大型品牌商家進(jìn)行戰(zhàn)略合作，打造“訂單商業(yè)”，并將“只租不售”視為運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的基本原則。這樣就能確保每一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)先租后建、滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)、開(kāi)業(yè)旺場(chǎng)，使得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
對(duì)于萬(wàn)達(dá)的訂單商業(yè)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析評(píng)價(jià)道：“萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的殺手锏，核心就是訂單式地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)憑借訂單式迅速在全國(guó)滾動(dòng)開(kāi)疆?dāng)U土。一時(shí)之間，訂單式地產(chǎn)風(fēng)起云涌，邯鄲學(xué)步者眾多。萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)期積累的，與自己產(chǎn)品類(lèi)型相配套的，豐富的商戶資源，是最難復(fù)制的。如果沒(méi)有合作和信任，一家公司要圍攏這么多合作商戶，沒(méi)有幾年下不來(lái)，而幾年之后，萬(wàn)達(dá)早已占得先機(jī)。因?yàn)橐蛔鞘械暮诵纳虡I(yè)區(qū)位是有限的。”
以售養(yǎng)租，迅速回籠資金促發(fā)展
最近一兩年的時(shí)間，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在國(guó)內(nèi)保持每年約建設(shè)20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的節(jié)奏，同時(shí)連續(xù)簽約和開(kāi)工了5個(gè)萬(wàn)達(dá)文化旅游城，每個(gè)總投資額都在三四百億元。如此快的擴(kuò)張速度，和其“以售養(yǎng)租”的資本模式分不開(kāi)。用最少的資金、最快的建設(shè)速度，以銷(xiāo)售商鋪的模式快速回籠資金，這是萬(wàn)達(dá)迅速擴(kuò)張商業(yè)版圖的殺手锏。
王健林曾說(shuō)，萬(wàn)達(dá)資金來(lái)源包括企業(yè)自有資金、銀行融資、預(yù)售回款，其中，預(yù)售回款占大頭，基本可以回籠開(kāi)發(fā)資金。“銷(xiāo)售的物業(yè)就基本把我們?nèi)f達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)的錢(qián)流回來(lái)了。”王健林曾表示。
萬(wàn)達(dá)資金構(gòu)成的核心就是“以售養(yǎng)租”，通過(guò)項(xiàng)目銷(xiāo)售部分的還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的租金較低，以達(dá)到“穩(wěn)定開(kāi)發(fā)”的核心目標(biāo)。萬(wàn)達(dá)第三代“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”通過(guò)租售結(jié)合，以售養(yǎng)租的形式，有效解決了資金與運(yùn)營(yíng)的矛盾，通過(guò)出售“城市綜合體”里的住宅、寫(xiě)字樓快速回籠資金，商鋪、酒店只租不賣(mài)，用來(lái)抵押以獲得銀行貸款，銷(xiāo)售回籠的資金亦可用于支持商鋪的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，租售結(jié)合的模式使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)既能做到貨如輪轉(zhuǎn)，也可兼顧后續(xù)運(yùn)營(yíng)，進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。
專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)
良好的資本運(yùn)營(yíng)能力是萬(wàn)達(dá)成功的關(guān)鍵
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：作為國(guó)內(nèi)最早進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌及其“訂單”開(kāi)發(fā)模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響，成為許多后續(xù)跟進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商研究、學(xué)習(xí)和模仿的樣板。我們必須看到，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所具有的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是其他開(kāi)發(fā)商所不可比的。如：超前的投資戰(zhàn)略、豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系、良好的政府關(guān)系、獨(dú)特的商業(yè)資源和強(qiáng)大的銷(xiāo)售能力等等。正是基于這些優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域才能一馬當(dāng)先。
當(dāng)前，盡管近幾年搶灘商業(yè)地產(chǎn)的住宅開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)，并且也積極與銀行、基金公司、保險(xiǎn)資金等企業(yè)實(shí)體合作，拓展自己在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的地盤(pán)。但是，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這些商業(yè)地產(chǎn)新秀必須與萬(wàn)達(dá)等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)大鱷博弈。雄厚的資本成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)決勝的必不可少條件，但是良好的資本運(yùn)營(yíng)能力與創(chuàng)新能力、投資商業(yè)地產(chǎn)贏利模式的確定，與市場(chǎng)的前瞻性的判斷將成為決定商業(yè)地產(chǎn)投資者成功與否的關(guān)鍵因素。
�。�云南信息報(bào) 趙維）
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