房企出海首選美英
“說英語的金融中心城市要比不說英語的金融中心城市更吸引房企，因?yàn)槠湓诤贤驼勁猩细菀撞僮鳌?rdquo;夏飏飏向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企投資的國(guó)家和地區(qū)主要是金融中心，教育資源，生態(tài)環(huán)境和投資回報(bào)優(yōu)勢(shì)比較明顯的城市，同時(shí)還包括中國(guó)人喜歡去的移民城市。
仲量聯(lián)行研究報(bào)告顯示，中國(guó)房地產(chǎn)投資者在美國(guó)紐約、英國(guó)倫敦、新加坡和澳大利亞悉尼的表現(xiàn)最為活躍。
該報(bào)告顯示，2013年，美國(guó)和英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引中國(guó)資本最多，其中美國(guó)由2012年的2.64億美元飆升至31億美元，同比暴漲10倍;英國(guó)由2012年的13億美元上升至23億美元，同比上漲77%。在亞太地區(qū)，中國(guó)對(duì)外商業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中在澳大利亞和新加坡兩個(gè)市場(chǎng)，分別吸引7億美元和10億美元資金。相比之下，2012年，澳大利亞吸引的中國(guó)資本僅為2.09億美元，而新加坡在2012年無中國(guó)資本進(jìn)駐商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。
值得一提的是，紐約和倫敦成為全球吸引中國(guó)資本最多的城市。中國(guó)投資者在紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額達(dá)29億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2012年的2億美元。而2013年倫敦吸引中國(guó)房地產(chǎn)投資者的投資總額為21億美元，倫敦也仍是包括中國(guó)投資者在內(nèi)的海外投資者的首選城市。
對(duì)于登陸歐洲首選英國(guó)倫敦投資住宅項(xiàng)目，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示：“倫敦是全球金融中心，也是歐洲大陸最為國(guó)際化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為成熟且最具開放性和多樣性的城市，是投資歐洲的首選城市。特別是近兩年倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，2013年內(nèi)住宅均價(jià)平均上升10%，預(yù)計(jì)2014年總體需求還將呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。而越來越多個(gè)人投資者青睞于英國(guó)市場(chǎng)則主要基于以下原因：穩(wěn)定的資產(chǎn)回報(bào)、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、良好的市場(chǎng)流動(dòng)性。”
“推動(dòng)中國(guó)海外投資大幅攀升的主要?jiǎng)恿Γ瑏碜杂谥袊?guó)政府推行的‘走出去’政策。政策的放寬，促成并帶動(dòng)了各行各業(yè)的對(duì)外投資。”仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)亞太區(qū)總監(jiān)Alistair Meadows表示：“其結(jié)果是，在過去的12個(gè)月至18個(gè)月，保險(xiǎn)集團(tuán)、開發(fā)商以及超高凈值人群均在全球范圍內(nèi)不斷尋求房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，以將其資產(chǎn)組合多樣化。這是一個(gè)長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的標(biāo)志 ，中國(guó)資本將成為全球房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)長(zhǎng)期且不斷增長(zhǎng)的重要因素。”
追逐高收益
“從投資角度來看，企業(yè)到哪里去都要講究投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)控制，但在政府鼓勵(lì)企業(yè)‘走出去’的背景下，每個(gè)企業(yè)可能要根據(jù)自身情況做出投資決策。” 泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森則向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，有些企業(yè)更專注于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)這個(gè)大盤子，比如，“北京就相當(dāng)于歐洲了”，“福建的GDP也已經(jīng)超過了馬來西亞”。而在黃其森眼里，“去海外投資，短期內(nèi)仍不會(huì)是主流”。
不過，在張玉良眼中，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然是一塊大蛋糕。
在2013年實(shí)現(xiàn)狂飆突進(jìn)式的拓展，并以超預(yù)期的30億元人民幣銷售收入成功收官后，綠地集團(tuán)海外投資擴(kuò)張計(jì)劃迅速擴(kuò)容。綠地集團(tuán)表示，基于對(duì)海外市場(chǎng)的樂觀預(yù)期及現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備規(guī)模，綠地對(duì)2014年海外板塊業(yè)績(jī)調(diào)高預(yù)期，預(yù)計(jì)2014年新增投資50億美元至80億美元，預(yù)計(jì)全年海外業(yè)務(wù)收入將突破130億元人民幣。
綠地集團(tuán)稱，2014年，綠地海外業(yè)務(wù)將實(shí)施“拓展與提升并進(jìn)”。一方面深耕優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)，在已進(jìn)駐并產(chǎn)生可觀效益、擁有較好前景的國(guó)家及城市適時(shí)追加投資;另一方面將新辟潛力市場(chǎng)，繼續(xù)依托國(guó)內(nèi)富裕及中產(chǎn)階層拓展市場(chǎng)，擇優(yōu)儲(chǔ)備成本合理、杠桿性強(qiáng)、盈利水平較高的項(xiàng)目，形成更加優(yōu)化合理的海外投資布局。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，合理化布局海外市場(chǎng)更重要的是如何設(shè)計(jì)投資的產(chǎn)品業(yè)態(tài)以及控制風(fēng)險(xiǎn)。
仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年，在商業(yè)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)中，辦公樓市場(chǎng)繼續(xù)成為中國(guó)海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者的首選資產(chǎn)類別，占其總交易額的85%。同時(shí)，中國(guó)海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者對(duì)商鋪和酒店市場(chǎng)以及住宅土地開發(fā)的興趣不斷增長(zhǎng)。
對(duì)此，夏飏飏接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱，從投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)管控上來看，房企收購帶有一定租戶的商業(yè)寫字樓開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，不過，其回報(bào)率要比直接投資開發(fā)項(xiàng)目的回報(bào)率低。相對(duì)而言，房企去海外主導(dǎo)開發(fā)住宅、旅游地產(chǎn)等業(yè)態(tài)的產(chǎn)品回報(bào)率較高，但也伴隨著相應(yīng)的高風(fēng)險(xiǎn)。
更為值得注意的是，夏飏飏向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，個(gè)別房企希望海外市場(chǎng)投資能占其全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資的30%以上，這可能是企業(yè)多元化布局的重要考量，比如為了尋求外匯、融資和市場(chǎng)的多元化布局而“走出去”。
事實(shí)上，夏飏飏強(qiáng)調(diào)，每個(gè)公司有各自走出去的因素，“我不排除現(xiàn)在的海外市場(chǎng)是一個(gè)好的市場(chǎng)，但有些企業(yè)除了尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)外，也不排除其有拓展融資渠道的意圖”。以英國(guó)倫敦和美國(guó)一些城市來說，有些項(xiàng)目的開發(fā)資金可能有60%來自銀行貸款，其貸款利率約為3%。不過，每個(gè)國(guó)家的融資成本和項(xiàng)目貸款額度占其整體投資比例并不相同，澳大利亞的貸款利率就約為6%。
顯然，3%-6%的利率與國(guó)內(nèi)時(shí)而出現(xiàn)的10%以上利率相比，資金成本的高低不言而喻，這也是未上市房企爭(zhēng)取赴港上市，而已登陸A股市場(chǎng)的房企爭(zhēng)相買殼擠入海外資本市場(chǎng)的重要因素。(證券日?qǐng)?bào))
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