紅商網(wǎng)訊：盡管去年銷售額同比下降近三成，但福星股份對(duì)于今年的銷售還是抱有極高期望。

　　據(jù)中信建投日前的一份報(bào)告顯示，福星股份在去年銷售48.3億元的基礎(chǔ)上，今年定下了105億元的銷售目標(biāo)。以此計(jì)算，該目標(biāo)同比去年的增長幅度將高達(dá)117%。

　　對(duì)此，福星股份董秘馮東興也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體證實(shí)，“公司在年初確實(shí)定下了105億元的銷售計(jì)劃，但今年的整體市場情況目前看來并不是太好，而公司的貨量也主要集中在下半年推出，因此還要看到時(shí)候市場情況，但要完成銷售目標(biāo)還是會(huì)面臨一定壓力。”

　　而據(jù)中信建投預(yù)計(jì)，福星股份今年的總貨值約140億元，去化率則在60%-70%左右，照此推算，要想最終實(shí)現(xiàn)百億銷售目標(biāo)，其需要進(jìn)一步提升項(xiàng)目的執(zhí)行能力和去化率，也需要較好的市場行情作支撐。

　　不現(xiàn)實(shí)的百億目標(biāo)

　　在2013年各大房企銷售規(guī)模普遍增長之際，福星股份卻未能把握市場機(jī)遇，銷售額反而出現(xiàn)大度下滑。

　　據(jù)其年報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年銷售額48.3億，同比下降25.8%；銷售面積46.51萬平方米，比上年度減少36%。

　　對(duì)于業(yè)績下滑，福星股份在年報(bào)中表示，房地產(chǎn)業(yè)銷售金額與銷售面積減少的主要原因?yàn)椋瑘?bào)告期內(nèi)公司開發(fā)產(chǎn)品主要為超高層住宅，建設(shè)至預(yù)售的周期增長；同時(shí)公司加大了商業(yè)物業(yè)的持有量，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)公司可售房源減少。

　　相關(guān)券商對(duì)此也指出，一方面是由于福星股份2013年在新開工以及推貨方面都未能發(fā)力，但另一方面則說明該公司原有的取地策略單一的影響，以及城中村區(qū)域集中供應(yīng)方式的弊端。

　　而對(duì)于福星股份今年的銷售前景，包括國泰君安、中銀國際在內(nèi)的機(jī)構(gòu)均預(yù)計(jì)，以其140億左右的總貨值，假設(shè)60%的去化率，對(duì)應(yīng)銷售額應(yīng)該在84億左右，同比增長75%。

　　相關(guān)分析師還對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體直言，如果最終能實(shí)現(xiàn)80多億的銷售額，對(duì)福星股份來說已經(jīng)非常理想了，但想突破百億確實(shí)有點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)閺娜ツ攴科竽玫氐墓?jié)奏來看，下半年會(huì)是集中供應(yīng)期，到時(shí)候的市場競爭可想而知，同時(shí)今年的信貸政策相比往年比較敏感，下半年的市場行情也并不樂觀。

　　事實(shí)上，對(duì)于今年的市場前景福星股份也有清醒的認(rèn)識(shí)。其日前在投資者互動(dòng)平臺(tái)上表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控仍處于偏緊狀態(tài)，對(duì)于今后可能出現(xiàn)的停貸、惜貸等行情，公司會(huì)及時(shí)調(diào)整融資策略、控制高價(jià)拿地、保持充足的現(xiàn)金流。

　　市場前景最終如何，還有待觀察，但在保證貨量供應(yīng)的開工量方面，福星股份其實(shí)也存在短板。

　　上述分析師提到，福星股份近兩年每年的開工量都低于預(yù)期，2013年原本預(yù)計(jì)新開工200萬方，但最終僅開工約90萬方，今年的預(yù)計(jì)開工量也僅在百萬方左右，但能否完成也要看實(shí)際執(zhí)行力，而這恰好也是福星目前最欠缺的。

　　舊改弊端隱現(xiàn)

　　“福星股份近年來銷售趨緩，建立走出湖北以及單一城中村模式的戰(zhàn)略是其恢復(fù)成長的關(guān)鍵。”對(duì)于福星面臨的增長瓶頸，中信建投在報(bào)告中如是建言。

　　事實(shí)也如此，作為武漢的舊改龍頭，福星股份自2009年以來先后獲取了包括姑嫂樹村、賀家墩、及紅橋村等在內(nèi)的多個(gè)舊改項(xiàng)目，其在獲得大量優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的同時(shí)，也承壓了大量資金。

　　以2013年年初獲得的紅橋村項(xiàng)目為例，在經(jīng)過調(diào)整方案后，福星股份雖然獲得了建設(shè)總規(guī)模為171萬平方米的土儲(chǔ)，但項(xiàng)目所涉及的土地拆遷安置補(bǔ)償款則高達(dá)53.12億元。

　　對(duì)于福星股份的這種舊改模式，相關(guān)分析師認(rèn)為，如果是前幾年，類似福星這種當(dāng)?shù)嘏f改龍頭可能因?yàn)槭殖执罅績?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)而被看好，但隨著行業(yè)普遍趨向高周轉(zhuǎn)模式，福星就顯得不那么樂觀，因?yàn)榕f改項(xiàng)目推進(jìn)緩慢、且占?jí)嘿Y金大，從而影響公司規(guī)模的快速增長。

　　當(dāng)然，面對(duì)城中村改造單一模式對(duì)資本沉淀過大的影響，福星股份自身已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，并且從去年開始明顯的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

　　2013年，福星股份先是出售了部分姑嫂樹村項(xiàng)目的權(quán)益，從而在一定程度上緩解資金壓力。此后9月又在澳大利亞悉尼以5800萬澳幣獲得一宗地塊，10月又獲得北京通州區(qū)玉帶河大街項(xiàng)目。

　　對(duì)于這種調(diào)整，相關(guān)券商指出，這體現(xiàn)了福星股份加快周轉(zhuǎn)和降低單一區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)的意圖，但能否繼續(xù)在異地?cái)U(kuò)充具備高去化潛力的土地，以及如何加快武漢舊改項(xiàng)目的進(jìn)程，才是其轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵。

　　與此同時(shí)，在強(qiáng)調(diào)走出去的同時(shí)，福星股份還期望逐步增加商業(yè)物業(yè)的持有比例，去年就將原本打算出售的武漢國際城和東瀾岸的部分商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為持有。

　　但在舊改項(xiàng)目上已經(jīng)承壓大量資金，又處于需要加強(qiáng)異地?cái)U(kuò)張的階段，福星股份又期望增加商業(yè)物業(yè)的持有規(guī)模，這無疑會(huì)進(jìn)一步增加其資金壓力。

　　而據(jù)其年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，福星的貨幣資金僅約24.3億元，低于短期負(fù)債及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債之和27.11億元，短期資金狀況略顯堪憂。（來自：觀點(diǎn)地產(chǎn)）

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