紅商網(wǎng)訊：當(dāng)上實(shí)城開(kāi)董事長(zhǎng)倪建達(dá)近日拋出2014年戰(zhàn)略調(diào)整計(jì)劃時(shí)，有幾個(gè)好消息可以讓他與外界分享：一是收購(gòu)中新地產(chǎn)的歷史遺留問(wèn)題已經(jīng)基本解決；其次，經(jīng)過(guò)一系列的資產(chǎn)騰挪之后，該公司業(yè)績(jī)已實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

　　于是，在公布2013年全年業(yè)績(jī)之前，倪建達(dá)向媒體透露了轉(zhuǎn)型之意：“2014年，上實(shí)城開(kāi)將盡快退出三線以下城市，選擇性退出三線城市，并加大一二線城市經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的持有。”

　　但好消息的表象之下，是令人憂心的事實(shí)：受累于中新地產(chǎn)的歷史遺留問(wèn)題使其錯(cuò)過(guò)在上海等城市的黃金發(fā)展期，而眼下一二線城市的純宅地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，迫于現(xiàn)實(shí)，上實(shí)城開(kāi)將希望寄托于城市經(jīng)營(yíng)性物業(yè)之上。

　　被迫的轉(zhuǎn)型

　　按照倪建達(dá)的想法，新型城鎮(zhèn)化未必能為上實(shí)城開(kāi)這樣一個(gè)以大城市為發(fā)展背景的企業(yè)，提供足夠的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　“我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展機(jī)會(huì)應(yīng)該體現(xiàn)在對(duì)一二線城市的深耕，所以我們?cè)趹?zhàn)略上進(jìn)行了比較大的調(diào)整。”他在接受媒體采訪時(shí)如是說(shuō)。

　　該報(bào)道援引倪建達(dá)的話續(xù)稱，“大家都沒(méi)有走出去的時(shí)候，我們走出去了，大家都走出去的時(shí)候，我們就應(yīng)該走回來(lái)。”

　　不過(guò)這一觀點(diǎn)顯然與現(xiàn)實(shí)相悖。眼下，房企正在從三四線城市重返一二線城市。受此影響，一線城市土地成交持續(xù)高位。

　　相關(guān)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，全國(guó)15強(qiáng)房企拿地總額達(dá)到了784.8億元。其中，在一二線城市就達(dá)到了687.68億元。

　　對(duì)于上實(shí)城開(kāi)“退守一二線”的戰(zhàn)略調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一轉(zhuǎn)型與大趨勢(shì)一樣，沒(méi)什么出彩的東西。

　　“而眼下一二線城市的純宅地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈，他們并沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。迫于現(xiàn)實(shí)，他們當(dāng)然只能加大在商辦結(jié)合項(xiàng)目方面的投入。”該人士如是說(shuō)。

　　據(jù)報(bào)道，倪建達(dá)認(rèn)為，今年的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將是“貼身肉搏”的慘烈競(jìng)爭(zhēng)，但上實(shí)城開(kāi)對(duì)一線城市的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)仍將在2014年加大投資力度。

　　他以上海蓮花路地鐵站旁的城開(kāi)中心，以及上實(shí)城開(kāi)參股的莘莊軌交上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，強(qiáng)調(diào)地段對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的重要性。

　　“做商業(yè)地產(chǎn)，必須在人口密集、居住集中，且已被認(rèn)可的成熟商圈內(nèi)，這是在慘烈競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)的根本。”

　　一個(gè)不可忽視的問(wèn)題是，商業(yè)顯然并不是上實(shí)城開(kāi)的強(qiáng)項(xiàng)。該公司的營(yíng)收仍以商品住房的銷售收入為主。

　　據(jù)其2013年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在上半年33.4億元的銷售收入中，住宅項(xiàng)目萬(wàn)源城和上海晶城分別貢獻(xiàn)了58%和19%的銷售額。

　　對(duì)此，倪建達(dá)亦坦言，未來(lái)在商業(yè)方面的發(fā)展都會(huì)找在商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域知名的機(jī)構(gòu)合作。“目前，上實(shí)城開(kāi)住宅與非住宅產(chǎn)品的比例為6：4，以后這個(gè)比例還會(huì)調(diào)整，會(huì)更關(guān)注經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的持續(xù)發(fā)展。”

　　搖擺的戰(zhàn)略

　　在外界看來(lái)，“戰(zhàn)略”對(duì)于上實(shí)城開(kāi)來(lái)說(shuō)似乎總是在搖擺。

　　2010年收購(gòu)中新地產(chǎn)曾被彼時(shí)的上實(shí)控股視為擴(kuò)張的大好時(shí)機(jī)。當(dāng)時(shí)在上海，上實(shí)控股的財(cái)力和業(yè)績(jī)只能算是中等偏下。地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足，一直是制約其后續(xù)發(fā)展的短板。

　　而中新地產(chǎn)旗下龐大的土地儲(chǔ)備正好彌補(bǔ)了上實(shí)控股發(fā)展的不足，該公司也借此機(jī)會(huì)一舉進(jìn)入當(dāng)時(shí)內(nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)土儲(chǔ)總量的前二十。

　　據(jù)歷史資料顯示，剔除市場(chǎng)化運(yùn)作的珠海淇澳島項(xiàng)目，上實(shí)控股當(dāng)年的土儲(chǔ)由420萬(wàn)平方米增至1580萬(wàn)平方米。

　　時(shí)任上實(shí)控股行政副總裁兼上海城開(kāi)(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)的倪建達(dá)曾表示，中新地產(chǎn)在11個(gè)城市停滯不前的地產(chǎn)項(xiàng)目，在上實(shí)強(qiáng)大的資金助力下，很快能打開(kāi)新局面；反之，借由中新地產(chǎn)的全國(guó)化平臺(tái)，上實(shí)控股也能實(shí)現(xiàn)走出長(zhǎng)三角，布局全國(guó)的戰(zhàn)略。

　　不過(guò)遺憾的是，當(dāng)時(shí)決策者提出的布局全國(guó)的戰(zhàn)略并未實(shí)現(xiàn)，收購(gòu)中新地產(chǎn)后，該公司用了差不多三年半的時(shí)間去整理。在此期間，上實(shí)城開(kāi)沒(méi)有機(jī)會(huì)去獲取新的項(xiàng)目，甚至在2012年該公司還是一個(gè)虧損的企業(yè)，這無(wú)疑影響了其在一二線城市的發(fā)展。

　　倪建達(dá)在對(duì)媒體回憶這段往事時(shí)曾表示，“中新地產(chǎn)原先是一個(gè)民營(yíng)企業(yè)，有管制和管控上的缺陷，上實(shí)城開(kāi)花了很多時(shí)間對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了改造和重啟。三年內(nèi)處置了大量的歷史遺留問(wèn)題，進(jìn)行了大量的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括人員的調(diào)整，包括管理模式的調(diào)整，現(xiàn)在公司運(yùn)營(yíng)趨于正常，也走上健康的軌道。不過(guò)，雖然這個(gè)公司已趨于正常，但絕對(duì)還不算一個(gè)成功的公司。”

　　在布局全國(guó)戰(zhàn)略流產(chǎn)之后，2013年年初，上實(shí)城開(kāi)在出售成都公園大道項(xiàng)目全部股權(quán)時(shí)曾明確表示，出售成都項(xiàng)目主要由于集團(tuán)已重新制定發(fā)展策略，將專注于集團(tuán)擁有據(jù)點(diǎn)的長(zhǎng)江三角洲物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

　　之后，上實(shí)城開(kāi)曾退出上海徐家匯中心項(xiàng)目，并以此置換上海徐匯區(qū)另外四幅商業(yè)地塊。接著該公司又再度宣布出售上海城開(kāi)中心25%股權(quán)。一系列的資產(chǎn)騰挪之后，今年該公司中期業(yè)績(jī)顯示，上實(shí)城開(kāi)才基本實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

　　幾經(jīng)調(diào)整、多次搖擺的發(fā)展戰(zhàn)略，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上實(shí)城開(kāi)略顯志大“財(cái)”疏。

　　“他們想做高周轉(zhuǎn)、快速運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，類似世茂、萬(wàn)科。但由于國(guó)企的體制影響，實(shí)際上做下來(lái)的效果并不理想；同時(shí)他們又不肯做徐家匯地塊這種需要20年、30年去經(jīng)營(yíng)的大型項(xiàng)目。從某種程度上來(lái)看，發(fā)展戰(zhàn)略搖擺不定導(dǎo)致了他們近幾年發(fā)展遲緩。”該人士如是說(shuō)。（來(lái)自：觀點(diǎn)地產(chǎn)）

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