紅商網(wǎng)訊：2013年，香港資本市場再度迎來窗口期，近10家內(nèi)地房地產(chǎn)公司排隊(duì)赴港上市。盡管估值普遍遭遇低估，但并不能阻擋房企上市獲取業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型擴(kuò)張的平臺(tái)。

　　2月28日，于去年末登陸資本市場的龍光地產(chǎn)發(fā)首發(fā)年報(bào)。截止2013年12月底，公司錄得收益111.19億元，同比躍升68.8%，毛利上升60.8%至人民幣41.16億元。年內(nèi)核心溢利增加73.6%至人民幣20.45億元，年內(nèi)核心溢利率上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至18.4%。每股基本盈利為人民幣0.47元，公司建議派發(fā)末期股息每股0.11港元。

　　受業(yè)績發(fā)布利好刺激，龍光地產(chǎn)28日午市后持續(xù)上漲，報(bào)收2.44港元，漲幅0.83%。

　　錨定剛需 銷售業(yè)績增長35.6%

　　按照年報(bào)數(shù)據(jù)，龍光地產(chǎn)營收高增長主要來源于物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)值。

　　2013年，該公司合同銷售分布在10個(gè)城市的45個(gè)項(xiàng)目，年內(nèi)新推盤預(yù)售項(xiàng)目有15個(gè)，續(xù)推項(xiàng)目共30個(gè)。其中，廣東、廣西及其他區(qū)域銷售金額占比分別約為75%，21%以 及4%。在惠州、汕頭等基地城市的年度銷售額占據(jù)當(dāng)?shù)氐谝弧?/p>

　　據(jù)此，龍光去年實(shí)現(xiàn)合同銷售額達(dá)到人民幣132.08億元，合同銷售面積1,642,183平方米，較2012年增長約35.6%和42.7%。

　　值得注意的是，合約銷售平均單價(jià)由二零一二年的8,272元/平米下降約9.9%至7,452元/平米。龍光方面表示，銷售均價(jià)下降原因主要是由于所售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，剛需產(chǎn)品比重進(jìn)一步加大。

　　對此，東亞證券分析師Carmen Wong分析指出，龍光地產(chǎn)約80%的住宅物業(yè)單位是120平方米以下的中小戶型住宅。基于內(nèi)地城市化的加速發(fā)展及政府近期推出的宏觀調(diào)控政策，較好的契合了政策導(dǎo)向與市場旺盛的剛性需求。

　　土儲(chǔ)1100萬平方米 將擇機(jī)進(jìn)入旅游養(yǎng)生地產(chǎn)

　　縱觀去年的整體表現(xiàn)，除了堅(jiān)守剛需客群，龍光地產(chǎn)顯然有更為體系化的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

　　公司主席紀(jì)海鵬明確表示，“公司將堅(jiān)持‘深耕區(qū)域’的發(fā)展策略，加大在所有城市的市場份額。同時(shí)適當(dāng)關(guān)注一線城市和經(jīng)濟(jì)高增長城市的核心區(qū)域的高端寫字樓項(xiàng)目，并擇機(jī)進(jìn)入新型城鎮(zhèn)化、旅游養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)等相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)。”

　　而極具價(jià)值競爭力的土地儲(chǔ)備將成為公司持續(xù)發(fā)展的重要籌碼。

　　資料表明，2013年龍光地產(chǎn)分別在佛山、東莞、惠州、汕頭、中山及南寧購入9個(gè)新項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積合共約200萬平方米，收購合同總價(jià)為人民幣38.2億元。根據(jù)收購合同計(jì)算，土地價(jià)格成本僅為每平方米人民幣1,909元。

　　進(jìn)入2014年，龍光地產(chǎn)又先后以19.68億元的總價(jià)摘下汕頭市東海岸新城啟動(dòng)片區(qū)219.4畝商住用地，并以5.61億元的總價(jià)競得成都市郫縣郫筒鎮(zhèn)127.4畝住宅用地。

　　來自益群證券的研究報(bào)告分析稱，龍光地產(chǎn)目前在11個(gè)城市中擁有70個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目及總建筑面積為1,120萬平方米的土地儲(chǔ)備。根據(jù)過往銷售及土地開發(fā)紀(jì)錄，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備足以應(yīng)付未來約5年的發(fā)展需要。

　　凈負(fù)債比率下降至60.9%

　　與高增長的業(yè)績類似，逐步下降的負(fù)債率也成為龍光地產(chǎn)2013年財(cái)報(bào)的亮點(diǎn)。

　　在過往資料中，龍光一度債臺(tái)高筑。于2010﹑2011﹑2012 年及 2013 年上半年，其凈負(fù)債比率分別為234.4%﹑205.6%﹑83.8% 及 109.8%。

　　不過，這一數(shù)據(jù)在去年得到改寫。龍光地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中指出，公司正在通過一體化開發(fā)模式，利用標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和集中采購降低成本，年度營銷費(fèi)用和行政開支也從2012年的6.7%下降到6.3%。

　　截止2013年12月31日止，該集團(tuán)持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余為人民幣45.1億元。同時(shí)，借助于首次公開發(fā)售增加股本及物業(yè)銷售增長的機(jī)遇，公司的淨(jìng)負(fù)債比率下降至60.9%，低于行業(yè)平均水平，年度平均借貸成本為8.4%，貸款76.6%來自于銀行。（來自：物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)值）

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