投資住宅風(fēng)險正在聚積
現(xiàn)在再考慮第二個問題，既然樓價真的開始下跌，是否意味著可以入市？
對于這個問題，筆者的看法是暫且按兵不動為佳。一是如果考慮到香港特區(qū)政府的印花稅限制，目前的跌幅實際上并不足夠吸引人。
其次，如今的大環(huán)境與2009年完全不同，當(dāng)時全球央行急著放水，但今天，美聯(lián)儲已經(jīng)加速了收縮量寬的步伐。香港按揭利率隨時有可能出現(xiàn)反彈，屆時將會加重住宅投資者的月供負擔(dān)。
第三，可能也是最重要的，在“3D政策”尚未松綁之前，人們很難對投資者的實際預(yù)期作出真實判斷。
什么是“3D”？D是指印花稅（Stamp Duty）。3D分別是BSD（買家印花稅）、SSD（額外印花稅）和DSD（雙倍印花稅）。
其中，BSD稅率約15%，針對非香港永久居民，即限制外地人購房。SSD是按持有房產(chǎn)半年、1年、2年內(nèi)出售，征收交易額的15%、10%和5%，該稅種旨在限制短炒。DSD則是把原先的印花稅翻倍征收，主要旨在限制小型樓宇的炒賣——以200萬交易額的房子來說，原來印花稅只要100元，現(xiàn)在要高達3萬元，如果再配合SSD，對于小型樓盤短炒交易絕對是巨大打擊。
特區(qū)政府希望通過3D政策阻止樓市價格的上升沖動�？陀^地說，措施的確起到抑制樓價過快上漲的作用，只不過隨著市場情況的變化，它的副作用正越來越明顯。
首先是限制了二手市場交易量，令真實需求得不到充分反映。在新盤市場上，開發(fā)商可以先開高價，再推“稅收優(yōu)惠”，或用高傭金吸引中介推售新盤。但二手市場玩不了這一套，買賣雙方通常都不愿負擔(dān)高額的印花稅，因此二手市場交易幾近停滯，這造成過去一年香港新樓市場和二手市場“冰火兩重天”。金管局披露的二手樓宇新批按揭金額，已經(jīng)從2012年3月的218億驟降至2013年12月的73億港元，縮水三分之二。
有香港媒體研究顯示，香港的住宅需求仍然強勁，因為新盤供應(yīng)和土地?zé)o法滿足未來的“剛需”；但過去一年，大量香港“剛需”轉(zhuǎn)而持幣觀望，主要原因不是看空房價，而是不情愿付出太高的稅賦。
舉例來說，BSD不僅令內(nèi)地買家卻步，也阻止香港本地有錢人的多套房購買意愿。為什么？很多香港有錢人用公司名義購房，除了稅務(wù)便利，還可以在申請銀行貸款時方便操作，避免需要額外的首付款或是接受更嚴(yán)厲的按揭壓力測試。但BSD連香港本地注冊的公司都不豁免，因此不僅大大提高了內(nèi)地有錢人的購房成本，同樣也提高了香港有錢人的成本。
其次，如同任何行政干預(yù)一樣，“3D政策”雖然成功抑制房地產(chǎn)價格的過快上升，但是也讓價格信號失靈，令人無法判斷后市預(yù)期。
如果沒有“3D政策”，香港地政署公布的樓盤成交價是最真實的市場價，對于未來的市場價格預(yù)期有重要指導(dǎo)作用。但在“3D政策”下，成交價可能包括了買賣雙方對于3D稅賦的博弈結(jié)果，這一結(jié)果對于后市的預(yù)期效果則要打個大折扣。
舉例來說，如果某個物業(yè)的成交價顯示只溫和上升5%，但如果“3D稅賦”由賣家負擔(dān)，卻極可能反映樓價下跌10%~20%。由于較難獲得每宗交易的稅賦分擔(dān)信息，因此二手市場投資難以從成交價來判斷市場的真實預(yù)期。
最后，“3D政策”本身的不確定性加劇了操作風(fēng)險。香港特區(qū)政府的“3D辣招”，是根據(jù)“先執(zhí)行后審議”的程序?qū)嵤�，但事實上立法會至今未通過有關(guān)立法，從法律上說，政府還無權(quán)征稅，只能記錄有關(guān)交易，待法案通過后再按最初政策公布日追繳款項。
有立法會議員認為，“3D政策”先執(zhí)行后審議，在程序上有瑕疵，因此不支持法案；還有議員認為，“3D政策”執(zhí)行迄今，其實成效足夠了，沒有必要在市場開始逆轉(zhuǎn)的情況下再令它成為法律。
除了立法會，香港特區(qū)政府還面臨來自地產(chǎn)中介行業(yè)的壓力。“3D政策”令交易下行，中介行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重萎縮。在太古城一帶，不少地產(chǎn)中介鋪位已經(jīng)易主。筆者親見有經(jīng)營10多年的中介鋪位都無法經(jīng)營下去，關(guān)門大吉。
存活下來的中介代理人又如何？筆者與一些中介代表聊天，他們感嘆現(xiàn)在生不如死，因為二手交易幾近停滯，而新盤量又不多，常常是10多個人搶一單生意，同行競爭異常激烈，那些客源較少的年輕人已經(jīng)轉(zhuǎn)行。中介行業(yè)的領(lǐng)袖人物正通過各種渠道向特區(qū)政府施壓，要求盡快取消“3D政策”。
不過特區(qū)行政長官梁振英此前曾暗示，房價沒有20%的跌幅，不會放松調(diào)控。事實上，房價控制也的確是他上任以來為數(shù)不多可以拿得出手的政績之一，因此預(yù)計在這一問題上，他不會有太大讓步。
可以想象，“3D政策”本身的不確定性極高，這也增加了香港住宅投資的風(fēng)險。（來自：第一財經(jīng)日報）
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