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紅商網(wǎng)訊：截至2014 年1 月31 日止一個(gè)月，碧桂園及其附屬公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣176.7 億元，合同銷售建筑面積約271 萬平方米。同比去年同期的73.4 億元及約100 萬平方米，分別增長(zhǎng)140.74%及171%。
1、地產(chǎn)榜首競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。昨日稍晚一點(diǎn)時(shí)間，我們發(fā)布了對(duì)于萬科1 月份銷售數(shù)據(jù)的點(diǎn)評(píng)，今日碧桂園也發(fā)布了1 月的銷售數(shù)據(jù)月報(bào)，其增長(zhǎng)同樣非�？捎^。碧桂園在2013 年全年完成大約1000 億的合約銷售業(yè)績(jī)，同比2012 年增長(zhǎng)基本翻倍。而在2013 年高基數(shù)的條件下，2014 年年初依然保持高增長(zhǎng)，我們對(duì)于碧桂園全年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也頗為樂觀。以萬科的2013 年全年的銷售業(yè)績(jī)看，如果增長(zhǎng)幅度有限，可能不僅僅是失去榜首的位置。但是從另一個(gè)角度看，萬科在2014 年的銷售在諸如碧桂園和綠地此類企業(yè)的壓迫下可能會(huì)發(fā)揮更大的貨量潛能，實(shí)現(xiàn)較高比例的增長(zhǎng)。
2、三四線城市崩盤論甚囂塵上。無外乎幾大邏輯基礎(chǔ)：1、人口導(dǎo)入不足，基礎(chǔ)需求不強(qiáng)烈；2、產(chǎn)業(yè)無支撐，購(gòu)房消費(fèi)力不足。我們認(rèn)為：三四線城市的危機(jī)并不如此嚴(yán)重。從數(shù)據(jù)上看，一部分三線城市正處于去產(chǎn)能階段的末端。根據(jù)我們觀察，三線城市去產(chǎn)能化大概開始于2011 年后。三四線城市的在2011 年之前的這一輪上升的主要原因在于：1、一二線城市的傳導(dǎo)作用；2、需求集中釋放；3、貨幣因素。而2011 年之后這些主要因素開始衰退，部分三四線城市的房?jī)r(jià)和成交量都開始回調(diào)，去產(chǎn)能化過程開始。由于前期出讓的土地需要一段時(shí)間消化，顯示供給較大。同時(shí)三四線城市進(jìn)入集中交房期，交房入住期間從表象上更顯示為過剩。經(jīng)歷三年的調(diào)整周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制在三四線城市調(diào)整的更為明顯。首先，開發(fā)企業(yè)在三線城市開始縮小投資，供給量有所收縮。其次，地方政府對(duì)于地產(chǎn)去化的壓力較大，土地供給也有所減緩，開發(fā)商拿地的意愿也有收縮。最主要的是，在三四線開發(fā)房地產(chǎn)，開發(fā)商所能夠動(dòng)用的杠桿不高，無論是開發(fā)貸還是影子銀行都對(duì)三四線城市有所忌憚，在杠桿利用率低的背景下開發(fā)商可能會(huì)進(jìn)一步收縮。而在需求的角度看，我們認(rèn)為三四線城市依然可以持續(xù)：1、房?jī)r(jià)相對(duì)不高，單位房?jī)r(jià)基本上能夠穩(wěn)定在城市中等收入家庭的月工資水平之下；2、一二線城市和三四線城市價(jià)差開始拉大，價(jià)格梯度形成有利于需求的轉(zhuǎn)移。而從需求增量上看，目前三四線城市的購(gòu)房貸款不足，使用杠桿意愿不強(qiáng)，未來有提升空間。隨著城鎮(zhèn)化深度加強(qiáng)，我們相信三四線城市的配套吸引力將會(huì)有所體現(xiàn)�？傊^剩的問題正在被消化，需求能夠保持穩(wěn)定，三四線城市市場(chǎng)并不如我們想象的如此之差。
3、碧桂園在三四線的成功昭示三四線城市市場(chǎng)大有可為，但我們也必須了解碧桂園成功基于幾大優(yōu)勢(shì)：1、控成本，全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)作方式使得碧桂園在建安和景觀方面有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)由于大規(guī)模造城土地贏商網(wǎng)成本和配套成本也被攤��；2、快周轉(zhuǎn)，根據(jù)我們測(cè)算碧桂園是典型的快周轉(zhuǎn)公司，平均拿地至銷售時(shí)間5.7 個(gè)月，如果加之全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)作方式，碧桂園的項(xiàng)目現(xiàn)金轉(zhuǎn)正時(shí)間是驚人的；3、強(qiáng)激勵(lì)，無論是投資還是銷售，這些最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，最產(chǎn)生價(jià)值的環(huán)節(jié)，碧桂園都把激勵(lì)用到極致。（詳見億翰智庫(kù)深度報(bào)告）。成本下來了，碧桂園就以最低的價(jià)格進(jìn)行傾銷，“20 萬不是首付，是全款”，消費(fèi)和房?jī)r(jià)可以立刻匹配；周轉(zhuǎn)上去了，ROE 不再受利潤(rùn)率下滑的威脅開始提升；相比于房地產(chǎn)投資巨大，人的成本所占的比例最低而影響卻不小，強(qiáng)激勵(lì)典型以小博大，激勵(lì)效果立刻顯現(xiàn)。必須糾正一個(gè)觀念：三四線城市可能一般，但并不代表房企在三四線城市不可做。關(guān)鍵在于企業(yè)在戰(zhàn)略上是否能夠?qū)Ｗⅲ谶\(yùn)營(yíng)上能否匹配。
4、三四線城市開發(fā)商如何趨利避害。不可否認(rèn)三四線城市存在風(fēng)險(xiǎn)，但如何趨利避害是三四線城市開發(fā)商需要深思。其一，減少項(xiàng)目規(guī)模。每個(gè)城市都有基礎(chǔ)型需求，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一段時(shí)間后，城市的成交就會(huì)進(jìn)入到穩(wěn)定周期。三四線城市的市場(chǎng)成交量一般也就穩(wěn)定在100 萬平米左右，而一般一個(gè)項(xiàng)目的銷售基本達(dá)到10%左右的市場(chǎng)占有率就已經(jīng)達(dá)到高位，再進(jìn)一步將付出更多的代價(jià)，所以按照這一經(jīng)驗(yàn)比例開發(fā)商很容易確定開發(fā)規(guī)模，以保證項(xiàng)目能夠迅速去化。其二，分散投資。將區(qū)域分散，不至于一個(gè)項(xiàng)目拖累整個(gè)公司的業(yè)績(jī)，也方便公司在資源上進(jìn)行調(diào)配。很多公司忽略了三四線城市的巨大潛力，不容大家忽視的是7 成的成交在三四線城市，難道還是得一二線者的天下嗎？2800 個(gè)縣級(jí)單位的市場(chǎng)被主流的開發(fā)商忽略，并不是沒有機(jī)會(huì)，而是缺乏在這個(gè)市場(chǎng)做大做精的意愿和能力。地產(chǎn)股的估值一直受可持續(xù)增長(zhǎng)天花板的質(zhì)疑，而面對(duì)一個(gè)更大的市場(chǎng)，是否能夠給予更高的估值水平？到了考驗(yàn)投資者智慧的時(shí)刻。（來自：和訊）
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