紅商網(wǎng)訊：從2004年成為國(guó)內(nèi)首家銷售額超百億房企，到2013年銷售規(guī)模依然在百億徘徊，合生創(chuàng)展十年之間成為無可爭(zhēng)議的掉隊(duì)者。

　　商業(yè)模式變革、區(qū)域市場(chǎng)布局、多元化演進(jìn)、國(guó)際化拓展、企業(yè)管理制度改良以及政商資源更迭等幾乎所有民營(yíng)房企所能遭遇的問題，都在這家公司身上反復(fù)交織。

　　不管是主觀上想規(guī)避單一平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，還是客觀上的確無能為力，合生創(chuàng)展的沒落都是值得深入解剖的家族企業(yè)典型樣本。

　　　徘徊十年 

　　1月17日下午，合生創(chuàng)展發(fā)布公告，截至2013年12月31日的12個(gè)月，該公司合約銷售金額約為112.7億元，較此前一年的116.4億元下降3.2%。

　　這意味著繼此前連續(xù)三年未能完成年度銷售目標(biāo)后，合生創(chuàng)展在2013年仍未能實(shí)現(xiàn)當(dāng)年150億元的銷售計(jì)劃。

　　而在2013年年初的香港業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)任合生創(chuàng)展副主席的張懿還曾公開表示，2013年的銷售目標(biāo)是保住150億元，力爭(zhēng)180億。

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)研判，合生創(chuàng)展的實(shí)力遠(yuǎn)不止于此，因?yàn)楦鶕?jù)招商證券(11.88, -0.15,-1.25%)研報(bào)推算，合生創(chuàng)展在2013年的可售資源高達(dá)450億至500億元。

　　這說明合生創(chuàng)展去年的去化率并不理想，從上述貨值推算，只要合生創(chuàng)展當(dāng)年能達(dá)到35%的保守去化率，即可輕松完成全年目標(biāo)。

　　實(shí)際上，此前2010年至2012年，合生創(chuàng)展均制定了150億元的年度銷售目標(biāo)，但當(dāng)年分別只完成銷售金額110.4億、99.4億和116.43億元。

　　銷售乏力顯然是合生創(chuàng)展落伍的直接原因，十年前的2004年，合生創(chuàng)展銷售額突破百億，萬科銷售額僅為91.6億元，而如今合生創(chuàng)展銷售規(guī)模不到萬科的十分之一。

　　2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅回暖，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)銷售額150.9億元，創(chuàng)出歷史新高，但其在房地產(chǎn)行業(yè)中的排名已經(jīng)下滑至第20名左右。

　　時(shí)至今日，曾經(jīng)與恒大地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)以及雅居樂并稱“華南五虎”的合生創(chuàng)展，其行業(yè)排名已經(jīng)退居至50名前后。

　　而恒大地產(chǎn)和碧桂園已經(jīng)步入千億房企行列，富力地產(chǎn)和雅居樂開始向五百億規(guī)模沖刺，一批曾名不見經(jīng)傳的房企也紛紛超越合生創(chuàng)展。

　　不進(jìn)則退，這是合生創(chuàng)展不得不正視的現(xiàn)實(shí)，萬科董事長(zhǎng)王石對(duì)合生創(chuàng)展是“中國(guó)房地產(chǎn)界真正的航空母艦”的評(píng)價(jià)早已成為歷史。

　　　　沉浮背后

　　區(qū)域布局單一、高溢價(jià)開發(fā)模式不合時(shí)宜、管理層動(dòng)蕩、港式土地經(jīng)營(yíng)模式陳舊等，合生創(chuàng)展身上的諸多問題飽受業(yè)界質(zhì)疑。

　　在蘭德咨詢公司總裁宋延慶看來，合生創(chuàng)展區(qū)域布局單一是其銷售業(yè)績(jī)無起色的直接原因。合生創(chuàng)展進(jìn)入的基本為沿海的一線城市，其大多在執(zhí)行比較嚴(yán)格的限購(gòu)政策，一旦市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng)業(yè)績(jī)就會(huì)很脆弱。

　　從2010年開始，合生創(chuàng)展適當(dāng)加大二三線城市項(xiàng)目開發(fā)力度，完善業(yè)務(wù)發(fā)展區(qū)域的戰(zhàn)略布局，分散市場(chǎng)集中所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　但區(qū)域布局調(diào)整效果并不理想，因?yàn)楹仙鷦?chuàng)展“高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式和“超級(jí)大盤、高端精品”的產(chǎn)品模式弊端日現(xiàn)，這與“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、輕資產(chǎn)”的房地產(chǎn)主流開發(fā)模式顯然背道而馳。

　　根據(jù)公告，2008年至2012年合生創(chuàng)展的毛利率分別為45%、42%、40%、46%和43%，在房地產(chǎn)行業(yè)中處于相對(duì)高位。

　　高毛利模式實(shí)際上是一把“雙刃劍”，因?yàn)槊磕甑母哳~負(fù)債所導(dǎo)致的利息等成本支出龐大，難免會(huì)吃掉大量的凈利潤(rùn)。

　　尤其是對(duì)于大量囤積土地資源的合生創(chuàng)展而言，能否使企業(yè)的土地儲(chǔ)備增值高于資金成本，是其囤地的核心財(cái)務(wù)平衡點(diǎn)的關(guān)鍵。

　　來自2013年初花旗研究報(bào)告顯示，合生創(chuàng)展共擁有3185萬平方米土地儲(chǔ)備，其中有1550萬平方米位于北京、上海、廣州及天津，一線土儲(chǔ)質(zhì)量亦高于其他發(fā)展商，包括萬科、中海外及保利，平均土地成本每平方米1756元。

　　這是典型的“多囤地，慢開發(fā)”的港式房地產(chǎn)開發(fā)模式，合生創(chuàng)展的商業(yè)邏輯是，未來地價(jià)上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)，規(guī)模擴(kuò)張必將帶來堆積如山的存貨和借貸，高周轉(zhuǎn)之下土地儲(chǔ)備重置成本將持續(xù)高于企業(yè)的利潤(rùn)積累。

　　但這種開發(fā)模式在現(xiàn)實(shí)中不斷遭遇政策打擊，合生創(chuàng)展曾不斷因涉嫌囤地而飽受輿論質(zhì)疑。不過，這與合生創(chuàng)展的高層頻繁更迭亦不無關(guān)系。

　　自2008年以來，合生創(chuàng)展先后出現(xiàn)謝世東、陳長(zhǎng)纓、薛虎、張懿等總裁的離職更換，另有董事局副主席趙海等其他高管不斷離開。

　　有廣州地產(chǎn)界人士分析，合生創(chuàng)展近年來發(fā)展緩慢，不排除其實(shí)際控制人朱孟依有意為之，他的計(jì)劃意在讓集團(tuán)朝著多元化發(fā)展，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　這種布局之下，合生創(chuàng)展僅僅被視為一個(gè)融資平臺(tái)，而朱孟依旗下另一個(gè)平臺(tái)珠江投資承擔(dān)著他多元化發(fā)展的使命。

　　除房地產(chǎn)，目前珠江投資已經(jīng)涉獵基礎(chǔ)設(shè)施、新能源、通訊網(wǎng)絡(luò)、管理咨詢、教育、醫(yī)療、金融投資等諸多領(lǐng)域。

　　事實(shí)上，從2007年開始，珠江投資與合生創(chuàng)展的關(guān)聯(lián)交易就頻頻發(fā)生，朱孟依不斷地把有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入珠江投資。(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))

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