紅商網(wǎng)訊：一手搭建國(guó)際資本通道，一手拓展國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這是陽(yáng)光新業(yè)正在其“輕開(kāi)發(fā)，重資產(chǎn)管理”的美國(guó)模式上前行。
“國(guó)內(nèi)房企在海外融資多采用債權(quán)融資，而我們正在探索一條新的海外資本運(yùn)作之路，希望結(jié)合股權(quán)合作和債權(quán)融資，兼顧控制權(quán)和資金杠桿使用。”陽(yáng)光新業(yè)總裁萬(wàn)林義對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者介紹說(shuō)，公司利用大股東GIC的支持，先后與日本三菱商事、麥格理集團(tuán)等投資機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作，打開(kāi)了海外資本的對(duì)接通道。
搭建好國(guó)際資本通道，陽(yáng)光新業(yè)近年來(lái)頻頻拓展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在上海，獲得了淮海中路、松江新城，兆豐路3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)；在天津，取得津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)5宗相連地塊建綜合體；在成都，其自有項(xiàng)目成都陽(yáng)光新業(yè)中心于1月19日開(kāi)業(yè)。
“陽(yáng)光新業(yè)輕開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，重資產(chǎn)管理，但回報(bào)率并不低。”億翰智庫(kù)上市房企研究中心常務(wù)副主任張化東對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，這種企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式可同時(shí)賺取租金、房?jī)r(jià)上漲溢價(jià)以及管理費(fèi)用，用較少的資金撬動(dòng)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，從而帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。
少量資金撬動(dòng)大項(xiàng)目
2013年年底，陽(yáng)光新業(yè)一口氣增持了12個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分布在北京、天津、沈陽(yáng)、西安、鄭州、石家莊等一二線城市，建筑面積達(dá)42萬(wàn)平方米。其中，超過(guò)22萬(wàn)平方米的項(xiàng)目資源位于北京、天津等一二線大城市的核心區(qū)，其市場(chǎng)公允物業(yè)評(píng)估值超過(guò)40億元，交易股權(quán)評(píng)估值為11.96億元；實(shí)際交易總價(jià)格為15.1億元，其中股權(quán)交易價(jià)6.6億元。
以上12個(gè)項(xiàng)目均為陽(yáng)光新業(yè)管理多年的商業(yè)項(xiàng)目。它們是2007年陽(yáng)光新業(yè)與新加坡主權(quán)投資基金GIC斥資37億元共同收購(gòu)的“家世界資產(chǎn)包”的一部分。經(jīng)過(guò)5年的改造、建設(shè)，北京分鐘寺、天津友誼路、天津東麗、天津紫金山、天津南樓北、青島南京路等項(xiàng)目先后重新包裝投入運(yùn)營(yíng)，物業(yè)租金增長(zhǎng)率超過(guò)100%，開(kāi)業(yè)出租率達(dá)到100%。
值得注意的是，陽(yáng)光新業(yè)此次收購(gòu)持股60%以上的項(xiàng)目只有3個(gè)，其中9個(gè)項(xiàng)目的持股比例為29.38%~37%。很顯然，它是在探索一條適合自己的資本與商業(yè)結(jié)合的融資運(yùn)作模式。
“以少量自有資金完成大宗項(xiàng)目收購(gòu)，且繼續(xù)保持并增加對(duì)原有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和控制。”萬(wàn)林義說(shuō)，這正是陽(yáng)光新業(yè)輕資產(chǎn)模式的精髓所在。
目前，國(guó)內(nèi)的房企在海外融資時(shí)多采用債權(quán)融資，而陽(yáng)光新業(yè)正在探索一條創(chuàng)新的海外資本運(yùn)作之路，希望可以充分結(jié)合股權(quán)合作和債權(quán)融資的優(yōu)勢(shì)，兼顧控制權(quán)和資金杠桿的使用。“從2014年起，公司對(duì)持有的投資性房地產(chǎn)采用國(guó)際通行的公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也有與國(guó)際資本對(duì)接的考慮。”陽(yáng)光新業(yè)董事會(huì)秘書(shū)李峻對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
拓展多元化的融資渠道，尋求全球范圍內(nèi)的戰(zhàn)略合作伙伴，房企對(duì)此趨之若鶩。
據(jù)萬(wàn)林義向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者介紹，陽(yáng)光新業(yè)此次收購(gòu)將作為其與海外資本聯(lián)合投資發(fā)展的第一期商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)并購(gòu)計(jì)劃，不排除后續(xù)還將實(shí)施新的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)并購(gòu)計(jì)劃。
“房地產(chǎn)+金融”模式
在搭建國(guó)際資本通道的同時(shí)，陽(yáng)光新業(yè)拓展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的步伐正在加快。
自2012年以來(lái)，陽(yáng)光新業(yè)的業(yè)務(wù)重心包括兩方面的內(nèi)容，一是輕資產(chǎn)擴(kuò)張。目前，陽(yáng)光新業(yè)在上�；春Ｖ新贰⑺山鲁�，以及新開(kāi)通的地鐵11號(hào)線兆豐路站，先后獲得了3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，并受托為南京翹楚城進(jìn)行全程管理。這4個(gè)項(xiàng)目總建筑面積近30萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積超過(guò)12萬(wàn)平方米。
二是通過(guò)招拍掛獲取以高端綜合體為主的新項(xiàng)目，或從其他機(jī)構(gòu)手里收購(gòu)項(xiàng)目或土地。2012年10月，陽(yáng)光新業(yè)與合作伙伴在天津市津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)競(jìng)標(biāo)取得5宗相連地塊，將建設(shè)一個(gè)總規(guī)劃建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米的大型綜合體，其中商業(yè)面積達(dá)20多萬(wàn)平方米。
2014年1月19日，成都陽(yáng)光新業(yè)中心開(kāi)業(yè)，這是一個(gè)收購(gòu)而來(lái)的綜合體項(xiàng)目。它位于成都一環(huán)路九眼橋核心區(qū)域，總建筑面積25萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分約6萬(wàn)平方米，是陽(yáng)光新業(yè)的自有項(xiàng)目。
據(jù)陽(yáng)光新業(yè)總裁助理梁紹裘介紹，成都陽(yáng)光新業(yè)中心的購(gòu)物中心部分，屬于以體驗(yàn)式消費(fèi)為主體的定制Mall。其中，餐飲品牌占40%，服裝類(lèi)占40%，有10余個(gè)商業(yè)品牌首次入駐成都。
東興證券研究員鄭閔鋼認(rèn)為，陽(yáng)光新業(yè)不同于國(guó)內(nèi)大多數(shù)房企，也有別于國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，其正在走向房地產(chǎn)+金融的美國(guó)模式。
目前，國(guó)際上具有一定代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式主要有兩種。一是從融資、買(mǎi)地、建造，到賣(mài)房、管理都以開(kāi)發(fā)企業(yè)為中心的“香港模式”，二是以市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主、注重專(zhuān)業(yè)化細(xì)分和協(xié)作的“美國(guó)模式”。近年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式漸漸由“香港模式”向“美國(guó)模式”轉(zhuǎn)變。
“美國(guó)模式”的核心是金融運(yùn)作，房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造商或中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。在美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，每一環(huán)節(jié)通過(guò)完成各自的任務(wù)獲取利潤(rùn)，是一條橫向價(jià)值鏈，真正的主導(dǎo)者是資本和發(fā)達(dá)的基金，開(kāi)發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。
在張化東看來(lái)，陽(yáng)光新業(yè)屬于一家輕資產(chǎn)公司，這種企業(yè)運(yùn)作模式類(lèi)似于美國(guó)模式。“國(guó)內(nèi)的房企大多屬于重資產(chǎn)配置，從拿地、開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)都是一家公司負(fù)責(zé)。而輕資產(chǎn)模式的核心是輕開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，重資產(chǎn)管理。這種運(yùn)作模式可同時(shí)賺取租金、房?jī)r(jià)上漲溢價(jià)以及管理費(fèi)用，用較少的資金撬動(dòng)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，從而帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。”對(duì)于輕資產(chǎn)模式的風(fēng)險(xiǎn)，張化東認(rèn)為：“最關(guān)鍵的是考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，畢竟每天一睜眼都會(huì)有一筆財(cái)務(wù)費(fèi)用。”（來(lái)自：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）
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