紅商網(wǎng)訊：經(jīng)過2009、2010年地王的洗禮，以及三年多的保守和沉寂，遠洋地產(chǎn)2014新年伊始即在北京市場上演滿血復活，8天內(nèi)以超73億的價格連續(xù)摘得三宗土地。

　　如此過山車式的起伏，不免讓外界拿不準其在土地市場的脈門。對此，遠洋地產(chǎn)內(nèi)部人士解釋稱，在2010年從北京取地后，這兩年沒拿地，是基于對市場的判斷。2010、2012年，北京上海都是政策調(diào)控的重災區(qū)，行業(yè)主流的傾向是去往三四線城市。投資者也認為，在一二線儲備多的企業(yè)，市場價值評估反而會低一些。

　　感受到行業(yè)趨勢的遠洋地產(chǎn)亦認為應該多往二三線城市拓展，將調(diào)控的風險變小。然而從去年開始，市場風向標調(diào)轉(zhuǎn)，一二線市場企穩(wěn)回升，主流地產(chǎn)商和投資者又紛紛回歸一二線。遠洋自身也在潮流中順勢轉(zhuǎn)向。

　　不過，雖然去年并未在北京市場有大的動作，但是遠洋地產(chǎn)內(nèi)部表示一直高度關(guān)注北京市場，頻繁參與，只是在農(nóng)歷年底有個收獲期，統(tǒng)一爆發(fā)了而已。最近拿的幾宗地均符合遠洋地產(chǎn)謹慎投資的要求，是水到渠成的事情。

　　謹慎積極的拿地策略

　　上述人士透露，遠洋在北京四年沒怎么拿地，客觀上需要補充土地資源，這次積極的表現(xiàn)只是一個開始。而這積極態(tài)度的底氣主要來自兩個方面，一是大股東的增持，二是團隊的磨合。

　　去年的9-10月份，遠洋地產(chǎn)對兩個大股東中國人壽以及南豐集團進行了定向增發(fā)，金額是8億美金。增發(fā)后，中國人壽持股比例為29%，南豐為21%，兩大股東加到一起持股比例增大到50%。增發(fā)后遠洋地產(chǎn)財務情況得到顯著改善，打開了進一步融資的空間，也為公司的積極拓展提供了助力。

　　另據(jù)介紹，幾年之中，遠洋地產(chǎn)內(nèi)部產(chǎn)品標準化和品質(zhì)都有很大的提升。遠洋地產(chǎn)方面透露，從2009年開始做大規(guī)模的全國化布局，19個城市的團隊逐漸成熟，經(jīng)歷了完整的開發(fā)周期，從拿地、開工到竣工交付，使得團隊成熟很多，為下一步的擴張和積極的布局提供了前提條件。

　　具體到拿地策略，該人士提出了四個原則：一是堅持投資標準，拿地的時候要考慮收益率的問題。二是堅持區(qū)域深耕，主要是在已進入城市，或者是在已經(jīng)進入城市的周邊，同一個團隊能夠覆蓋的地方。例如遠洋地產(chǎn)今年會在長三角、珠三角增加城市的布局。

　　第三個是堅持規(guī)模適中，重點去拿二三十萬平方米的中等規(guī)模項目。該人士指出，原來遠洋大于80萬方的項目占比比同行更高一些，影響公司的周轉(zhuǎn)率水平。今后會多拿一些中等規(guī)模的項目。第四個是堅持團隊能力匹配，為能力強的團隊多增加土地儲備。“此次在北京市場拿地就是這樣，北京市場的團隊整體能力是最強的，畢竟是大本營，拿地條件更成熟。”

　　首改和剛需是主流

　　變化的何止是區(qū)域路線，主流的產(chǎn)品類型也在不斷更新。據(jù)了解，遠洋地產(chǎn)董事局主席李明在公司內(nèi)部會議上說過，作為主流地產(chǎn)商就要做市場的主流產(chǎn)品。而主流產(chǎn)品在不同時期的定義也不一樣。

　　“但是現(xiàn)在隨著單價的提升、總價的控制，這兩年主流市場的產(chǎn)品在往剛需和首改偏重，去年排名前十名的企業(yè)基本是做剛需首改快速周轉(zhuǎn)類為主的，遠洋地產(chǎn)也會跟上主流市場。全國會以剛需和首改為主做快速周轉(zhuǎn)的項目。但是基于北京和上海市場的特殊性，會在這兩個城市適當增加中高端項目的比例。當然最終選擇做什么樣的產(chǎn)品，很大程度上取決于土地市場供應”

　　該內(nèi)部人士指出，遠洋地產(chǎn)2012年年報和2013年中報顯示，90平米以下的住宅套數(shù)占總的住宅套數(shù)的85%，所以遠洋還是以主流產(chǎn)品為主的開發(fā)商。2014年北京新增的三個項目，主要開發(fā)的也是小面積的產(chǎn)品，并會爭取在今年年底前推出。

　　2013年，相較于沉寂的住宅業(yè)務，遠洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)方面均略顯高調(diào)。有市場評論指出，多線條的發(fā)展必然會分散一定的精力和資源。對此，遠洋地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，在很長一段時間，住宅業(yè)務仍然會是遠洋地產(chǎn)的核心業(yè)務。

　　遠洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面，過去幾年投入大量人力物力。從去年開始商業(yè)地產(chǎn)逐漸進入收獲階段。“公司計劃每年新增商業(yè)項目面積約25-30萬平方米。而這些新增項目的土地都已經(jīng)拿完了，建筑款需要占用的自有資金也不會多。”

　　而根據(jù)其運作商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)可以反哺住宅產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營之后可以進行價值重估，獲得銀行貸款，很多時候從銀行貸回來的款項比項目投入的比例還要大，可能達到150%的覆蓋比率。

　　而在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，該人士認為遠洋尚處在探索當中。“遠洋地產(chǎn)目前為止有兩個養(yǎng)老項目開業(yè)，一個是在亦莊，另一個在遠洋一方項目邊上。規(guī)模都不大，都是幾千平米，現(xiàn)在采用的是輕資產(chǎn)模式。對資金占有方面可以忽略不計。”（來自：觀點地產(chǎn)網(wǎng)）

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