總體量20萬平方米的五彩城，輻射范圍大概是上地中關(guān)村1.5-2公里內(nèi)的近20萬人口，整個商圈的輻射范圍大概覆蓋了規(guī)劃的70萬人口。
“當(dāng)時招商的時候，遇到很多困難，很多商戶不看好這里，不愿意來，在北五環(huán)外的毛紡廠、朱房這種地方，建一個這么大的商場，誰敢想！”蔣智生說。2011年6月28日，一期6.5萬平方米的購物中心率先開業(yè)。2013年1月25日，13.5萬平方米的二期購物中心繼而開業(yè)。
“我們把沃爾瑪放在商場的一期。一期占到1/3體量，二期占到2/3體量，這樣一種安排，使得我們一期剛剛開業(yè)的時候情況并不是那么理想。”曾燦霞補充說，“但是等到二期開的時候，大家會看到半年左右的時間，這個商場一下就變得很火，這和我們的節(jié)奏安排有關(guān)系。我們提前把沃爾瑪這個業(yè)態(tài)開出來，為二期的業(yè)態(tài)鋪開奠定一個非常好的客流基礎(chǔ)。”
除沃爾瑪超市外，五彩城還有冰場、CGV影院和SNOOPY兒童樂園三大主力店，占地面積均超過3000平方米。“冰場是我們自己經(jīng)營的，關(guān)鍵不在于說這個業(yè)態(tài)怎么樣，更多是這個冰場的定位是不是匹配到目標(biāo)消費者，比如我們所有萬象城的冰場沒有冰球，只有在北京冰場開發(fā)冰球業(yè)態(tài)，因為北京有這樣一個市場。”曾燦霞介紹。
位于四樓的華潤五彩冰酷運動中心，是華潤置地在北京打造的首座大型室內(nèi)真冰冰場，擁有3500平方米營業(yè)面積、1800平方米奧運標(biāo)準(zhǔn)的真冰冰面，這使得五彩城能夠與北京市冰球運動協(xié)會等專業(yè)機構(gòu)深度合作，聯(lián)合舉辦了北京市青少年冰球聯(lián)賽等，此外冰酷中心每年六一和圣誕節(jié)還舉辦兩場花樣滑冰藝術(shù)團考試。
這也為五彩城帶來了大量的客流，“2013年客流量達到15萬人，比2012年增長了1/3，2013年營業(yè)額達到1510萬元，比2012年增長了36%。”北京華潤五彩城管理中心總經(jīng)理祝林介紹。
“五彩城值得一提的是，我們做了一個特色的親子主題樓層，拿出2萬平方米來打造這個主題空間，基于家庭定位在里面放了SNOOPY樂園、玩具反斗城等。”曾燦霞介紹，“我們的樓層是4樓，你嘗試做一個主題樓層，一方面可以把人往上面拉，另一方面這樣一個樓層對于你去做各個樓層的布局安排有一個非常好的幫助。”
“五彩城整個樓層客流分布非常均勻，一樓、二樓大家不用擔(dān)心，三樓是零售最高的樓層，四樓的客流我們把它逐漸往三樓去導(dǎo)，沃爾瑪也在三樓和二樓有一個連接，所以整個樓層的客流情況非常平均。”曾燦霞稱。華潤五彩城的零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)比例大致各占1/3。
“我們餐飲的周期最好是簽三年，因為消費者很快會疲倦，會需要新的東西，現(xiàn)在的消費者絕對不是僅僅滿足于有就行了，一定是在求新求異，求更高的品質(zhì)。”曾燦霞介紹，“我們還考慮做一個面食博物館，把所有面食集中起來，未來打造的密云五彩城，我們打算請農(nóng)民來做食品檔口，未來的區(qū)域型購物中心一定是線上線下相結(jié)合的社區(qū)生活平臺。”
基于合理的業(yè)態(tài)配比，華潤五彩城的日均客流量在4萬人左右，“周末有五六萬人，節(jié)假日會更高”。“開業(yè)第一年，五彩城的租金收入達到1.38億元，實現(xiàn)銷售額6億多元。”蔣智生介紹。
“密云五彩城是繼北京五彩城之后北京大區(qū)操作的第二個五彩城項目，預(yù)計在2016年開業(yè)。為什么會考慮在這個時點上選擇密云？大家知道京沈高鐵已經(jīng)啟動建設(shè)的議程，另外北京的四元橋到密云之間會有一條全程封閉的快速路，交通的因素勢必會為北京人口往密云區(qū)域輸送外擴提供一個強勁的動力。”曾燦霞稱，“在2017年之前，華潤置地的商業(yè)綜合體項目會達到40個，其中有近20個是五彩城系列。”
截至目前，華潤置地已經(jīng)開業(yè)的5個萬象城和1個五彩城，開業(yè)面積已達220萬平方米，合作商家超過1000個，品牌超過2500個，會員超過30萬人。
母公司的支持
華潤置地商業(yè)地產(chǎn)能夠快速發(fā)展，與母公司華潤集團的大力支持密不可分。“華潤置地在打造兩條產(chǎn)品線的時候，我們比較核心的幾個能力，第一是央企的資源整合能力，在資本層面給了我們非常強的后盾。”曾燦霞介紹。
2012年11月底，華潤置地便斥資21億港元，收購華潤集團一家控股公司股權(quán)，從而獲取南寧華潤中心大型商業(yè)項目55%股權(quán)，其中包括2012年9月開業(yè)的南寧萬象城。
自2005年開始，這已是華潤置地第9次獲注母公司資產(chǎn)，注入的資產(chǎn)總金額約400億港元，而華潤置地為此支付對價的現(xiàn)金部分近百億港元，其余部分主要通過向集團配股完成，資產(chǎn)注入令華潤置地增加了超過2000萬平方米的土地儲備。
2007年底，華潤置地便斥資45億多元向母公司華潤集團收購了大連、杭州和無錫三幅地塊，其中大連和杭州地塊均計劃發(fā)展萬象城項目，但后來計劃與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（即GIC）牽手合作開發(fā)的大連萬象城夭折。
這便是華潤集團的孵化戰(zhàn)略，所謂孵化戰(zhàn)略就是先期由華潤集團來購買和管理土地與項目，等到項目成熟時再按市場價格注入上市公司。
“雖然我們可能有一些溢價，但是畢竟省去了前期的巨額投入，商業(yè)項目等到快開業(yè)的時候注入，住宅項目等到快開盤產(chǎn)生銷售回款的時候注入。”蔣智生介紹，“而且我們也不需要全部支付現(xiàn)金，我們會采用定向增發(fā)、配股的方式。這兩年注入比較少了，因為華潤置地也很大了。”
2007年，華潤置地還耗資1.7億港元，收購了大股東華潤集團的建筑和裝修業(yè)務(wù)。“這便是我們的第二大能力——產(chǎn)品實現(xiàn)能力，從產(chǎn)品設(shè)計到施工品質(zhì)，從外部交通組織到內(nèi)部動線規(guī)劃，以及機電設(shè)備、空間尺度把握，我們內(nèi)部的研究和反思都到了非常細膩的程度。”曾燦霞稱。
雖然近兩年“孵化注入”減少，但是華潤置地仍與華潤集團下的其他兄弟公司密切合作，甚至聯(lián)手拿地。“幾天前我們在門頭溝拿下的項目，便是和華潤信托聯(lián)合拿的地。”蔣智生介紹。
除與華潤信托、華潤旗下的基金開展“產(chǎn)融結(jié)合”之外，華潤置地還與華潤萬家以及華潤旗下的水泥企業(yè)開展“產(chǎn)產(chǎn)結(jié)合”合作，“這是華潤集團這兩年強推的協(xié)同作戰(zhàn)計劃”，蔣智生稱。華潤零售旗下的Olé精品超市也是萬象城和五彩城的優(yōu)先考慮目標(biāo)，總投資80億元、今年4月開業(yè)的鄭州萬象城便選擇了Olé超市。
但是商業(yè)地產(chǎn)耗資巨大、投資回報期長的特點，也使得華潤置地牽手其他地產(chǎn)巨頭共同開發(fā)商業(yè)項目，杭州萬象城便是其與新鴻基分別持股60%和40%合作開發(fā)的典范，“主要是我們操盤，雖然在香港新鴻基也是商業(yè)地產(chǎn)的老大，但是在中國內(nèi)地還是以華潤為主，新鴻基也比較信任華潤，新鴻基就是投資。”蔣智生介紹。
最新的合作是1月14日，華潤置地與綠地各持50%股權(quán)共同開發(fā)綠地斥資60億元拿下的上海黃浦商業(yè)綜合體地塊。（來自：經(jīng)濟觀察報）
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