紅商網(wǎng)訊：福州正進入全新的旅游地產(chǎn)時代，早已有不少搶跑者嗅到了洼地的價值商機，一直致力深耕海西的泰禾集團，自然也不會放過這個大好機會。
1月9日，泰禾集團以1.79億元斬獲其2014年首幅土地。該地塊4幅相連，位于福州市永泰縣葛嶺鎮(zhèn)黃埔村，總面積39.15萬平方米（合587.27畝），土地用途為商服(酒店、批零、商服辦公等)、住宅用地。
首個旅游地產(chǎn)項目終于落地，也標志著泰禾集團正式進軍旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，但要在全新的領(lǐng)域當(dāng)中分一杯羹，還是不大容易。
泰禾新版圖
旅游地產(chǎn)是泰禾在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈中做的其中一支延伸線。盡管泰禾一直以來并未透露過多在旅游地產(chǎn)布局的想法，但仍能從相關(guān)公開資料中窺視一二。事實上，泰禾在永泰布局這一旅游地產(chǎn)項目也足足醞釀了一年之久。
早在2013年初，公司與福建省永泰縣人民政府簽署協(xié)議，投資開發(fā)海峽永泰生態(tài)旅游度假項目，本次競拍即為落實相關(guān)協(xié)議而進行，標志著公司在大本營海西地區(qū)開始試水旅游地產(chǎn)。
根據(jù)永泰縣人民政府公眾信息網(wǎng)介紹，由泰禾投資的永泰旅游綜合體項目，概算投資200億元，項目定位為體驗式影視旅游度假綜合體。
不少分析人士認為，泰禾敢如此大膽運作這么大規(guī)模的項目，還是基于永泰當(dāng)?shù)亓己玫穆糜我约皽厝Y源。
近年來，福州依靠溫泉資源帶來了豐富的旅游產(chǎn)業(yè)，永泰縣獨特的地理環(huán)境和豐富的旅游資源，自然也推動該縣旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。相關(guān)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，旅游業(yè)在GDP中占比由2006年的4.12%增至2013年上半年的10.17%，游客接待量年均增速自2007年一直保持在20%以上。
“旅游地產(chǎn)項目作為長線項目，地方政府也會給予一些相應(yīng)的政策優(yōu)惠，企業(yè)拿地的成本也會比較低。泰禾這次拿地的成本就相當(dāng)?shù)土�，大概平均僅有三四百元每平方米左右。”一名福州地產(chǎn)人士透露。
蛋糕的吃法
既然是如此誘人的蛋糕，自然也有不少其它房企覬覦。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，福州旅游地產(chǎn)項目近20個，且體量規(guī)模巨大，動輒上千畝。
而僅就永泰區(qū)域，除了泰禾溫泉旅游綜合體，還有唐乾明月、萬科城、海西文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、郭氏地產(chǎn)的閩商生態(tài)公園項目、名城地產(chǎn)溫泉旅游地產(chǎn)項目等溫泉旅游地產(chǎn)項目星羅棋布。如此龐大的供應(yīng)量一旦同時推向市場，未來競爭的激烈程度可想而知。
新時代證券分析師裴明華認為，對于泰禾該旅游地產(chǎn)項目目前還是持審慎樂觀的態(tài)度，畢竟目前永泰地區(qū)的旅游資源還處于開發(fā)狀態(tài)，未來還要看該地區(qū)旅游發(fā)展的速度能否跟得上，否則很難運作成功。
泰禾集團方面透露，未來項目肯定會走差異化路線，提高競爭優(yōu)勢。
“從目前來看，永泰地區(qū)的項目還需要長時間的預(yù)熱才能火起來，這可能就意味著，在相當(dāng)一段時間里，為了完成整個項目的開發(fā)建設(shè)，將需要企業(yè)投入更多的資金和資源。”相關(guān)分析人士指出。
上述分析人士續(xù)稱，不排除泰禾也會做類似的融資方案推動旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展，不過在目前再融資還不算完全放開的前提之下，根據(jù)泰禾高周轉(zhuǎn)的打法，應(yīng)該多數(shù)還是使用銷售所回籠的資金滾動開發(fā)，先迅速把目前已經(jīng)取得的項目開發(fā)銷售，回籠的資金即可用于后續(xù)的拿地和開發(fā)當(dāng)中。而這恰恰也是泰禾的強項。
實際上，僅就目前所取得的項目而言，據(jù)相關(guān)分析師測算，銷售的盈利空間也并不小。
廣發(fā)證券分析師樂加棟分析道，泰禾此次競得地塊預(yù)計形成可售貨值超過20億。而目前永泰縣周邊縣市的住宅均價約7500元/平方米。
據(jù)估算，加上旅游地產(chǎn)的資本投入，泰禾此次拿地實際樓面價接近1000元/平方米，合理估算的建安成本2500元/平方米，并考慮到泰禾快速周轉(zhuǎn)的特點，以6500元/平方米的銷售均價測算，預(yù)計該項目靜態(tài)毛利率約為45%，靜態(tài)凈利率約為16%。（來自：華夏時報 記者：梁嘉欣）
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