據(jù)媒體報(bào)道，星浩資本旗下房地產(chǎn)私募基金“星光耀基金I期”承諾的預(yù)期收益的大幅下降，LP（有限合伙人）認(rèn)為GP所執(zhí)行的任務(wù)中存在多項(xiàng)違背投資者利益的行為，同時(shí)質(zhì)疑大連項(xiàng)目溢價(jià)交易。LP們越來越擔(dān)心，在已投資項(xiàng)目盈利模式并不明朗的情況下，投資可能會“血本無歸”。

     對于上述問題，LP曾就此與星浩方面溝通，不過大都不歡而散，LP投資人不得不自發(fā)組織起來，成立“星瀚、星仁咨詢委員會”，以咨詢委員會為代表與GP進(jìn)行艱難的談判，但到最后都沒結(jié)果。

　　1月3日，星浩資本針對媒體報(bào)道，以《致星光耀城市綜合體開發(fā)基金1期投資人的一封信》做出回應(yīng)，稱從“星光耀基金I期”的整盤角度來看，投資人的收益狀況依然有保障；對于大連項(xiàng)目，星浩資本表示整個(gè)項(xiàng)目的交易過程合規(guī)合法，交易價(jià)格符合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厥袌龉�允價(jià)格，也對投資人進(jìn)行充分披露。媒體報(bào)道稱，LP們認(rèn)為基金項(xiàng)目運(yùn)作可能存在關(guān)聯(lián)交易、挪用資金的嫌疑，對此，星浩資本回應(yīng)，管理費(fèi)收取均經(jīng)過咨詢委員會審議通過，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也經(jīng)過第三方的安永會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，公平、公正、公開。

　　資金回報(bào)從35%調(diào)低到16.3%

　　根據(jù)官方資料顯示，星浩資本成立于2010年，其業(yè)務(wù)涵蓋私募基金、開發(fā)管理、商業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三大業(yè)務(wù)范圍，為市場化運(yùn)作下中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)私募基金之一，旗下基金的投資人包括復(fù)星、阿里巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團(tuán)、均瑤集團(tuán)、華誼兄弟、涌金集團(tuán)、新光集團(tuán)等數(shù)十家中國知名企業(yè)領(lǐng)袖。

　　據(jù)了解，“星光耀基金I期”募集規(guī)模達(dá)37億元人民幣，杠桿融資后可投資金額超過70億元，目標(biāo)市場為二線城市和長三角三線城市，其投資組合包括三個(gè)綜合體，大連CBD(濱海城市綜合體約58萬㎡)，哈爾濱CBD(高端成熟城市綜合體約148萬㎡)，南通CBD(崇川新城中央商務(wù)區(qū)絕版城市綜合體約33萬㎡)。

　　LP稱，“星光耀基金I期”在路演時(shí)給出投資回報(bào)“五年三倍，年化收益35%”的承諾，并沖著有星浩資本有實(shí)力雄厚民營企業(yè)加盟，GP品牌影響力，LP投資了“星光耀基金I期”。然而，2013年12月28日下午，在數(shù)十位LP參加的“星仁星翰”年會上，調(diào)整了預(yù)期回報(bào)，將此前年化回報(bào)約35%的承諾調(diào)低為16.3%。

　　在給投資人的信中，星浩資本稱，星浩資本管理的1期基金旗下金浩基金在2010年12月封閉，星仁和星翰兩家基金在2011年3月封閉。到目前為止，1期基金存續(xù)期僅3年左右，距5+1年的期限僅過去一半。并表示，旗下管理資產(chǎn)的估值和回報(bào)水平尚處于動(dòng)態(tài)變化階段，目前預(yù)測的基金IRR約為16%。其中，哈爾濱和南通項(xiàng)目相繼蟬聯(lián)當(dāng)?shù)厥袌龅匿N冠。盡管大連項(xiàng)目經(jīng)營目前收到市場阻力，但從1期基金的整盤角度來看，投資人的收益狀況依然有保障。

　　大連項(xiàng)目和投資預(yù)期有差距

　　“星光耀基金I期”投資的三個(gè)項(xiàng)目之一大連CBD濱海城市綜合體，LP質(zhì)疑基金管理人GP為獲得大連地塊的權(quán)益進(jìn)行溢價(jià)交易，交易結(jié)束后方才通知投資人按股權(quán)比例進(jìn)行出資。LP稱，從基金運(yùn)行開始，星浩方面并沒有拿到合適的地塊，為了做業(yè)績，星浩購買了由上海復(fù)星拍下的大連市一宗港口改建地塊的50%股權(quán)，交易以溢價(jià)方式進(jìn)行，總體溢價(jià)8億元，星浩方面則支付了4億元的溢價(jià)款。“現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目占用的資金最多，效益最差，很明顯我們的投資者利益已經(jīng)受到損害。”

　　星浩資本稱，大連項(xiàng)目交易過程合規(guī)合法，交易價(jià)格經(jīng)第三方戴德梁行的評估，符合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌龉�允價(jià)格，并對投資人進(jìn)行了充分的披露。

　　基于當(dāng)時(shí)周邊物業(yè)的成交價(jià)、該物業(yè)所處片區(qū)的高成長性和2010年之前房地產(chǎn)市場規(guī)律等因素，對項(xiàng)目投資收益做出了樂觀的預(yù)期。然而，2010年-2013年的宏觀環(huán)境以及區(qū)域的發(fā)展速度未能達(dá)到前述預(yù)判，雖然星浩資本團(tuán)隊(duì)竭盡全力，大連項(xiàng)目在東港地區(qū)的成交狀況也處于領(lǐng)先位置，但仍然和最初的投資預(yù)期有一定的差距。

　　基金運(yùn)作存在挪用資金嫌疑

　　此外，LP們認(rèn)為整個(gè)基金項(xiàng)目運(yùn)作可能存在關(guān)聯(lián)交易、挪用資金的嫌疑，“星瀚、星仁咨詢委員會”提供的審計(jì)資料指稱，星浩存在多項(xiàng)損害投資人利益情況，如復(fù)星大連東港地塊以不對等分紅方式提前兌現(xiàn)收益和劃轉(zhuǎn)40519萬元，在沒有知會投資人的情況下私自進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，違背合伙協(xié)議規(guī)定。

　　而在成本方面，“星瀚、星仁咨詢委員會”認(rèn)為，GP在各項(xiàng)管理費(fèi)用上也有諸多侵害投資人利益嫌疑，如至2013年5月累計(jì)列支于開發(fā)成本的管理費(fèi)有5059多萬元，其中職工工資及福利200多萬元，差旅費(fèi)500多萬元，辦公費(fèi)用270多萬元，咨詢評估費(fèi)260多萬元。

　　對于這兩方面的質(zhì)疑，星浩資本在回應(yīng)中稱，在投資管理費(fèi)收取的問題上，星浩資本充分尊重LP的意見，具體的費(fèi)用邊界和提取原則均經(jīng)過咨詢委員會審議通過。星浩資本的全部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均經(jīng)過第三方的安永會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。

　　此外，對成本、費(fèi)用等經(jīng)營方面的信息也秉持公開、公平、公正的態(tài)度對LP進(jìn)行了充分披露，并在2013年接受了由LP委托的第三方“北京國信鑫業(yè)工程咨詢”機(jī)構(gòu)的專項(xiàng)審計(jì)和評估。（來自：贏商網(wǎng) 記者 陳巧明）

星浩資本10億泉州拿地 建第7個(gè)星光耀廣場

星浩資本底價(jià)獲泉州綜合體用地 打造第7個(gè)星光耀廣場

星浩資本迎收獲期 趙漢忠通吃產(chǎn)業(yè)鏈

二期預(yù)計(jì)募資20億 星浩資本專注民企

星浩資本二期重點(diǎn)投資上海等長三角城市

搜索更多: 星浩資本