紅商網訊：采用“珠寶盒子”設計，建筑面積13.93萬平方米……11月27日，位于北京（樓盤）市昌平區(qū)的金隅萬科廣場將進入試營業(yè)階段。作為房地產巨頭萬科打造的首個大型商業(yè)項目，金隅萬科廣場市場表現(xiàn)如何，也因此備受市場關注。

　　“目前金隅萬科廣場招商已完成95%以上，預計年凈租金在8000萬元至1億元間。”萬科集團副總裁兼北京萬科總經理毛大慶在接受經濟觀察網專訪時表示，萬科商業(yè)類型已確定萬科廣場、生活中心、鄰里家三大產品線，分別對應著區(qū)域型購物中心、集中的社區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)街。其中萬科廣場規(guī)模最大，對操作運營能力要求也最高。

　　萬科正演繹著這樣的商業(yè)速度：繼金隅萬科廣場入市后，在北京房山長陽、大興義（樓盤）和莊、舊宮等4個新城萬科都有大型商業(yè)項目，未來平均一年開業(yè)一個。在全國，萬科廣場目前有15個左右，生活中心超過20個，社區(qū)商業(yè)更是不計其數(shù)。僅北京持有型商用物業(yè)總投資額就將達到100億元。

　　持有型物業(yè)過多，是否會對萬科造成資金壓力？據專業(yè)機構數(shù)據顯示，如資本不分開運作，商業(yè)投資占比每增10%，可降低ROIC(投入資本收益率)1%-1.5%，影響市值7%-10%。ROIC每掉1%，對股價影響約5-8%。

　　萬科內部，則嚴格把守著安全邊際。萬科選擇了總部加一線孵化的發(fā)展模式,“我們的大型商業(yè)現(xiàn)在更多集中在北京、深圳（樓盤）、上海（樓盤）等資源較好的城市。而總部負責更多的是制定標準、提出要求和準確定位，具體細節(jié)則由一線公司根據實際情況自己進行管理。”毛大慶（樓盤）表示。

　　萬科集團，也會對持有型長線投資物業(yè)總量進行邊際控制。每個城市總經理，要對城市運營安全負責。

　　“目前來看，我們北京萬科商業(yè)和住宅的比例是2：8，但我所說的80%是銷售型物業(yè)，包括新建住宅產品、寫字樓和商鋪等可售型產品，而20%的商業(yè)部分則是屬于萬科自己運營的持有型物業(yè)”。毛大慶表示。

　　操作模式上，更強調商業(yè)地產與資本市場的有效結合,萬科的商業(yè)地產為此提了六個字要求，即“輕資產、會運營”，目標就是開一個商業(yè)就爭取資本化掉一個，用引入基金、國際資本來減小資金占用帶給的實際壓力。

　　毛大慶解釋稱，資本化商業(yè)與賣掉商業(yè)并非同一概念。資本更像是菌群，口味不一，進入時機會根據項目立項、建設、招商、開業(yè)階段不同而有所差異。商業(yè)地產資本化，在引入基金等資本進入后，用很少的企業(yè)資金便可玩轉項目，得到的并不只是賣掉商業(yè)的收益，還有各種后期的管理費。以凱德為例，幾十億、上百億的收益都來自于后期基金管理費、資產管理費等各種費用，輕資產運營的意義就在于此。

　　以一個大型商業(yè)項目拿地到入市兩年的周期算，萬科的資本化安排更接近中后期。毛大慶指出，萬科操作下的大型商業(yè)資本化一般選在中期到開業(yè)，理想狀態(tài)下會在中期做一次結構性資本化，后期做一次股權。但資本化對運營能力的考驗也不容忽視。如長期難以兌付對基金的贏利承諾，很可能會上資本市場的黑名單，出現(xiàn)融不到資的情況。

　　更多人把萬科目前的狀態(tài)看作是“開著車換輪子”，即在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時開展新業(yè)務。而借力資本化手段，再加上本身建筑設計的高標準，萬科似乎找到了自己馳騁商業(yè)地產的法門。

　　來源：經濟觀察網

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