紅商網(wǎng)訊：在商業(yè)地產(chǎn)江湖中，華潤(rùn)置地是被“首富”王健林認(rèn)可的極少對(duì)手，這多少還是懾于華潤(rùn)萬(wàn)象城強(qiáng)大的品牌效益。
但受制于拓展速度，萬(wàn)象城這幾年在品牌輸出方面卻并不理想，由此，華潤(rùn)置地也開始了新一輪的品牌塑造。
11月3日，華潤(rùn)置地在深圳東門全新打造的華潤(rùn)1234space正式入市，這個(gè)被華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)吳向東稱為mini萬(wàn)象城的項(xiàng)目，也意味著華潤(rùn)旗下又一全新商業(yè)品牌的面市。
按照吳向東的想法，華潤(rùn)1234space迷你萬(wàn)象城品牌，今后會(huì)借助萬(wàn)象城效應(yīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局。
深圳打造mini版萬(wàn)象城
之所以稱為mini萬(wàn)象城，是相對(duì)早已成熟的萬(wàn)象城而言，其在體量和定位方面更小也更突出。
據(jù)華潤(rùn)置地項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，不同于萬(wàn)象城高端路線的定位，1234space將以潮人文化為載體進(jìn)行定位，打造一種新的體驗(yàn)式購(gòu)物中心商業(yè)體。
而相對(duì)于萬(wàn)象城一般近20萬(wàn)平米以上的面積，華潤(rùn)1234space面積僅約1萬(wàn)平米，確實(shí)“mini”。
值得注意的是，1234space項(xiàng)目為地鐵上蓋物業(yè)，且由華潤(rùn)置地與深圳地鐵共同打造，這在華潤(rùn)置地旗下的眾多商業(yè)項(xiàng)目中其實(shí)并不多見(jiàn)。
對(duì)此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前地鐵商業(yè)正逐漸成為一種新的趨勢(shì)，華潤(rùn)置地選擇以此方式開辟新的商業(yè)產(chǎn)品線，不僅可以豐富自身的商業(yè)品牌，也能借此更好的實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。
不過(guò)，在本就激烈競(jìng)爭(zhēng)的深圳東門商圈，市場(chǎng)專業(yè)人士卻認(rèn)為，華潤(rùn)置地首個(gè)mini萬(wàn)象城項(xiàng)目不可避免地面臨著競(jìng)爭(zhēng)壓力。
據(jù)了解，目前深圳東門商圈已有茂業(yè)百貨、天虹百貨、以及太陽(yáng)百貨等三大傳統(tǒng)商場(chǎng)，且都是在東門商圈屹立多年不倒，同時(shí)品牌形象也深入人心，在加上近期三大百貨一系列的優(yōu)惠活動(dòng)，mini萬(wàn)象城面臨的競(jìng)爭(zhēng)可想而知。
從消費(fèi)能力而言，相比萬(wàn)象城所在的羅湖核心區(qū)域，東門商圈整體的消費(fèi)力度相去甚遠(yuǎn)，而在老商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)下，mini萬(wàn)象城如何面對(duì)還有待檢驗(yàn)。
另外，雖然mini萬(wàn)象城主打年輕時(shí)尚路線，但這也恰恰是近年快速崛起的各大電商主戰(zhàn)場(chǎng)，在傳統(tǒng)零售商圈日益面臨著新興電商沖擊的當(dāng)下，mini萬(wàn)象城今后能否立足，似乎也是不可回避的問(wèn)題。
商業(yè)細(xì)分定位尚存問(wèn)號(hào)
縱觀華潤(rùn)置地打造的商業(yè)產(chǎn)品，其目前已形成了萬(wàn)象城、五彩城、歡樂(lè)頌三個(gè)系列，分別承擔(dān)都市綜合體、區(qū)域商業(yè)中心和鄰里中心的定位，而這種明確清晰的產(chǎn)品線也確實(shí)為華潤(rùn)置地?fù)屨剂烁嗟氖袌?chǎng)。
從目前華潤(rùn)置地旗下萬(wàn)象城、五彩城和歡樂(lè)頌三大產(chǎn)品的整體定位來(lái)看，其商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)多樣性在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商中亦屬出類拔萃，同時(shí)產(chǎn)品檔次也具互補(bǔ)性。
如今，借助地鐵上蓋物業(yè)而重新打造的mini萬(wàn)象城又主打年輕時(shí)尚路線，看來(lái)華潤(rùn)置地在商業(yè)產(chǎn)品的細(xì)分路線上顯然走的更為精細(xì)。
不過(guò)，細(xì)細(xì)考察卻也不難發(fā)現(xiàn)，在目前華潤(rùn)置地較為成功的布局下仍然存在些許問(wèn)號(hào)。
有相關(guān)市場(chǎng)人士就介紹，雖然已開業(yè)的萬(wàn)象城還是一如既往的延續(xù)了其良好的品牌效益，但從規(guī)模擴(kuò)張的角度而言，萬(wàn)象城其實(shí)并不突出，這主要表現(xiàn)在萬(wàn)象城的建設(shè)周期。
目前，華潤(rùn)萬(wàn)象城已成功布局深圳、杭州、沈陽(yáng)、成都等13個(gè)城市，其中已開業(yè)的萬(wàn)象城一共有五座，分別是位于深圳、杭州、沈陽(yáng)、成都、以及南寧，而鄭州萬(wàn)象城也預(yù)計(jì)于明年4月開業(yè)。
據(jù)了解，杭州、沈陽(yáng)和南寧的萬(wàn)象城從拿地到開業(yè)都經(jīng)歷了四年多時(shí)間，而成都萬(wàn)象城從拿地到開業(yè)甚至用了超過(guò)6年的漫長(zhǎng)時(shí)間。
當(dāng)然，開發(fā)速度緩慢也從另一個(gè)層面表明了萬(wàn)象城作為高端商業(yè)的品質(zhì)。相關(guān)分析就認(rèn)為，由于萬(wàn)象城的定位是城市中心廣場(chǎng)，一般來(lái)說(shuō)，除了一線城市之外，一個(gè)城市只會(huì)有一個(gè)中心，而萬(wàn)象城也就只能有一座，這是其高端定位導(dǎo)致的擴(kuò)張局限性。
上述分析還指出，由于萬(wàn)象城無(wú)論是形象上還是在價(jià)值上，都會(huì)引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平，因而對(duì)任何一個(gè)城市政府開展招商引資都有強(qiáng)大吸引力，它是復(fù)制深圳萬(wàn)象城的示范效應(yīng)，這無(wú)疑就給華潤(rùn)置地增加了土地的議價(jià)能力。
不過(guò)，單純依靠萬(wàn)象城這種超高品牌復(fù)制，也還是會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)。分析指出，萬(wàn)象城在初期更多是體現(xiàn)品牌效應(yīng)，在成功帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)價(jià)值后，可以為后期開發(fā)高端銷售物業(yè)提供強(qiáng)大支撐，所以這種模式若是其中任何一環(huán)出現(xiàn)差錯(cuò)都將導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。
面對(duì)萬(wàn)象城復(fù)制戰(zhàn)略的局限性以及開發(fā)難度，華潤(rùn)置地在產(chǎn)品線方面進(jìn)行了一定程度的下沉，因而定位稍低的五彩城，以及主打社區(qū)商業(yè)的歡樂(lè)頌就應(yīng)運(yùn)而生。
由于對(duì)城市要求比萬(wàn)象城低，可發(fā)展的城市更多，市場(chǎng)容量遠(yuǎn)大于萬(wàn)象城，華潤(rùn)五彩城也開始進(jìn)入快速擴(kuò)張期。
目前五彩城在全國(guó)約有11個(gè)項(xiàng)目，除了北京余姚之外，包括淄博、合肥、長(zhǎng)沙、日照、天津、廈門、蘇州、南通、唐山等地也將興建。
在運(yùn)作模式上，相比萬(wàn)象城用高端的商業(yè)品牌提升住宅產(chǎn)品價(jià)值，五彩城則顯得更接地氣，其運(yùn)作模式一般都是先做住宅，在迅速回籠資金后再開發(fā)商業(yè)部分，這與一般房企的商業(yè)綜合體模式更為類似。
然而，也正是這種傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作模式，從而使得五彩城相比萬(wàn)象城的競(jìng)爭(zhēng)力下降不小，由于此類中端市場(chǎng)產(chǎn)品眾多，新產(chǎn)品和客群都比較單一，在項(xiàng)目收益率與萬(wàn)象城差別很大。
�。ㄓ^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：彭飛）
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