不過，雖然東方新天地和北京apm拉高了王府井商圈的租金水平，但是并不能一概而論地說，王府井就是北京租金最貴的商圈。畢竟，王府井大街上目前還存在著一些未改造、未開發(fā)以及臨時的建筑，這些商鋪的租金絕對達不到上述平均水平。與此同時，丹耀大廈、工美大廈、好友世界商場、利生體育商廈等商場的租金也沒有那么高，李軍還強調(diào)說。
此外，一位不愿具名的王府井百貨集團高管在接受記者采訪時表示，北京市百貨大樓是該公司自有的物業(yè)，主要采取聯(lián)營扣點的模式經(jīng)營。因此，在日常工作中，不會涉及租金的高低問題。
“租金是市場形成的結果，商戶在意的是租了門店后，能不能收回成本并掙錢。事實上，目前王府井商圈不同的商場租金水平的差異還是很大的。有掙錢的商場，也有不掙錢的。”北京商業(yè)經(jīng)濟學會秘書長賴陽告訴記者。
靠游客吃不好
正如賴陽所說，記者10月28日在王府井大街上采訪時發(fā)現(xiàn)，一些商場目前的生存現(xiàn)狀已漸顯疲態(tài)。
位于王府井大街北部的利生體育商廈，是一家有著90年歷史，主營體育運動系列產(chǎn)品的專業(yè)店，曾獲得過包括“北京市百強企業(yè)”在內(nèi)的多種榮譽稱號�，F(xiàn)如今，這家面向?qū)I(yè)體育愛好者的商場，卻漸漸失去了品牌商的重視。“不僅匹克的新款不到這里，其他品牌也是如此。因為這里沒有客流，即便是周末也只有三三兩兩的老頭老太太，在促銷車里面挑選，根本不會進店。”位于該商場內(nèi)的匹克店店長如是介紹。
作為一個專業(yè)賣體育用品的商場，根本引不起王府井大街上游客的興趣，而本地人又不來王府井，這是客流少的主要原因。以前，因為專業(yè)還可以依靠大宗團購生意，現(xiàn)在體育賽事少了，這方面的業(yè)務也是每況愈下。位于商場一層的阿迪達斯店店長分析稱。
人流如織的王府井大街怎么會沒有客流?好友世界商場一位要求匿名的高管介紹說：“人流如織不假，可是都是大巴車一車車地拉過來，然后一車車地拉走。你看他們手里有幾個提著購物袋，都是空手而歸。別說是游客，就是本地人又有多少人愿意掏四位數(shù)的價格去買一件衣服呢。”
與此同時，裝修一新的北京市百貨大樓則只剩下導購們在那里面面相覷。他們坦言：“平時很少有人進來購物，只有商場做活動的時候是個例外。”而消費者對這家商城的評價則是，門店老、價格高、品種少、服務不敢恭維。10月30日，該門店的所有者王府井百貨集團發(fā)布的第三季度財報進一步訴說了下滑的無奈，前三季度該公司實現(xiàn)的歸屬凈利潤為4.7億元，同比下降13.44%。
值得注意的是，位于金魚胡同與王府井大街東北角的樂天銀泰百貨，客流、銷售額難言樂觀，屢次調(diào)整后，截至目前仍然被裝修的圍擋整個圍住了，只剩下南側一個小門供消費者進出。進門后，一二層裝修已有一年之久的奢侈品品牌們依然沒有揭開神秘面紗。與此同時，因樓下裝修3層以上正在營業(yè)的樓層也是冷冷清清。“經(jīng)常沒有一個消費者。”意大利品牌CACHET店內(nèi)導購如是說。而位于樂天銀泰西側的淘匯新天，從建成后就一直沒有開業(yè)過。
此外，當?shù)ひ髲B的商戶找不到為何沒有客人進來選購的原因時，在新中國兒童用品商店經(jīng)營了20余年玩具生意的李老板也在為眼下的生意發(fā)愁。“高峰期這里一個攤位能做到20萬，現(xiàn)在三個攤位做15萬都難，上個月還是我們自己墊錢進去了。”這位土生土長的北京老板無奈地說。隨著網(wǎng)購沖擊帶來的生意不景氣，他已經(jīng)將20多家的玩具店縮減為目前的1家，連對面王府井百貨大樓的店都撤了。
回歸本地
盡管商戶們在王府井大街上掙錢沒有以前多，但不管是北京市百貨大樓，還是新中國兒童用品商店，以及好友世界商場、利生體育商廈等，由于底子在，目前他們并不愁招商。
“作為國內(nèi)最大的兒童用品專營店，又守著王府井這個人流聚集地，哪個商戶愿意放棄？不信，你問問這些老板，有誰愿意走。即便有真經(jīng)營不下去的，我手里的備選租戶也隨時可以替代上。”新中國兒童用品商店一層樓層主任介紹說。
在高緯環(huán)球公司看來，今年第三季度，隨著700平方米的聯(lián)想旗艦店簽約東方新天地后，王府井商圈的購物中心空置率為1%，基本處于滿租狀態(tài)。如果算上金寶匯、澳門中心和樂天銀泰百貨的部分空置店面，王府井商圈的平均空置率也僅為2%，遠低于北京零售物業(yè)市場平均6%的空置率。不過，較高的租金、較低的空置面積及一鋪難求的局面，將使得王府井商圈今后的成交難以保持活躍，租金上漲也極為有限。
值得注意的是，東方新天地、北京apm的蓬勃發(fā)展，丹耀大廈、好友世界商場、利生體育商廈的后續(xù)無力，以及樂天銀泰、淘匯新天的屢屢受挫，讓“參差不齊”成了北京市王府井地區(qū)建設管理辦公室副主任李軍眼中的王府井大街。
那么，上述商業(yè)設施都位于同一商圈，是什么原因造成了他們的發(fā)展迥異呢？
蔡志強認為，在王府井靠游客是難以支撐購物中心今后的發(fā)展的，關鍵是要吸引本地客群。因為游客們來王府井主要是為了逛街，而本地客群卻是實實在在來這里消費的。在此情況下，不管是丹耀大廈，還是東安市場等其他商場，不對設施的老化進行升級，不調(diào)整服務態(tài)度，不與時俱進，不推出有吸引力的活動，是沒有辦法吸引本地客群來消費的。要知道，現(xiàn)如今社區(qū)型購物中心猶如雨后春筍般紛紛崛起，東邊有遠洋未來廣場，西邊有金源時代購物中心，北邊有華潤五彩城，南邊有首地大峽谷，消費者憑什么甘愿堵車來你這里呢？
賴陽也持類似觀點，他強調(diào)說：“王府井商圈現(xiàn)在的核心問題是，知名度帶來的是人流不是客流。很多品牌入駐王府井也沒有考慮掙錢的事，只是為了展示形象，將其當作實力的象征。這對于一個商圈而言，不是一種良性的增長模式。”
“想要將人流變客流的關鍵，是如何吸引北京常住居民來這里消費。這意味著王府井大街除了要增加一些餐飲、娛樂、休閑等體驗性質(zhì)的業(yè)態(tài)外，還應該打造一些基于商業(yè)街自身、具有廣泛影響力的活動去吸引消費者。”賴陽建議說。
正因如此，目前王府井百貨就在求變。“在消費者改變的背景下，商場不調(diào)整就沒有活路，目前我們就正處于轉(zhuǎn)型調(diào)整期。未來王府井百貨將會弱化購物的功能，提高餐飲、娛樂、美容、電影等體驗業(yè)態(tài)的占比，還會通過打通線上線下去發(fā)現(xiàn)新的增長點。”上述王府井百貨集團的高管表示。
李軍認為，外地游客多，對于王府井大街而言不是一件壞事。畢竟，王府井大街除了面向北京外，還面向全國甚至全世界。今后發(fā)展的關鍵是怎么去提升有價值的客流。在這個過程當中，王府井商圈將會利用分區(qū)的概念去發(fā)展，如同法國的香榭麗舍大街一樣。不僅有美食區(qū)，還會有文化區(qū)，以及奢侈品區(qū)等。
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