華僑城蘇河灣：價格塔尖下的泡沫陰影

　　紅商網(wǎng)訊：“供需是決定價格的基礎(chǔ)，而本身的價值更是價格的核心。所謂地王并不一定會成為樓王。”對近期高價地塊頻出的現(xiàn)象，國土資源部下屬機構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院在9月地價簡報中指出，地王不見得就是香餑餑。

　　剛剛過去的一周(10月7日—10月13日)，全市單價5萬元/平方米以上的商品住宅共成交61套，環(huán)比增加47套。其中濱江凱旋門、中糧海景壹號等豪宅均有單價10萬元以上的房源成交。上海高端住宅市場自今年8月以來的表現(xiàn)也是穩(wěn)中有升，其中綠城·盛世濱江一個月內(nèi)認(rèn)購總額達(dá)10億，表現(xiàn)活躍。

　　然而，自開盤伊始便吸引了市場和業(yè)內(nèi)無數(shù)關(guān)注目光的地王級項目華僑城蘇河灣卻表現(xiàn)平平。

　　銷售不力

　　華僑城蘇河灣的官方宣傳語是“城市塔尖生活”。

　　在外界看來，“塔尖”二字不止體現(xiàn)在建筑高度上。2010年2月，華僑城以70.2億元摘得蘇州河北岸東塊1街坊地塊，樓板價高達(dá)52783元/平方米，成為全國單價地王;2013年8月，項目住宅部分入市，25萬元/平方米的最高報價又一次站上樓市峰頂。

　　“高處不勝寒”的境遇，隨之而來。

　　兩個月過去了，華僑城蘇河灣住宅的成交記錄并不盡如人意。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，位于不夜城板塊的蘇河灣華僑城廣場于8月6日開盤，推出99套住宅，截至10月15日，已售住宅套數(shù)僅為1套，雖有7套預(yù)定，但定金逾期次數(shù)也已達(dá)9次。

　　分析人士認(rèn)為，華僑城蘇河灣推盤的時間節(jié)點相當(dāng)理想，但“只有天時還遠(yuǎn)不夠”，更何況剛需在樓市成交中的主導(dǎo)地位并未被改變，限購下高端住宅的客群爭奪仍異常激烈。華僑城蘇河灣沒能迅速打開局，給后續(xù)銷售前景蒙上了一層陰影。

　　價格偏高

　　從拿地開始，圍繞華僑城蘇河灣的爭議始終沒有平息。華僑城在該項目展現(xiàn)出的運營能力被深度聚焦，尤其是在公眾最為敏感的價格策略方面。

　　如今，外界多將華僑城蘇河灣市場反應(yīng)平淡的原因，歸結(jié)于其過高的定價。

　　中心地段、人文傳承、塔尖地標(biāo)，按照項目自身的推廣口徑，華僑城蘇河灣在資源占有方面，具備了一流豪宅的素質(zhì)，但這能否支撐起該項目在頂級豪宅市場也算屈指可數(shù)的高價?

　　從地段環(huán)境、得房率、景觀價值等方面進行分析后，克而瑞上海房價測評中心認(rèn)為，從項目的綜合屬性上來說，華僑城蘇河灣在上海均價10萬元/平方米以上的豪宅對比中處于劣勢。

　　前景成疑

　　有機構(gòu)分析人士指出，華僑城蘇河灣的塔尖價格，并不完全由地價被動推高所致。

　　資料顯示，2010年華僑城拿地時雖經(jīng)過了上百輪競價，但49%溢價率并不高，甚至可以說，是以相對較低的代價獲得了蘇河灣地區(qū)最好的地塊。

　　而華僑城蘇河灣項目所處地塊實際上是由先后兩塊受讓土地組合，除了“地王”1街坊地塊外，還包括2010年7月以17.91億元入手的蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊。

　　該人士稱，拿地成本之外，項目上百億元資金投入的壓力，可能影響到了華僑城蘇河灣的定價。

　　克而瑞研究機構(gòu)總監(jiān)薛建雄卻認(rèn)為，即使綜合了建安等后期成本來分析，華僑城蘇河灣住宅比較合理的單價也只是在100000元/平方米左右。

　　兩年前，華僑城上海公司營銷總監(jiān)曾對媒體表示，蘇河灣項目未來會按照市場形勢定價，“我們對這塊非常有信心”。

　　現(xiàn)在來看，華僑城對形勢的判斷也許過于樂觀了。金九銀十已近尾聲，塔尖上的蘇河灣仍在“云中漫步”，前景難料。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，雖然整體表現(xiàn)不錯，但頂級豪宅市場成交量下滑也是事實，豪宅有價無市的局面很有可能還將繼續(xù)出現(xiàn)。
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