紅商網(wǎng)訊：隨著零售行業(yè)不斷升級，電子商務(wù)迅猛發(fā)展，近來萬達(dá)集團(tuán)、上海復(fù)地、華潤置地、新城控股、寶能地產(chǎn)、奧園集團(tuán)等各地開發(fā)商不斷傳出調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，打造體驗式商業(yè)綜合體的新聞�？v觀整個市場，除休閑娛樂的業(yè)態(tài)比例之外，新興體驗式餐飲商業(yè)將成商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱的新藍(lán)海。

　　面臨沖擊，萬達(dá)與電商的市場博弈戰(zhàn)

　　作為專注的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，萬達(dá)需要高瞻遠(yuǎn)矚，以領(lǐng)先的商業(yè)模式和優(yōu)秀的管理運(yùn)作經(jīng)驗，整合多方資源，打造全產(chǎn)業(yè)鏈價值體系。憑借卓越的市場洞察力，預(yù)見商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，率先規(guī)劃全新戰(zhàn)略，拓寬自己的商業(yè)版圖。新一代的商業(yè)地產(chǎn)以標(biāo)準(zhǔn)購物中心為核心，與商業(yè)步行街、五星級酒店等產(chǎn)品相結(jié)合，形成一個集購物、美食、文化、旅游、商務(wù)、休閑等功能為一體的大型城市綜合體。從2012年起，萬達(dá)便在大量招募電商人才，而從實際進(jìn)展上看，萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)O2O的探索之路，似乎顯得相對漫長。

　　我們知道，復(fù)合型開發(fā)方案，需要配合政府置業(yè)宜居、區(qū)域功能規(guī)劃，并把握動態(tài)和方針，復(fù)合型業(yè)態(tài)和城市綜合體才能迎來機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以通過選擇一批同質(zhì)性較強(qiáng)、可復(fù)制性較高的商業(yè)項目，建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系。在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)初期，讓這批商家提前介入商業(yè)項目的整體設(shè)計規(guī)劃、通過提前布局線上市場，為品牌宣傳做足功課，以實現(xiàn)客流提前引入。打通線上與線下的環(huán)節(jié)，在商家入駐之前便已經(jīng)為電商市場的發(fā)展做足準(zhǔn)備，這樣的萬達(dá)將獲得更加優(yōu)質(zhì)的客戶和更豐厚的回報。

　　對于這些商家，企業(yè)可以承諾給予最大程度的支持與協(xié)作，從而節(jié)約雙方的成本與時間，并最終通過全程技術(shù)對接，做到雙方共贏。這樣可以大幅度提升商業(yè)品牌內(nèi)涵，使商業(yè)資源的優(yōu)化整合和模板式復(fù)制成為可能，為商業(yè)運(yùn)行的管理水平及業(yè)主的綜合競爭力提供有力支撐。

　　商業(yè)地產(chǎn)近幾年正隨著城市發(fā)展的腳步，商業(yè)發(fā)展度逐年提高，市場容量日趨飽和，導(dǎo)致新開發(fā)的商業(yè)項目培育周期更長，加之房地產(chǎn)開發(fā)商不斷涌入，讓商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭更加激烈。作為開發(fā)商，生存問題是一個企業(yè)首先需要考慮的問題，從開發(fā)成本、人才成本到運(yùn)營成本，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的壓力越來越大。商業(yè)地產(chǎn)并不等同于購物中心，它具有多重表現(xiàn)業(yè)態(tài)，包括專業(yè)市場、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。按照商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，每3-5年必然會出現(xiàn)一次調(diào)整，調(diào)整的過程中企業(yè)、開發(fā)模式、地產(chǎn)產(chǎn)品都會自然分流。

　　如果說過去的5年中萬達(dá)的產(chǎn)品形態(tài)及快速復(fù)制取得了巨大的成功，引領(lǐng)了整個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，那么接下來，商業(yè)地產(chǎn)的下一次重新調(diào)整已經(jīng)在孕育之中。為避免未來被邊緣化，企業(yè)需要創(chuàng)新現(xiàn)有的商業(yè)模式，在商業(yè)項目規(guī)劃已定的情況相愛，不斷優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)、多元化產(chǎn)品形態(tài)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，優(yōu)化城市綜合體中的業(yè)態(tài)配比，發(fā)掘自身特色，形成差異化。雖然城市綜合體集中開發(fā)，增量較大，但真正適應(yīng)本地消費(fèi)，適應(yīng)本土市場發(fā)展，能成功招商運(yùn)營的項目優(yōu)先，其他城市也存在這種情況，從這個角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)O2O的發(fā)展前景是光明的，商業(yè)體量也還有極大的擴(kuò)容空間。

　　未來的商業(yè)開發(fā)量及商業(yè)集中開發(fā)現(xiàn)象會更為明顯。國家對住宅的政策調(diào)控;土地的出讓結(jié)構(gòu)向綜合性質(zhì)趨勢發(fā)展;政府希望更多商業(yè)物業(yè)來拉動消費(fèi)力度等外因都促使大量企業(yè)選擇在同一時間轉(zhuǎn)型。商業(yè)開發(fā)集中，甚至商業(yè)開發(fā)過量都是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。而電子商務(wù)對實體經(jīng)濟(jì)的沖擊也是不容忽視的，萬達(dá)必須做好線上的準(zhǔn)備，為線下商家應(yīng)對電商提供有效的策略。

　　專注體驗，商業(yè)地產(chǎn)O2O盛宴降臨

　　我國零售業(yè)全面開放，中國的各行各業(yè)就相繼進(jìn)入了一種新的游戲規(guī)則之中。國際上大多數(shù)零售業(yè)品牌開始進(jìn)入中國，已進(jìn)入中國市場的則開始奮力擴(kuò)張。外資零售企業(yè)對物業(yè)的形象、功能與環(huán)境要求很苛刻，這對國內(nèi)尚不成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式、運(yùn)營環(huán)境提出了很高的要求，而同時，也為國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)提供了更大的市場容量，并推動中國的商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)劃設(shè)計到運(yùn)營管理全方位與國際接軌。中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，接下來需要完善的就是我們的商業(yè)地產(chǎn)O2O產(chǎn)業(yè)鏈。

　　在住宅調(diào)控日益深入、投資者需求強(qiáng)勁的背景下，商用物業(yè)逐漸成為投資商眼中的新主角，行業(yè)資金進(jìn)入迅速增長。然而基于商業(yè)地產(chǎn)本身的特性，開發(fā)企業(yè)自身存在的文化差異和行業(yè)人才緊缺的市場環(huán)境，使更早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域和專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)成為了領(lǐng)跑者。不斷有新競爭者加入，幾乎所有的品牌開發(fā)企業(yè)都有自己的商業(yè)地產(chǎn)拓展和布局計劃，這使商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭趨于激烈，原有行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)如萬達(dá)、中糧、華潤等亦加快速度開店或拿地。其中華潤置地更是在原有萬象城的基礎(chǔ)之上創(chuàng)立了五彩城品牌，主要針對有更大選址空間的區(qū)域副中心及二線城市。

　　當(dāng)前國內(nèi)一二線城市個性化、多樣化、高端化、服務(wù)性的消費(fèi)習(xí)慣正在形成，同時三四線城市消費(fèi)升級正在加速。面對多層次、區(qū)域特征化的消費(fèi)者特性，萬達(dá)需要作出相應(yīng)的轉(zhuǎn)變以應(yīng)對市場環(huán)境的變化。不管是競爭的加劇、經(jīng)營成本的上漲還是經(jīng)營模式的弊端，歸根結(jié)底是整個消費(fèi)市場環(huán)境的變化。在物質(zhì)極大充裕、供過于求的消費(fèi)市場中，消費(fèi)者成為零售的核心。只有更好地理解、掌握消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，在多變的市場中占據(jù)制高點，才能求得生存機(jī)會。商業(yè)地產(chǎn)需要通過體驗式消費(fèi)，掌握與消費(fèi)者直接接觸、溝通的主動權(quán)。而在體驗式消費(fèi)中，餐飲O2O無疑最具人氣。這也意味著，萬達(dá)要應(yīng)對電商沖擊，首先需要從餐飲電商起步，并以此作為市場的突破口。

　　將來，商業(yè)體量集中爆發(fā)，消費(fèi)力難以支撐，商業(yè)項目同質(zhì)化問題越來越嚴(yán)重，必然出現(xiàn)招商難、運(yùn)營難、收益低的整體局面。商業(yè)地產(chǎn)還能自由地良性發(fā)展幾年，之后國家必然會出臺相關(guān)調(diào)控政策或立法，大手筆干預(yù)、限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。到時候，一二線城市將首當(dāng)其沖面臨試點。商業(yè)地產(chǎn)O2O的集中爆發(fā)也將近在眼前。

　　結(jié)語：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展就會出現(xiàn)拐點，從現(xiàn)在開始，企業(yè)應(yīng)該往實體經(jīng)濟(jì)方向發(fā)展。以萬達(dá)為例，表面看是為了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)而擴(kuò)張，實際上院線、酒店、卡拉OK、游艇等實體經(jīng)濟(jì)堵在同步發(fā)展。3年前萬達(dá)的實體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率占比才5%，到2012年就提升到12%，今年的趨勢更有望達(dá)到20%�？梢娙f達(dá)的實體經(jīng)濟(jì)正向上發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)拐點以后，實體經(jīng)濟(jì)才是企業(yè)發(fā)展的根本基礎(chǔ)。企業(yè)需要開始籌備餐飲、院線等實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時實體經(jīng)濟(jì)也不會受到政府、政策的影響。

　　市場轉(zhuǎn)移是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢，這也將大力推動各地城市化進(jìn)程。除了市場轉(zhuǎn)移，未來開發(fā)運(yùn)作模式也將發(fā)生變革，單一的購物中心會逐步被綜合體項目開發(fā)取代，因為前者大多要求自持物業(yè)，這對于開發(fā)商的資金投入是一種巨大的風(fēng)險，而商業(yè)綜合體可以采用銷售和自持的模式，通過自持商業(yè)持續(xù)經(jīng)營的主動權(quán)提升其他可售物業(yè)的價值，在降低風(fēng)險的同時可盡量保持資金平衡。
　　（速途網(wǎng) 劉碩）

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