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“寶龍高估了自身的‘集客’效應(yīng)，特別是青島還有利群等更獲當(dāng)?shù)厥忻裾J(rèn)可的本土商業(yè)巨頭，寶龍地產(chǎn)又沒有在青島塑造起品牌，所以發(fā)展時時遇阻。”李佳晨表示，寶龍地產(chǎn)位于李滄、即墨的兩個項目，同樣存在此類問題，近來經(jīng)營也不太好。
不過，令人奇怪的是，在青島的3個項目均出現(xiàn)問題后，寶龍地產(chǎn)對消費(fèi)能力不強(qiáng)的三線市場卻依然鐘情，僅近兩年，就有蓬萊、膠州兩個項目奠基，其中，膠州項目包含少海、三里河等6個地塊，總建筑面積達(dá)40萬平方米。今年5月，寶龍地產(chǎn)更是再度加碼蓬萊，以1.82億元購得總建筑面積超8萬平方米的地塊。
16日，導(dǎo)報記者來到位于膠州市的少海、三里河兩地實地探訪發(fā)現(xiàn)，上述地塊均處于膠州市郊區(qū)，其中少海地塊位于膠州東部的東湖公園，雖環(huán)境較好，但是交通極不方便，沒有公交車通行;三里河地塊則位于膠州市政府駐地，但由于是新城區(qū)，其周邊住戶并不多，導(dǎo)報記者在路邊等了20多分鐘也沒打上出租車。
啟動戰(zhàn)略調(diào)整
以每個項目總投資額20億元計算，寶龍地產(chǎn)在山東布局的總投資達(dá)百億元。不過，有心者卻對寶龍地產(chǎn)為何一直執(zhí)著于山東三線城市充滿疑問。
對此，導(dǎo)報記者16日聯(lián)系寶龍地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行采訪，其工作人員表示，由于了解寶龍商業(yè)項目的負(fù)責(zé)人正在出差中，尚難以給出答復(fù)。導(dǎo)報記者又于18日電話聯(lián)系到了寶龍地產(chǎn)一名負(fù)責(zé)商業(yè)項目的楊姓人士，但其以未經(jīng)過集團(tuán)同意為由拒絕了采訪。
“寶龍地產(chǎn)瞄向三線城市應(yīng)該是緣于購地成本的低廉。”張文清對導(dǎo)報記者表示，相對于一線城市不斷被推高的地價，二、三線城市土地還未被爆炒，且地方政府非常歡迎寶龍地產(chǎn)這種大型項目進(jìn)駐，也會提供不少便利。
導(dǎo)報記者了解到，以城陽寶龍城市廣場為例，寶龍地產(chǎn)拿地時的樓面地價僅500余元每平方米，而其項目中用以銷售的公寓價格每平米卻超過4000元。以極低的價格拿到地，制造概念吸引商戶入駐，并帶動樓盤銷售，迅速獲取回報，成為寶龍地產(chǎn)近年來快速發(fā)展的不二法寶。
不過，正所謂成也蕭何敗也蕭何，執(zhí)著于二、三線城市的布局，也令寶龍地產(chǎn)的商業(yè)項目發(fā)展不斷遭遇瓶頸，而不得不依靠于其物業(yè)銷售款進(jìn)行反哺，導(dǎo)致近年來其與進(jìn)軍一線城市的萬達(dá)差距越來越遠(yuǎn)，發(fā)展越來越慢。
值得關(guān)注的是，從近期舉動看，寶龍地產(chǎn)開始重視上述問題，并啟動了戰(zhàn)略調(diào)整，其近年來在上海、重慶、天津、等一線城市均有布局。
然而，在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之時，另一隱患開始顯現(xiàn)。“寶龍地產(chǎn)前期拿地多，商業(yè)項目盈利能力欠佳，轉(zhuǎn)型中的資金保障是一大問題。”華東某券商分析師孫哲對導(dǎo)報記者表示。寶龍地產(chǎn)2012年年報顯示，公司總負(fù)債高達(dá)237.08億元，當(dāng)年公司僅向銀行借貸、融資而付出的利息支出高達(dá)7.31億元。進(jìn)入今年，其更是發(fā)行了兩期總額超20億元的高息票據(jù)，最高融資利率達(dá)11.25%。
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