曾被寄予厚望的“商業(yè)地產(chǎn)”，如今卻成為拖累中航地產(chǎn)業(yè)績巨虧的“禍?zhǔn)?rdquo;。更令人擔(dān)憂的是，近年來在資本市場“再融資”大門被緊緊關(guān)閉、長期依靠外部借貸發(fā)展的中航地產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)拓展這條道路上到底還能走多遠(yuǎn)?

　　現(xiàn)金流全線告急背后

　　缺錢，已成為近年來制約中航地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)布局和拓展的“最大瓶頸”。

　　早在2009年，中航地產(chǎn)便啟動(dòng)定向增發(fā)方案，欲通過增發(fā)融資解決經(jīng)營資金的問題。但在2010年卻意外遭遇國資委對于央企涉房“清退令”沖擊。最終，這一定增計(jì)劃以流產(chǎn)而告終。這也為中航地產(chǎn)此后幾年埋下“借錢過日子”的困局。

　　借錢，成為近年來支撐中航地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)布局的唯一途徑。今年7月，公司發(fā)布公告稱，擬向中國航空技術(shù)國際控股有限公司申請借款最高余額不超過人民幣20億元，期限內(nèi)支付利息不超過人民幣1.3億元。當(dāng)天，還宣布擬通過銀行向兄弟公司深圳格蘭云天酒店管理有限公司借款不超過5000萬元，借款利率不超過7%，借款利息不超過350萬元。

　　今年第一季度，公司向外部借款金額達(dá)到了15.51億元，現(xiàn)金流量凈額卻高達(dá)-5.5億元。公司2012年年報(bào)則顯示，當(dāng)年公司營業(yè)總收入為41.85億元，歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為1.36億元。但通過銀行貸款、大股東借款等方式籌措資金高達(dá)50億元。

　　高級會(huì)計(jì)師蔣國彪告訴記者，“中航地產(chǎn)以借款等方式支撐正常經(jīng)營，在行業(yè)不景氣、庫存大背景下，還存在以賒銷粉飾利潤報(bào)表的情況。由于公司銷售回籠不暢，導(dǎo)致經(jīng)營凈利潤只有3%，低于一年同期存款利率。未來，公司一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，整體經(jīng)營和發(fā)展就非常令人擔(dān)憂”。

　　轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的代價(jià)

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)存在很大的差異，前者的項(xiàng)目資金占有率高、回收周期長，不是房子蓋好了錢就掙到手，必須要進(jìn)行后續(xù)持續(xù)的商業(yè)開發(fā)，這往往不是傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)商所擅長的，最終讓中航地產(chǎn)這樣的國企，也必須靠借錢來維持一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)式開發(fā)”。

　　去除已經(jīng)運(yùn)營項(xiàng)目，中航地產(chǎn)目前尚儲(chǔ)備商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)18 個(gè)，權(quán)益總建筑面積達(dá)610 萬平方米，主要分布于江西、湖南、廣東、四川、貴州等地的二三線城市，并形成了“中航城”、“中航國際廣場”等商業(yè)地產(chǎn)的子品牌。

　　“步伐跑得太快，攤子鋪的太大”，卻讓中航地產(chǎn)在進(jìn)入2013年之后遭遇“投入產(chǎn)出周期超長”所帶來的運(yùn)營虧損。公司公告中承認(rèn)，“由于公司部分地產(chǎn)項(xiàng)目本期未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤虧損”。

　　對此，財(cái)經(jīng)評論員、浙江萬里學(xué)院客座教授馮洪江指出，“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具備前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大能力。一般來說，一個(gè)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，至少要8—10年才能發(fā)展成熟，區(qū)域成熟后項(xiàng)目才能獲得穩(wěn)定盈利。在成熟的區(qū)域，也需要3年左右才能盈利。這正是中航地產(chǎn)亟待提升和補(bǔ)全的”。
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