目前距離今年2月的“新國(guó)五條”才5個(gè)月，新國(guó)五條是在重申以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策上打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。

　　單看對(duì)價(jià)格的影響，限購(gòu)令似乎目前在一個(gè)領(lǐng)域是有效的，那就是香港的奶粉限購(gòu)令。雖然價(jià)格本非調(diào)控目標(biāo)，卻作為副產(chǎn)品出現(xiàn)——今年3月開(kāi)始限購(gòu)后，香港市場(chǎng)的奶粉4月就開(kāi)始降價(jià)，到7月底普遍降價(jià)10%以上，有的降價(jià)20%。限購(gòu)令在另一個(gè)領(lǐng)域是失敗的，那就是國(guó)內(nèi)部分大中城市的房產(chǎn)限購(gòu)令。雖然直接將價(jià)格作為調(diào)控對(duì)象，但限購(gòu)后房?jī)r(jià)卻不跌反漲。限購(gòu)政策最早最嚴(yán)厲的地方是北京市，該市6月份商品房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)16.7%，居全國(guó)之首。

　　考慮到嬰幼兒奶粉作為生活必需品的色彩，不得不說(shuō)半年時(shí)間20%的降價(jià)幅度十分驚人。同樣是限購(gòu)令之下，奶粉能降價(jià)，房產(chǎn)為何不會(huì)降價(jià)反而上漲?要知道，房地產(chǎn)業(yè)一直聲稱“剛需”是樓市價(jià)格堅(jiān)挺的主要原因;要是他們說(shuō)的是真的，那就和奶粉有了可比性。

　　解答這個(gè)問(wèn)題之前，咱先從政策后續(xù)動(dòng)作開(kāi)始觀察。最近看到香港特區(qū)政府針對(duì)奶粉限購(gòu)令左右搖擺，其官員不時(shí)放風(fēng)說(shuō)準(zhǔn)備取消限購(gòu)令。香港一向以自由貿(mào)易精神為其核心價(jià)值，出臺(tái)罕見(jiàn)的限購(gòu)令不得不解釋一番：這是為了應(yīng)對(duì)日漸頻繁的“奶粉荒”，并打擊猖獗的“水貨”走私客。特區(qū)政府之所以接連放風(fēng)要取消限令，主要是限奶令快速見(jiàn)效，同時(shí)奶粉商反對(duì)聲浪加大了——奶粉滯銷、價(jià)格直降、業(yè)界強(qiáng)烈反對(duì)。行政力量的原意是調(diào)節(jié)市場(chǎng)上商品的稀缺情況，商品積壓、價(jià)格下降，已經(jīng)體現(xiàn)了市場(chǎng)新的面貌。

　　再說(shuō)內(nèi)地針對(duì)部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的大中城市樓市限購(gòu)令，調(diào)控想要達(dá)到的效果是：即使樓市不降價(jià)，也不該繼續(xù)大漲。結(jié)果是房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲，幾乎絕大部分城市房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高。

　　同樣是調(diào)控市場(chǎng)供需，同樣是限購(gòu)令，不以價(jià)格為目標(biāo)的奶粉政策卻重挫銷量和價(jià)格;以價(jià)格調(diào)控為目的的樓市政策卻偏偏不能讓價(jià)格下降，到底為什么?

　　有意栽花花不開(kāi)，無(wú)心插柳柳成蔭，貌似只能這樣解釋了。如果硬要說(shuō)，那還有一種解釋，香港實(shí)施奶粉限購(gòu)令后兩天時(shí)間，特區(qū)有關(guān)部門就拘捕了45人;作為國(guó)家最重要的調(diào)控政策之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控執(zhí)行得怎樣?內(nèi)地實(shí)施樓市限購(gòu)令的城市，聽(tīng)說(shuō)過(guò)什么嚴(yán)厲處罰?新國(guó)五條有多少省市出臺(tái)了具體細(xì)則?又有多少是具有可行性，又有多少真正執(zhí)行了?

　　最后提一下，香港去年以來(lái)也在調(diào)控樓市，今年房?jī)r(jià)漸有下降勢(shì)頭。用的方法看起來(lái)比較單調(diào)，就是提高印花稅稅率。這方法國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控也用了啊。同樣是打擊樓市過(guò)度投機(jī)，看看香港怎么實(shí)行的：去年10月起，購(gòu)房半年內(nèi)轉(zhuǎn)手的，額外印花稅率為20%;兩年至三年轉(zhuǎn)手的，也收10%額外印花稅。炒房者如果預(yù)期短期房?jī)r(jià)漲幅低于10%、20%，自然不想炒了。外來(lái)投資者炒高樓價(jià)的問(wèn)題，香港也遇到了，內(nèi)地人士購(gòu)房比例近年急劇上升;特區(qū)政府也采取了變相的限購(gòu)措施，那就是非香港戶籍人士購(gòu)房要交更高的額外印花稅。

　　調(diào)控政策出臺(tái)后，香港也遇到了各種利益集團(tuán)硬抗政策調(diào)控、打各類擦邊球的情況，特區(qū)政府的辦法是今年2月起將購(gòu)房印花稅翻倍。如大家所見(jiàn)，香港房?jī)r(jià)在今年3月見(jiàn)頂，逐步回落。所謂調(diào)控，特別是多輪調(diào)控之后還沒(méi)有效果，甚至反效果，從邏輯上推斷，無(wú)非三種原因：政策準(zhǔn)心失調(diào)、執(zhí)行不力、調(diào)控之時(shí)就成分不足。

　　股市今年一直擔(dān)心樓市出現(xiàn)更緊張的政策，A股主流板塊房地產(chǎn)股的活躍度大減。不過(guò)，這幾天地產(chǎn)股又重新活躍，無(wú)疑是減輕了政策顧慮。事實(shí)上，從樓市屢屢調(diào)控卻從未出臺(tái)打擊投資性購(gòu)房的核心武器可以看出，房地產(chǎn)泡沫最終的破滅很可能來(lái)自市場(chǎng)本身——當(dāng)城鎮(zhèn)化率上升空間已小、市場(chǎng)供大于求的局面無(wú)法化解之時(shí)。也就是說(shuō)，一旦破滅就是崩盤式下跌，具體情形可參照當(dāng)年日本泡沫的破滅。在此之前，房地產(chǎn)板塊或許還有數(shù)年好日子可過(guò)。
　　（來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）

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