綜上可見(jiàn)，僅今年9個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就投資750億元。粗略估計(jì)，萬(wàn)達(dá)今年37個(gè)項(xiàng)目的投資至少是在2000億元以上。而海外投資亦是大手筆。據(jù)王健林透露，未來(lái)10年將向美國(guó)投資100億美元，2013年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)還要完成1-2個(gè)項(xiàng)目的大型并購(gòu)。
只是，如此大規(guī)模的擴(kuò)張，萬(wàn)達(dá)的資金能夠保證快速擴(kuò)張的需求嗎?
萬(wàn)達(dá)主要的資金籌措方式是自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等。而在2011年以后，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，銀行信貸緊縮，整個(gè)行業(yè)資金面趨緊。為周轉(zhuǎn)資金，萬(wàn)達(dá)一般將酒店、寫(xiě)字樓的裝修等項(xiàng)目外包合作，有時(shí)出讓部分項(xiàng)目股權(quán)或由其他企業(yè)墊資。此番境況下，萬(wàn)達(dá)最主要的融資渠道就是發(fā)行信托融資。
2011年之前，萬(wàn)達(dá)僅發(fā)行過(guò)一次信托融資。2011年，萬(wàn)達(dá)發(fā)行了10款產(chǎn)品共71.76億元。即便如此，該融資額和萬(wàn)達(dá)動(dòng)輒上千億元的年投資比起來(lái)也是杯水車薪。
并且，萬(wàn)達(dá)的融資成本偏高。以泉州浦西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，其信托規(guī)模約10億元人民幣，期限為2年，萬(wàn)達(dá)將該項(xiàng)目47.62%的股權(quán)予以質(zhì)押。除去給予投資者8.5%的固定收益，萬(wàn)達(dá)還需要承擔(dān)6%-7%的其他成本，總計(jì)14%-15%的融資成本遠(yuǎn)高于7%左右的貸款利率。
“萬(wàn)達(dá)需要股權(quán)融資方式，不能光靠貸款。而其幾百萬(wàn)平方米的持有型物業(yè)價(jià)值，只有通過(guò)上市才能釋放出來(lái)。”一位投行人士表示。
萬(wàn)科低息融資羨煞萬(wàn)達(dá)
雖然，王健林日前強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)達(dá)上市不是為了解決錢的問(wèn)題，更主要是為了公司建立現(xiàn)代企業(yè)制度，也給長(zhǎng)期跟隨他的高管和小股東有一個(gè)套現(xiàn)的渠道。但是業(yè)內(nèi)認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)選擇赴港的背后，是內(nèi)地日益惡劣的融資環(huán)境，和其對(duì)低成本融資的需求。
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉指出：“當(dāng)前萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)由于擴(kuò)張急需補(bǔ)充其資金鏈，而盈利不足及債務(wù)融資成本較高，導(dǎo)致股權(quán)融資成為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)融資的有效手段。而一旦萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)向恒力大量注入資產(chǎn)，根據(jù)港交所的相關(guān)規(guī)定，又將令借殼上市失去意義。因此，能否有效解決萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張所需的資金鏈，是其能否借殼成功的關(guān)鍵。”
而海外融資成本低廉，加上人民幣升值趨勢(shì)，以及海外項(xiàng)目的增加，使得知名房企積極發(fā)行海外債券融資成為趨勢(shì)。
目前，包括萬(wàn)科等在內(nèi)的多家開(kāi)發(fā)商，都已在資本市場(chǎng)上擁有內(nèi)地和香港的雙融資平臺(tái)。2012年，萬(wàn)科集團(tuán)(000002.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)和招商地產(chǎn)(000024.SZ)，分別通過(guò)收購(gòu)香港上市公司，謀求海外融資平臺(tái)。
萬(wàn)科而在借殼香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)(01036.HK)后順利更名為萬(wàn)科置業(yè)。
3月4日，萬(wàn)科向市場(chǎng)公布了擬通過(guò)境外子公司萬(wàn)科置業(yè)在香港發(fā)行美元債券的計(jì)劃，并于3月7日成功完成金額為8億美元的5年期定息美元債券的定價(jià)，其低至2.75%的年息及大量超額認(rèn)購(gòu)，足以令萬(wàn)達(dá)等同行羨慕的了。而此前，萬(wàn)科通過(guò)信托融資的成本均超過(guò)10%。實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科有點(diǎn)類似，都是主要依靠信托融資。
萬(wàn)科總裁郁亮就透露，過(guò)去這5年，萬(wàn)科更多是依靠高成本的信托融資和自有資金等方式拓展，但國(guó)內(nèi)融資的成本已經(jīng)越來(lái)越高。申銀萬(wàn)國(guó)也在一份研報(bào)中這樣指出，通過(guò)境內(nèi)的房地產(chǎn)信托等融資渠道，萬(wàn)科可能需要支付年利率在10%-15%的成本，但是在境外建立公司平臺(tái)，則可通過(guò)股票二級(jí)市場(chǎng)增發(fā)等方式募集海外資金，成本只有內(nèi)地的幾分之一。換言之，要解決國(guó)內(nèi)的高融資成本，萬(wàn)科很需要一個(gè)成本更低、渠道更多的海外融資平臺(tái)。
同理，如果萬(wàn)達(dá)要降低融資成本，加強(qiáng)管理，就能保證一個(gè)較高的盈利水平。聯(lián)盛地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳林正分析，聯(lián)系萬(wàn)達(dá)購(gòu)買恒力和在廣東的投資計(jì)劃來(lái)看，更為香港投資者熟悉的廣東地產(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)優(yōu)先被萬(wàn)達(dá)注入殼資源中以實(shí)現(xiàn)“資金暗道”，以支撐其上千億元的資金渴求。
另外，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)地的IPO申請(qǐng)沒(méi)有退出，且萬(wàn)達(dá)院線如果上市成功，也可提供資金支持。陳國(guó)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“融資渠道多元化是萬(wàn)達(dá)追求的目標(biāo)，在香港借殼另一方面實(shí)則也利于萬(wàn)達(dá)在海外進(jìn)行融資、擴(kuò)張。而內(nèi)地它沒(méi)有退出，說(shuō)明還沒(méi)有放棄內(nèi)地機(jī)會(huì)，只要有條件，它還是在爭(zhēng)取。”
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