紅商網(wǎng)訊：在不少競爭對手看來，凱德商用是一家令人敬畏的商業(yè)地產(chǎn)公司，無論房地產(chǎn)市場是處于調(diào)整還是擴張期，它都踩著自己的節(jié)奏在買地、開業(yè)、收購和出售。似乎外界的起落與其無關(guān)。
凱德商用在北京已開業(yè)8家購物中心。今年2月7日公布的財報顯示，凱德商用去年新開業(yè)的9家購物中心有7家位于中國，主要位于二、三線城市。目前，凱德商用在中國36個城市擁有60個商業(yè)地產(chǎn)項目，未來3年內(nèi)還有可能再增加40個項目。
在凱德商用中國總裁駱偉漢看來，凱德商用最強的能力不是快速擴張，而是了解消費者的需求。“每一個城市，都得去深入了解這個區(qū)域的消費者到底需要的是什么，才把適合的商場開出來，引入適合的品牌，專業(yè)地去管理，不是每個項目都去復(fù)制。”2013年1月底，駱偉漢在接受記者采訪時說。
電子商務(wù)以“咄咄逼人”之勢搶占市場份額，已有大型購物中心開始倒閉，傳統(tǒng)零售商業(yè)的未來似乎岌岌可危。但駱偉漢并不擔(dān)心，“十年后的需求是什么，我們現(xiàn)在還看不出來，重要的是我們的購物中心在管理方面是否足夠靈活，能夠一直創(chuàng)新，一直調(diào)整。”
REITs是商業(yè)模式不是融資渠道
2012年7月初設(shè)立，資金總額為10億美元，投資期限為8年的凱德商用中國發(fā)展基金Ⅲ，是到目前為止凱德商用發(fā)起的最大私募基金，它現(xiàn)已投資于成都、上海兩地的3個大型購物中心項目。
低成本的資金，多元化的融資渠道，讓國內(nèi)開發(fā)商們艷羨。2012年4月，凱德商用收購了保利地產(chǎn)在北京的一塊商業(yè)用地，總開發(fā)成本共約為23.43億。2012年9月，凱德商用向中鐵建收購武漢1818中心凱德廣場，總代價14.135元。收購成為凱德商用在擴張時最常用的方式之一。
駱偉漢解釋說，凱德商用每次收購，賬都算得很細，包括建筑成本、租金情況、區(qū)域消費情況，開業(yè)后能否達到投資者需要的回報率等等。“如果算不過來賬，肯定不會勉強買下來。”
被大多數(shù)人視為融資渠道的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），在凱德商用看來是一種經(jīng)營模式。凱德商用投資開發(fā)新項目，或收購現(xiàn)有項目，打包裝入境外成立的私募基金或信托基金，通常自己持有該基金一半左右的股權(quán)，另一半股權(quán)由海外機構(gòu)投資者（如養(yǎng)老基金、保險基金等）持有，待基金包中的項目經(jīng)營趨于成熟，實現(xiàn)資產(chǎn)增值后，再在適當(dāng)?shù)臅r機下出售套現(xiàn)，然后尋找新的投資機會。這要求，凱德商用旗下的物業(yè)必須達到一定的回報率。據(jù)透露， 3至5年內(nèi)，凱德商用旗下物業(yè)凈收益率將達到8%左右的水平。
駱偉漢認為，凱德商用本質(zhì)上還是一家房地產(chǎn)公司，但與絕大多數(shù)公司不同的，是其購物中心業(yè)務(wù)模式，融合了商業(yè)房地產(chǎn)投資、開發(fā)、購物中心經(jīng)營、資產(chǎn)管理及基金管理等多種職能，使凱德商用能在整條零售房地產(chǎn)價值鏈中運用專業(yè)技術(shù)為利益相關(guān)者實現(xiàn)增值。
洞察并滿足需求
當(dāng)下，匆忙轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的國內(nèi)住宅開發(fā)商，最欠缺的是管理經(jīng)驗和資源，而支持凱德商用物業(yè)實現(xiàn)高回報率、REITs順利發(fā)行的，恰恰是經(jīng)驗和資源的體現(xiàn)。
在駱偉漢看來，規(guī)模優(yōu)勢是凱德商用最大的優(yōu)勢之一。凱德?lián)碛谐^1萬個租約。租戶們最首要的需求是賺錢，唯有實現(xiàn)共贏，才能獲得品牌的信任和長期的合作關(guān)系。
新加坡本土品牌“面包新語”是跟隨凱德商用來中國的。其創(chuàng)辦人兼主席郭明忠去年表示，面包新語現(xiàn)在內(nèi)地有大約300家門店，計劃2014年增至550家。凱德商用還將中國的餐飲品牌“海底撈”帶入新加坡。
光有宏大的計劃不夠，新加坡人似乎更關(guān)心細節(jié)。比如，空調(diào)的溫度是不是適合，廁所是否足夠干凈。硬件需要專業(yè)化維護。但在國內(nèi)，許多商場開業(yè)一兩年后，墻磚已開始剝落。
如果說商場是租戶實現(xiàn)盈利的載體，充足的人流量則是商戶是否能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的關(guān)鍵。駱偉漢指出，一家商場需要時常改變，才能給客人帶來新鮮感，提供更好的購物體驗。“我們一直在做各種小的裝修、提升，不斷調(diào)整品牌。”他說。
專業(yè)的管理能力，體現(xiàn)于對品牌更深刻的了解。不僅是硬件維護好，品牌組合要更加合理，要考慮到怎么樣能夠帶動客流，增加消費。只有租戶賺錢，整個商場才能持續(xù)盈利。
好的購物中心背后是人。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴張首要的阻力不是資金而是人才。據(jù)了解，凱德商用有3600名員工。每個員工加入凱德商用之后，都會有一定的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的機會。滿足了員工的需求，一家公司才能健康成長。“你看到我們每個商場都不一樣，每個項目地塊特點不同，設(shè)計理念不同，但商場的基本需求是相似的。每個商場的設(shè)計都要考慮動線和配套，我們復(fù)制的不是硬件，而是設(shè)計的理念和經(jīng)營思路，通過培訓(xùn)和分享去復(fù)制這樣的經(jīng)驗。”駱偉漢說。
傳統(tǒng)商業(yè)不會被電商擊垮
新加坡人對中國的未來抱有充足的信心。預(yù)計2011年至2015年，中國的零售銷售額年均增長率達15%，2015年將達到32萬億元，7500萬中國城鎮(zhèn)家庭將成為中產(chǎn)階級家庭，每戶年收入5萬至12萬元。
目前中國北京人均占有購物中心面積0.45平米，上海是0.34平米，成都0.16平米，而新加坡是1.01平米，美國1.87平米。這表明中國購物中心仍有很大發(fā)展空間。
中國市場對凱德商用的貢獻逐年上升。年報顯示，2012財政年度，凱德商用息稅前利潤相較2011財年增長14%，達約6.863億新元（約合5.54億美元）。中國的表現(xiàn)最為突出，凈物業(yè)收入增長16.9%，租戶銷售額上揚了9.8%。其中二、三線城市租戶銷售額增長高達13.2%。
再好的市場，也有公司被淘汰出局。“購物中心遭淘汰并不是因為過量供應(yīng)，而是因為在競爭中缺乏優(yōu)勢，沒有良好的運營管理能力及差異化經(jīng)營，即找不準目標顧客。”駱偉漢指出。
他預(yù)測，未來電商和購物中心能夠融合和并存發(fā)展，因為購物中心能夠提供人們多方面的需求，比如社交、餐飲需求。購物中心也會根據(jù)不斷變化的消費者需求進行調(diào)整。（來源:21世紀網(wǎng)）
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