紅商網(wǎng)訊：12月28日，萬達(dá)進(jìn)軍東莞的首個(gè)項(xiàng)目--長安萬達(dá)廣場招商答謝酒會在君源鉑爾曼酒店舉行，近300個(gè)國內(nèi)外品牌商家參加了此次酒會，并現(xiàn)場簽約。
“截至12月20日，萬達(dá)廣場已在全國開業(yè)68座。”萬達(dá)集團(tuán)總裁助理范征接受采訪時(shí)透露說，“我們計(jì)劃2013年再建19座萬達(dá)廣場。”據(jù)悉，長安萬達(dá)于2013年7月19日開業(yè)。
據(jù)了解，長安萬達(dá)廣場是萬達(dá)“150億元東莞戰(zhàn)略”重要一環(huán)，該項(xiàng)目投資為30億元。聯(lián)想到近年萬達(dá)頻頻大手筆投資，如長白山、大連金石灘、武漢楚河漢街、西雙版納、三亞旅游項(xiàng)目及收購美國AMC院線，加上包含萬達(dá)廣場在內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，粗略計(jì)算投資額超過2000億。
哪來這么多錢？對此，范征以資金不是他的關(guān)注領(lǐng)域?yàn)橛杀硎静环奖阃嘎丁?/p>
“萬達(dá)以前每個(gè)項(xiàng)目都要求現(xiàn)金流平衡，但現(xiàn)在看不懂了。”清華大學(xué)房地產(chǎn)金融研究所杜麗虹表示，“外部人或許很難了解。”
萬達(dá)速度
創(chuàng)立于1988年的萬達(dá)集團(tuán)，到目前已形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大核心產(chǎn)業(yè)。24年來，其在全國已擁有68座萬達(dá)廣場、38座五星級酒店、6000塊電影銀幕、57家百貨店、63家量販KTV。
資料顯示，到2012年，萬達(dá)商業(yè)物業(yè)持有面積1300萬平米，正在興建北上廣等市50多座萬達(dá)廣場。2013年將開業(yè)武漢漢街、長沙開福等20座萬達(dá)廣場，持有面積達(dá)1700萬平米。計(jì)劃在2015年持有物業(yè)面積超過2500萬平米，成為全球最大不動產(chǎn)商。
實(shí)際上，萬達(dá)的綜合體模式已沒有多少秘密可言，但無數(shù)模仿者卻難以趕上萬達(dá)速度。除了王健林“親政府遠(yuǎn)政治”、能精準(zhǔn)把握本土商業(yè)環(huán)境和方向及精英團(tuán)隊(duì)等基因外，恐怕更標(biāo)準(zhǔn)化、更強(qiáng)執(zhí)行力也是利器之一。
以長安萬達(dá)為例，自萬達(dá)在2011年7月以6.907億元總價(jià)、折合樓面地價(jià)2600元/平方米拿下地塊后，到目前主力店招商工作基本完成，項(xiàng)目已進(jìn)入內(nèi)部裝修階段。據(jù)介紹，該項(xiàng)目總投資30億元，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約8.8萬平米，總建筑面積37.4萬平米，其中商業(yè)面積17.6萬平米。
值得注意的是，在2012年，與長安項(xiàng)目同時(shí)開工籌備的還有東莞東城萬達(dá)廣場(2014年9月12日開業(yè))、廣州番禺萬達(dá)廣場、廣州增城萬達(dá)廣場、佛山南海萬達(dá)廣場等4座萬達(dá)廣場。
“國外MALL開業(yè)一般是5-8年，萬達(dá)兩年內(nèi)就能開業(yè)，速度確實(shí)令人驚嘆。”廣州一位不具名業(yè)界人士認(rèn)為，“MALL能帶來稅收和土地價(jià)值提升，加上工期速度快或許還能給在任官員看到政績，肯定會收到地方政府支持和歡迎。”
這種說法似乎得到數(shù)據(jù)的支撐。2010年投資50億、從奠基到開業(yè)僅用11個(gè)月的廣州白云萬達(dá)廣場，年均客流量達(dá)3500萬人次，年銷售額15億元，為當(dāng)?shù)睾驼畮ゴ罅烤蜆I(yè)機(jī)會和稅收。而據(jù)數(shù)據(jù)，截至2012年，萬達(dá)集團(tuán)納稅已達(dá)230億元。
謎一樣的資金
長白山項(xiàng)目投資200億元、西雙版納投200億元、武漢楚河漢街投500億元，收購AMC花費(fèi)26億美元，加上同時(shí)在建的萬達(dá)廣場、酒店項(xiàng)目(2012年正建30多家酒店，2013年將開業(yè)17家含14家五星酒店)，粗算下來資金需求超過2000億。而萬達(dá)集團(tuán)總資產(chǎn)是2800億，2011年萬達(dá)集團(tuán)年收入1051億元，旗下萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入953億元。而2012年的銷售目標(biāo)也僅是小幅提升至970億元。兩千億戰(zhàn)略布局，如何保證?
上述業(yè)界人士認(rèn)為，“開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目不會拿出這么多錢，實(shí)際上萬達(dá)最多拿個(gè)1/3，但可以運(yùn)用杠桿撬動，項(xiàng)目都有開發(fā)周期，通過銀行貸款、銷售部分物業(yè)都計(jì)算到了項(xiàng)目總投資額里面。另外，萬達(dá)從不出現(xiàn)在招拍掛市場，其地價(jià)應(yīng)該比較低。不過，面對這么龐大的體量，維持400到500億的長期資金還是需要保持的。”
據(jù)用益信托資料，2011年通過房地產(chǎn)信托融資規(guī)模最大的是萬達(dá)，發(fā)行了10款產(chǎn)品共71.76億元，超過萬科的48.93億元。2012年萬達(dá)發(fā)行了90多億元的高息信托融資，而王健林聯(lián)合泛海等5家房企布局的吉林長白山旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還是向股東借款才勉強(qiáng)撐了過去--可見其資金緊張。
但王健林似乎從未擔(dān)心錢的問題，“即使1平米的房子不賣，租金也足夠付掉貸款利息和保我兄弟們吃喝。”同時(shí)，王健林早在2007年就宣稱，萬達(dá)不會放棄上市，要謀求A股IPO。于是有了2009年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份公司啟動了A股上市程序完成股改、2010年萬達(dá)官網(wǎng)改版、2011年至2012年四處拿地并購等動作。但截至目前，由于宏觀調(diào)控和A股本身等原因，房地產(chǎn)股表現(xiàn)低迷，萬達(dá)上市仍停留在證監(jiān)會初審階段。
或許，對于一個(gè)進(jìn)軍美國印度等海外市場、2015年年收2000億成為全球第一商業(yè)公司的萬達(dá)來說，要知道內(nèi)部的真實(shí)情況，外部人很難了解。
�。▉碓矗旱禺a(chǎn)中國網(wǎng) 作者：牧之）
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