6億關(guān)聯(lián)交易，公允性成疑
“香江控股的老板原來(lái)是在深圳做家私的。”在深圳某資深地產(chǎn)顧問(wèn)眼里，提到香江控股，最先想起的不是地產(chǎn)而是家居。事實(shí)上，其最終控制人香江集團(tuán)起初在深圳創(chuàng)業(yè)，涉足的就是家居流通領(lǐng)域。
自此，家居流通板塊成為香江控股關(guān)聯(lián)交易的多發(fā)地。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2007-2012年上半年，香江控股累計(jì)發(fā)生了5.92億的日常性關(guān)聯(lián)交易，關(guān)聯(lián)企業(yè)的數(shù)目也從2007年的28家，膨脹到2011年的69家。
然而，香江控股與關(guān)聯(lián)方交易價(jià)格也偏低，被投資者指為“高價(jià)從大股東手里買(mǎi)下來(lái)，又低價(jià)租給大股東。”
對(duì)此，香江控股官方披露的解釋是，“賣(mài)場(chǎng)體量大，又不在繁華的鬧市區(qū)，在短期內(nèi)不能找到合適的承租對(duì)象。”然而，若需求欠佳，香江控股為何大面積投入?
2009年，子公司長(zhǎng)春置業(yè)與關(guān)聯(lián)方深圳金海馬簽訂租賃合同，三年租金為2036萬(wàn)元。該賣(mài)場(chǎng)建筑面積為67787平方米，均價(jià)在8.3元/月/平方米。
同年，另外兩家子公司武漢金海馬與新鄉(xiāng)置業(yè)將持有的賣(mài)場(chǎng)以3年6814萬(wàn)元的價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)方深圳香江家居。按124959平方米的建筑面積算，租金在15元/月/平方米。
而在2012年，新鄉(xiāng)置業(yè)將旗下的34043平方米賣(mài)場(chǎng)租給另一關(guān)聯(lián)企業(yè)大本營(yíng)投資，3年租金僅為1115萬(wàn)元，租金區(qū)間在9-15元/月/平方米，租金還低于2009年。
這一年，武漢金海馬與大本營(yíng)投資簽署了金額為5774萬(wàn)元的賣(mài)場(chǎng)租賃合同，按89140平方米的建筑面積計(jì)算，租金水平為16-26元/月/平方米。
記者了解到，在前述長(zhǎng)春、鄭州、新鄉(xiāng)、武漢等賣(mài)場(chǎng)所在地中，以河南新鄉(xiāng)最為偏僻落后。根據(jù)2009年財(cái)報(bào)披露的狀況，長(zhǎng)春置業(yè)已虧損198萬(wàn)，鄭州置業(yè)虧281萬(wàn)，新鄉(xiāng)置業(yè)巨虧1434萬(wàn)，武漢小幅盈利538萬(wàn)。
出租賣(mài)場(chǎng)的新鄉(xiāng)置業(yè)位于河南新鄉(xiāng)綠蔭河畔小區(qū)。記者致電當(dāng)?shù)爻鲎馊肆私獾侥壳吧藤Q(mào)鋪位的價(jià)格。一位擁有900平面積商鋪的出租人告訴記者, “月租至少是2萬(wàn)。”按此計(jì)算，一平方米的均價(jià)在22元左右，遠(yuǎn)高于上市公司與大股東的合同價(jià)9-15元。
商鋪面積較小的店主之一告訴記者，“月租要1100元。” 按16平方米的店鋪面積計(jì)算，月租是69元/平方米。記者了解到的新鄉(xiāng)置業(yè)其他類(lèi)型的店面月租一平方米也在20元以上。對(duì)此，前述審計(jì)人員告訴記者，“可能簽訂合同后市場(chǎng)價(jià)格上漲了。大股東占了便宜。”
四換財(cái)務(wù)總監(jiān)，兩換事務(wù)所
香江控股背后的第一大股東南方香江，持股52.89%，其總裁翟美卿同時(shí)還擔(dān)任最終控制人香江集團(tuán)的總裁、香江控股董事長(zhǎng)以及深圳金海馬的董事長(zhǎng)。
“是否有利潤(rùn)轉(zhuǎn)移不知道，不過(guò)它2010年確實(shí)被財(cái)政監(jiān)辦查出有虛假陳述。”為數(shù)不多研究過(guò)香江控股的分析師告訴記者，“這個(gè)公司業(yè)務(wù)做得很差，現(xiàn)在基本上沒(méi)人看了。”
迄今為止，有關(guān)香江控股的最新研報(bào)發(fā)布在2010年3月30日。
五年前，招商地產(chǎn)某研究員對(duì)香江控股寄滿希望，稱之為“地產(chǎn)航母”正式起航。然而這家五年前凈利潤(rùn)在1.37億的公司，卻從2009年的2.56億盈利，一步一步地滑向2010年的1.44億，2011年4407萬(wàn)，甚至2012年前三季度為-7836萬(wàn)。
上述地產(chǎn)顧問(wèn)告訴記者，這家公司在圈內(nèi)已經(jīng)“不是談?wù)搶?duì)象”，而癥結(jié)可能就在“產(chǎn)品系列比較模糊，拿地策略上走偏遠(yuǎn)地區(qū)，又想做高端盤(pán)。”
伴隨著利潤(rùn)滑坡，記者注意到南方香江借殼的近十年以來(lái)，財(cái)務(wù)總監(jiān)已更換過(guò)4次。2006年，原財(cái)務(wù)總監(jiān)尹世瑋離職，由張永清代替;2008年，改為董濤擔(dān)任財(cái)務(wù)總監(jiān)一職;2011年，董濤辭職，由何振宇任財(cái)務(wù)總監(jiān);2012年三季報(bào)后，何振宇亦離職，改聘談惠明為新財(cái)務(wù)總監(jiān)。
同時(shí)，香江控股對(duì)審計(jì)機(jī)構(gòu)的更換也較為頻繁。2010年剛改聘立信大華，2011年又將更換為德勤華永。
至截稿日，香江控股方面未對(duì)記者采訪函中提出的問(wèn)題作任何回復(fù)。
（來(lái)源：理財(cái)周報(bào)）
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香江控股6億關(guān)聯(lián)交易如迷宮 高買(mǎi)低賣(mài)利潤(rùn)消失
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