紅商網(wǎng)訊：翻開(kāi)太古地產(chǎn)的歷年年報(bào)，大中里項(xiàng)目的入市時(shí)間一再被推遲，從 2012年到 2013年，再到2014年。在 2012年太古股份有限公司三季度運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)中，該項(xiàng)目首期竣工時(shí)間被推遲至 2016年。
據(jù)當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士介紹，這個(gè)項(xiàng)目拖了多年，人也換了幾茬，其中既有動(dòng)遷的原因，也有文物的原因。該項(xiàng)目早期由興業(yè)國(guó)際出關(guān)系拿地，太古地產(chǎn)負(fù)責(zé)后期出錢(qián)。
“如果大中里項(xiàng)目 2014年可推出首批物業(yè)的話(huà)，正好可以與靜安寺商圈近兩年將推出的高端項(xiàng)目在時(shí)間上錯(cuò)開(kāi)，從而平衡市場(chǎng)需求。”著名商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家楊詠詩(shī)表示。
10年坎坷路
大中里始建于 1925年，是目前上海市內(nèi)保存最完整、規(guī)模最大的石庫(kù)門(mén)里弄之一。大中里地塊位于上海市靜安區(qū)南京西路的核心區(qū)域，北接南京西路，西臨石門(mén)一路，南鄰?fù)Ｂ�，東靠青海路，總占地面積 6 .28萬(wàn)平方米。
2002年底，香港興業(yè)國(guó)際出價(jià) 13.06億港元，從靜安區(qū)政府手中取得了大中里地塊的土地使用權(quán)。香港興業(yè)國(guó)際副主席暨董事、總經(jīng)理查懋成表示，希望藉此在南京西路“豎立地標(biāo)”。
2006年底，香港興業(yè)上海有限公司、香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)、太古地產(chǎn)及其全資附屬公司Swire Shanghai與大中里地塊的項(xiàng)目公司大中里物業(yè)有限公司訂立一項(xiàng)有條件協(xié)議，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售股份連同銷(xiāo)售貸款的方式，英資背景的太古地產(chǎn)購(gòu)入香港興業(yè)上海大中里發(fā)展項(xiàng)目的 50%權(quán)益，太古地產(chǎn)出價(jià)估計(jì)高達(dá) 12. 92億元。通過(guò)此項(xiàng)協(xié)議，太古地產(chǎn)與香港興業(yè)成為上海大中里項(xiàng)目各占一半股份的并列大股東。
2009年時(shí)，市場(chǎng)曾傳出消息稱(chēng)，該項(xiàng)目預(yù)期將在 2012年迎客。但 2010年初，其開(kāi)業(yè)日期又推遲至 2014年。2010年 12月 15日，太古地產(chǎn)與香港興業(yè)聯(lián)合宣布，為大中里項(xiàng)目與中國(guó)銀行牽頭的 7家銀行簽訂一項(xiàng)為期 13年、總值高達(dá) 80億元的銀團(tuán)貸款融資。太古地產(chǎn)及香港興業(yè)同時(shí)宣布，大中里項(xiàng)目地基工程預(yù)計(jì)于 2011年動(dòng)工，整個(gè)項(xiàng)目將于 2015年起分階段落成。根據(jù)兩家公司的 2011年年報(bào)，它們對(duì)該項(xiàng)目的估值在 124 .4億港元，雙方各占一半權(quán)益。太古地產(chǎn)與香港興業(yè)國(guó)際最新的表述為，大中里項(xiàng)目總投資約 100億港元，預(yù)計(jì)將于 2016年開(kāi)始分階段啟用。
知名地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民表示，運(yùn)作大中里項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商必須具備雄厚的資金實(shí)力。加上拆遷費(fèi)用，整個(gè)項(xiàng)目投資肯定會(huì)超過(guò)100億港元，保守估計(jì)不會(huì)低于150億港元。
除了拆遷成本等因素外，楊詠詩(shī)認(rèn)為，配套規(guī)劃的修改、保護(hù)文物建筑的平移、石門(mén)一路的改造等，均造成了大中里項(xiàng)目的拖延。
事實(shí)上，大中里項(xiàng)目已先期動(dòng)工的正是保護(hù)建筑———原民立中學(xué)的移位工程。該保護(hù)建筑原為上世紀(jì) 20年代上海著名顏料巨賈邱信山、邱渭卿兄弟所建，亦稱(chēng)為邱氏住宅，原為兩幢，其中一幢于上世紀(jì) 90年代改建為民立中學(xué)時(shí)被拆除，被遷移的這一幢曾為民立中學(xué)辦公樓，于1999年被評(píng)定為上海市優(yōu)秀歷史建筑。 2012年 3月底，該保護(hù)建筑被平移 57米至威海路。
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，該工程移位需花費(fèi)近千萬(wàn)元，此后還要進(jìn)行修復(fù)。這棟保護(hù)建筑的產(chǎn)權(quán)歸政府。
記者近日實(shí)地探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，大中里地塊被廣告圍墻圍住，有部分吊車(chē)和工人在現(xiàn)場(chǎng)施工。施工銘牌顯示，該工程的總包單位為上海建工集團(tuán)股份有限公司，建筑面積 486740平方米，開(kāi)工日期為 2012年 2月，竣工日期為2016年 2月。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工的一位負(fù)責(zé)人表示，目前地基基本完成，已開(kāi)始建設(shè)地上工程。
住宅項(xiàng)目被取消
根據(jù)此前香港興業(yè)國(guó)際發(fā)布的公告，大中里項(xiàng)目將包括寫(xiě)字樓、一座購(gòu)物中心、公寓以及酒店，總建筑面積 29 .1萬(wàn)平方米。太古地產(chǎn)接手該項(xiàng)目后，將住宅項(xiàng)目取消，規(guī)劃成一個(gè)由 3幢酒店、兩幢甲級(jí)寫(xiě)字樓和零售商場(chǎng)組成的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。建成的地鐵 13號(hào)線(xiàn)將直達(dá)大中里項(xiàng)目，地鐵 2號(hào)線(xiàn)、13號(hào)線(xiàn)及 12號(hào)線(xiàn)將在項(xiàng)目周?chē)范螌?shí)現(xiàn)地下連通，形成換乘樞紐。
對(duì)于規(guī)劃更改是否會(huì)對(duì)大中里項(xiàng)目的盈利造成影響，蔡為民表示，會(huì)產(chǎn)生“短空長(zhǎng)多”的影響。“住宅非常好賣(mài)，這個(gè)地方定價(jià) 8萬(wàn)元 ~10萬(wàn)元 /平方米不成問(wèn)題。但住宅取消后，這部分回款就成了未知數(shù)。商業(yè)項(xiàng)目主要以持有為主，在大中里地段肯定是做成高檔項(xiàng)目，物業(yè)持有至少為 7成以上，短期之內(nèi)的運(yùn)轉(zhuǎn)資金非常龐大。但一旦運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，整個(gè)地段可打造得比新天地更具規(guī)模、更繁榮，商業(yè)價(jià)值會(huì)與日俱增。”
目前，在上海靜安區(qū)南京路商務(wù)區(qū)，梅龍鎮(zhèn)、中信泰富、恒隆廣場(chǎng)組成的“金三角”最富盛名。以這個(gè)“金三角”為中心，以南京路為軸，向西有越洋國(guó)際廣場(chǎng)、會(huì)德豐、東海廣場(chǎng)、嘉里中心二期、南京西路 1788號(hào)項(xiàng)目等已陸續(xù)開(kāi)工或竣工，五大樓宇將形成靜安寺商圈的“金五星”。向東則為大中里項(xiàng)目，其將憑借龐大的體量獨(dú)撐一方。
楊詠詩(shī)認(rèn)為，雖然先期推出的高檔寫(xiě)字樓會(huì)占盡先機(jī)，但如果大中里項(xiàng)目在 2014年推出首批物業(yè)的話(huà)，正好可與靜安寺商圈近兩年將推出的高端項(xiàng)目在時(shí)間上錯(cuò)開(kāi)，從而平衡市場(chǎng)需求。
到目前為止，太古地產(chǎn)在內(nèi)地一共有 5個(gè)項(xiàng)目，總投資 300億元。其中，北京三里屯 Village項(xiàng)目原定于 2007年 10月開(kāi)業(yè)，但由于招商不佳，最終直到 2008年 12月才陸續(xù)開(kāi)業(yè)。
大福證券分析師麥德光認(rèn)為，太古進(jìn)入內(nèi)地 10年，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)緩慢的原因在于：首先，對(duì)內(nèi)地的運(yùn)營(yíng)環(huán)境不熟悉，作風(fēng)過(guò)于刻板，遲遲拿不到政府批文，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)工遙遙無(wú)期;其次，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的執(zhí)行力不足，導(dǎo)致工程進(jìn)度屢遭拖延;最后，太古地產(chǎn)選取的內(nèi)地合作方，其本身就資金鏈緊張，需要太古地產(chǎn)扮演“救火隊(duì)”的角色。
�。▉�(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 作者：邱桂奇）
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