“2012年轉(zhuǎn)型方向很明確了，不會(huì)以高負(fù)債率換取規(guī)模增長(zhǎng)，2009年宋總公開(kāi)說(shuō)要超越萬(wàn)科，現(xiàn)在沒(méi)有這個(gè)規(guī)模目標(biāo)了，現(xiàn)在有九龍倉(cāng)、融創(chuàng)兩個(gè)合作伙伴，用合作形式保證我們照樣有發(fā)展，權(quán)益不大，但錢(qián)也花得不多，轉(zhuǎn)型的細(xì)節(jié)有很多，銷(xiāo)售轉(zhuǎn)型，成本管控等，策略不是做大，而是做精品和最好，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，不再冒險(xiǎn)，這就是最大的轉(zhuǎn)型。穩(wěn)健是既定的政策和目標(biāo)，很多具體策略在推動(dòng)之中，2013年仍將延續(xù)。”馮征說(shuō)。
一方面，綠城繼續(xù)加大代建的步伐，走輕資產(chǎn)模式，截至目前，已將業(yè)務(wù)拓展至60多個(gè)城市，儲(chǔ)備代建項(xiàng)目近300個(gè)，簽約代建項(xiàng)目近80個(gè)，總建筑面積1600多萬(wàn)平方米。
即便下半年綠城在土地市場(chǎng)有所動(dòng)作，聯(lián)合融創(chuàng)、九龍倉(cāng)、中投等頻繁拿地，但綠城拿的這些地均是與合作方共同拿地，除了中投項(xiàng)目以外，大部分項(xiàng)目不用綠城出資。馮征向時(shí)代周報(bào)記者透露，“綠城目前凈資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)降到60%以下，我們要對(duì)投資人負(fù)責(zé)。如果目前負(fù)債率降到60%，過(guò)段時(shí)間因?yàn)槟玫赜稚?0%多，投資者怎么看。投資人希望我們穩(wěn)健，維持低的負(fù)債水平，因此拿地不可能花很多錢(qián)，要以合作為主。”
“但這并不代表我們永遠(yuǎn)的策略，短期要把財(cái)務(wù)水平做好做實(shí)，如果一直保持在60%左右，再過(guò)一年，假如銷(xiāo)售有600億元進(jìn)賬，第二年就有錢(qián)拿地了，就不一定要做小股東了，可以自由一些。”馮征繼續(xù)說(shuō)道。
另一方面，綠城有意識(shí)地轉(zhuǎn)向多元化的綜合開(kāi)發(fā)，將關(guān)注點(diǎn)放在電商、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。宋衛(wèi)平直言，“必須做好的是養(yǎng)老，可能做好的是農(nóng)業(yè)。”
此前，綠城在海南清水灣項(xiàng)目規(guī)劃占地4800畝，是綠城最大的旅游度假產(chǎn)品，總建面180萬(wàn)-200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)分為6-8期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，曾創(chuàng)造15天熱銷(xiāo)21億元的傳奇。
進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)則是宋衛(wèi)平的又一理想化嘗試。2012年9月，綠城在桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項(xiàng)目中規(guī)劃600多畝用于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目打造，據(jù)宋衛(wèi)平透露這將是一個(gè)“學(xué)院式”的養(yǎng)老模式，一切都將由綠城全面打理，但這需要沉淀的資金更多。
與此同時(shí)，綠城電商走進(jìn)公眾視野，綠城搭建的B2B建材服務(wù)商平臺(tái)。除了為綠城降低10%左右的采購(gòu)成本外，今年上半年，電商平臺(tái)通過(guò)提供材料規(guī)劃、選型、精裝標(biāo)準(zhǔn)、綜合售后服務(wù)等全產(chǎn)業(yè)鏈解決方案開(kāi)始服務(wù)外部的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及工程承建商。今后綠城電商利潤(rùn)來(lái)源，將來(lái)自于三個(gè)部分：首先，對(duì)外分不同會(huì)員體系，有一些經(jīng)銷(xiāo)差價(jià)。其次，通過(guò)幫助客戶(hù)提高生產(chǎn)毛利率，獲取服務(wù)費(fèi)用。待平臺(tái)做到一定規(guī)模，利用電商平臺(tái)積累的資金池，做一些金融性產(chǎn)品。
在這些探索以外，2012年11月20日，綠城宣布與農(nóng)科院簽署3年合作協(xié)議，在宋衛(wèi)平家鄉(xiāng)嵊州投資20億元建設(shè)5000畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合體。
提升利潤(rùn)率
盡管如此，房地產(chǎn)仍是綠城的主業(yè)，而如何提升一直低于內(nèi)房股的凈利潤(rùn)率也顯得迫在眉睫。中指研究院南京總經(jīng)理曹旭東向時(shí)代周報(bào)記者表示，“宋衛(wèi)平太理想化了，產(chǎn)品品質(zhì)很高，不惜重金，不惜成本，所以利潤(rùn)率一直很低。這是轉(zhuǎn)型中要解決的問(wèn)題，現(xiàn)在和九龍倉(cāng)、融創(chuàng)合作，在核算利潤(rùn)率的時(shí)候，不能完全按照以前的思路來(lái)了，利潤(rùn)率應(yīng)該會(huì)比以前有所變化。同時(shí)，綠城老板的個(gè)人英雄主義還是很強(qiáng)，應(yīng)該走更加規(guī)范、制度化的路。綠城內(nèi)部派系很多，在做一個(gè)決策時(shí)，執(zhí)行層面會(huì)出現(xiàn)各種情況，梳理遠(yuǎn)沒(méi)有萬(wàn)科、中海那么好，轉(zhuǎn)型不是一蹴而就，內(nèi)控調(diào)整需要很長(zhǎng)的時(shí)間。”
對(duì)此，馮征表示，“綠城的成本管控仍有空間，有些樓盤(pán)在三、四線(xiàn)城市諸如舟山、諸暨、海寧等，同樣把上海、杭州做的樓盤(pán)拷貝過(guò)去，建筑成本很貴。假如杭州地價(jià)1萬(wàn)元/平方米，舟山地價(jià)1000元/平方米，建筑成本6000元/平方米，杭州可以賣(mài)3萬(wàn)元/平方米，但舟山的成本7000元/平方米，只能賣(mài)到1萬(wàn)元/平方米，毛利率整體被拉低。因此，我們考慮不能完全拷貝杭州上海的水平，在這些城市同樣要做得最好，但只要是當(dāng)?shù)刈詈镁涂梢粤恕?013年回暖的空間比較大，有實(shí)質(zhì)的需求在，我們相信今年的市場(chǎng)。”
蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶認(rèn)為，綠城是未來(lái)3年最有可能沖擊千億元俱樂(lè)部的房企之一。“其實(shí)綠城的戰(zhàn)略沒(méi)有問(wèn)題，產(chǎn)品的客戶(hù)滿(mǎn)意度也是多年排名第一，但是綠城的問(wèn)題在于營(yíng)銷(xiāo)機(jī)制的僵化，和在資本市場(chǎng)的手段孱弱，在引進(jìn)九龍倉(cāng)之后，解決了資本問(wèn)題，而在聯(lián)手融創(chuàng)之后，其營(yíng)銷(xiāo)的短板也得到了較好的補(bǔ)充。綠城大量的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，很多都是地王地塊，如果改善其資本運(yùn)作和營(yíng)銷(xiāo)方式，綠城就是一家很可怕的企業(yè)。”
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