紅商網(wǎng)訊：1月9日，瑞安房地產(chǎn)(00272.HK)(下稱“瑞房”)主席羅康瑞與公司董事總經(jīng)理兼行政總裁李進(jìn)港在上�？偛哭k公室召開(kāi)臨時(shí)新聞發(fā)布會(huì)，宣布了公司涉及資產(chǎn)可能超過(guò)600億元的商業(yè)地產(chǎn)分拆計(jì)劃。

　　就在兩天前的1月7日，在中國(guó)內(nèi)地主要從事大規(guī)模舊城改造的瑞房發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)警，預(yù)期公司2012年業(yè)績(jī)較上一年可能出現(xiàn)明顯下調(diào)。

　　羅康瑞表示，這次宣布的資產(chǎn)分拆計(jì)劃，是瑞房解決此前幾年“低盈利”問(wèn)題走出的重要一步。

　　分拆商業(yè)地產(chǎn)

　　1月9日香港股市收盤后，羅康瑞正式對(duì)外公開(kāi)了分拆計(jì)劃——瑞房將于2013年3月1日成立旗下全資子公司中國(guó)新天地，新公司將由羅康瑞本人親自擔(dān)任董事會(huì)主席。公司成立后，瑞房目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中部分商業(yè)辦公物業(yè)將被剝離注入新公司，最終達(dá)到瑞房專注于物業(yè)開(kāi)發(fā)、中國(guó)新天地負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)分工目的。

　　這是自瑞房2012年5月28日發(fā)布公告建議分拆及中國(guó)新天地有限公司在香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市以來(lái)，該公司首次對(duì)外公布分拆細(xì)節(jié)。

　　羅康瑞介紹，中國(guó)新天地將主要負(fù)責(zé)中國(guó)內(nèi)地城市繁華地段管理、設(shè)計(jì)、租賃、營(yíng)銷、提升高端零售、辦公樓、娛樂(lè)及酒店物業(yè)。包括上海新天地、虹橋天地、武漢天地等瑞房旗下目前在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目中的部分商業(yè)和辦公物業(yè)都將會(huì)打包注入新公司;新公司也將優(yōu)先管理和運(yùn)營(yíng)瑞房旗下優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn);同時(shí)，新公司也將考慮收購(gòu)中國(guó)內(nèi)地合適的零售、辦公樓、酒店等物業(yè)項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，中國(guó)新天地一旦上市，瑞房仍將是中國(guó)新天地的大股東。屆時(shí)，瑞房將專注于物業(yè)的開(kāi)發(fā)和銷售，對(duì)外將由瑞房出面進(jìn)行拿地和開(kāi)發(fā)，中國(guó)新天地則將通過(guò)正常的交易手續(xù)向瑞房購(gòu)買其開(kāi)發(fā)的商業(yè)、辦公等資產(chǎn)。

　　羅康瑞表示，雖然向香港聯(lián)交所提交分拆上市的申請(qǐng)仍在等待審批，但新公司成立后即將按照上市公司的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。目前，將注入新公司的資產(chǎn)以及上市募資等問(wèn)題暫時(shí)還沒(méi)有確切的方案。不過(guò)，他稱，目前瑞房已開(kāi)發(fā)完成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目約有63萬(wàn)平方米，估值約280億元，在建的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目99萬(wàn)平方米，保守估計(jì)市值或達(dá)400億元。這其中相當(dāng)一部分的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將注入中國(guó)新天地。

　　改善瑞房資金周轉(zhuǎn)

　　事實(shí)上，此次瑞房高調(diào)公布資產(chǎn)分拆細(xì)節(jié)讓市場(chǎng)頗感意外。此前有媒體報(bào)道稱，中國(guó)新天地的具體情況都會(huì)在其上市后揭曉。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，對(duì)于剛發(fā)業(yè)績(jī)預(yù)警的瑞房而言，中國(guó)新天地分拆細(xì)節(jié)的發(fā)布時(shí)間頗具意味。

　　公開(kāi)資料顯示，為解決資金難題，瑞房去年融資動(dòng)作頻頻。2012年，瑞房共進(jìn)行了三次融資。11月底，又有外媒消息稱，瑞房正通過(guò)新加坡大華銀行尋求一筆三年期的貸款。同時(shí)，該公司還透過(guò)多家外資銀行發(fā)行了四次年息為8%~9.5%不等的優(yōu)先票據(jù)。

　　此外，瑞房還于2012年6月末通過(guò)平安信托為旗下重慶公司發(fā)行了17.5億元人民幣的信托。

　　“目前瑞房所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要都是一些大型的、綜合類的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)的流程很長(zhǎng)，對(duì)公司的資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)壓力。”李進(jìn)港坦言，此次溢利下調(diào)主要由于2012年內(nèi)交付的物業(yè)較少，部分項(xiàng)目的銷售收入將計(jì)入2013年一季度的業(yè)績(jī)。另外，舊城改造項(xiàng)目使得瑞房連續(xù)多年高額支出動(dòng)遷費(fèi)用，對(duì)公司的盈利帶來(lái)不小的壓力。

　　他同時(shí)稱，今后瑞房會(huì)考慮選擇一些市中心、城市周邊的中小型的項(xiàng)目，有利于提高資金周轉(zhuǎn)率。而分拆中國(guó)新天地后，瑞房和中國(guó)新天地兩家公司的不同分工，也有利于瑞房集中精力于開(kāi)發(fā)銷售，對(duì)于瑞房今后的發(fā)展或?qū)⑵鸬街陵P(guān)重要的作用。

　　瑞房目前擁有可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備1110萬(wàn)平方米，其中商業(yè)用地儲(chǔ)備660萬(wàn)平方米。李進(jìn)港稱：“現(xiàn)在已開(kāi)發(fā)完成的只有土地儲(chǔ)備的一成都不到，相信完成之后，(中國(guó)新天地)資產(chǎn)將會(huì)相當(dāng)龐大。”

　　瑞房半年報(bào)顯示，除已開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外，該公司于2007年或之前購(gòu)入的其余商業(yè)用途土地儲(chǔ)備，其賬面值按成本價(jià)計(jì)算為91.37億元人民幣。這部分物業(yè)在竣工后溢價(jià)出售，將向公司提供不菲的利潤(rùn)。

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