近年的成都樓市，要論火爆程度，如果說其在商業(yè)地產排名第二，相信沒有誰敢稱第一�？v觀商業(yè)地產近幾年的發(fā)展，實則一直處于快速發(fā)展階段，然而在今年卻是實實在在地火了一把，徹頭徹尾地成了各大開發(fā)商眼中的“香餑餑”。究其最終原因不外乎一句話：“時勢造‘商業(yè)’”。

　　耿嘉坦言，業(yè)內均承認成都商業(yè)地產短期內確實有存量過大的擔憂，但開發(fā)商都相信仍然能容納更多的商業(yè)地產項目。

　　五年崛起
　　曾經，商業(yè)項目缺失致“睡城”頻現

　　在成都天府大道南延線，距離成都市中心約15公里的地方，一個全新的金融城正拔地而起。按照2010年底出爐的政府規(guī)劃，這里將有19座超過200米的高樓，其中天府國際金融中心、成都大魔方、川大無國界、棕櫚泉國際中心、美年國際廣場等項目均已開工，部分項目已經竣工。

　　對于成都商業(yè)地產的熱情在國內外開發(fā)商圈子里蔓延，幾乎所有知名的開發(fā)商在成都都有商業(yè)項目，比如大悅城、萬象城、萬達廣場、凱德來福士、花樣年、九龍倉、龍湖、新鴻基等。去年成都的商業(yè)項目新增數量位居全國首位，在建綜合體項目90多個，短期釋放的供應量十分龐大。

　　開發(fā)商對成都商業(yè)地產的熱情來自于兩個方面，一是在住宅地產遭到“限價”“限購”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產市場流通全面受阻后，出現了商業(yè)地產投資蓬勃的發(fā)展勢頭。而這種發(fā)展在2008年汶川地震之后進入了新一輪的快速增長期。二是商業(yè)地產開發(fā)所帶來的豐厚利潤回報，不僅讓開發(fā)商，投資客扎堆涌入這個逐漸升溫的市場，也讓信托等金融機構“盯上”并助推了商業(yè)地產的大體量和繁榮。

　　成都是中國商業(yè)地產行業(yè)的一個縮影。

　　然而，五年前的成都還是另一個樣子。“在2007年之前，整個成都還沒有一個像樣的城市綜合體。”四川省商業(yè)地產聯盟秘書長冉立春回顧道，甚至對于城市綜合體的概念都沒有一個清晰的認識。

　　2006年的時候，不論是北京、上海的住宅和商鋪的售價，還是成都的住宅和鋪面都是“商住倒掛”的，即住宅的售價是遠高于寫字樓和部分商鋪的。到2008年開始全球金融風暴，開發(fā)商為了解決占壓資金問題，只能將手中的存量商鋪讓利銷售，這種倒掛更加顯現。

　　曾經，作為投資經營性質的商業(yè)地產并不受政策眷顧，投資市場對其也沒有熱烈地追捧，“作為經營性的物業(yè)，不僅在交易過程中商業(yè)地產需繳納一筆土地增值稅，還需繳納房產稅，而且在貸款政策上也受到了諸多限制，首付50%。”成都市一市民伍先生告訴記者，住宅在國內擴大內需的政策環(huán)境下，其實在很長一段時期是受到政策眷顧的，不僅首付只要二至三成，而且在利率上還有優(yōu)惠，并且各種稅收也很少波及。加上地方政府長期以來對商業(yè)網點布局的忽視，在各地均有大量住宅項目集中上馬，但商業(yè)項目缺失導致“睡城”頻現。

　　房貸新政
　　住宅投資被“限”，“商業(yè)”吸引力漸顯

　　從2007年起，全國的商業(yè)項目開發(fā)獲得了相較于住宅項目更好一些的政策空間。商業(yè)項目的開發(fā)也開始為城市商業(yè)規(guī)劃“補課”。

　　隨著政策的變化，限貸、限購等政策對住宅項目進行嚴厲調控時，一向信貸條件嚴格的商業(yè)地產，原本的短板不再明顯，“商住倒掛”局面加速改寫，這進一步加大了商業(yè)地產的升值空間，二、三線城市的商鋪市場就呈現出了巨大商機。特別是國家不斷推出的刺激內需政策，也進一步提升許多城市的商業(yè)活躍度，給當地的商業(yè)地產帶來機會。

　　“在住宅地產受到限制時，商業(yè)地產則是不受貸款套數限制，三套以上商鋪仍然可以貸款……”某商業(yè)銀行四川省分行的相關負責人告訴記者，2007年以前，“商改住”的40年產權的房屋形態(tài)尚處于市場萌芽階段，供需都較少。隨著限購、限貸政策的出現，許多二類住宅用地中都加大了商業(yè)指標或者在商業(yè)用地中明確規(guī)定了兼容的公寓指標，因此在市場難以消化更多商業(yè)指標的情況下，開發(fā)商大多選擇發(fā)展操作方式靈活、投資回收快的商務公寓。

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