摩根士丹利(大摩)被曝欲接連兜售上海商辦物業(yè)，已知的包括浦東金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，以及位于上海廣東路的世界貿(mào)易大廈，價(jià)值數(shù)以十億元人民幣計(jì)。

　　大摩一直是上海樓市浸淫最深的境外投資機(jī)構(gòu)，2003年上海樓市初興之際，其頻頻涉足滬上商業(yè)廣場(chǎng)、酒店式公寓、大型辦公樓等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和收購(gòu)，一度引發(fā)外界嘩然聲。大摩此番選在住宅市場(chǎng)頻傳轉(zhuǎn)暖聲之際出售商辦物業(yè)，該舉動(dòng)無(wú)疑值得關(guān)注。

　　“租金水平算是挺高的”

　　拋售浦東金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)消息再度爆出后，潛在買(mǎi)家漸漸浮出水面。

　　一位知情人士透露，此番有意接盤(pán)者是新加坡主權(quán)財(cái)富基金淡馬錫旗下的一只基金。這與華爾街日?qǐng)?bào)11月底的報(bào)道頗為吻合。當(dāng)時(shí)，華爾街日?qǐng)?bào)援引知情人士的話稱，由大摩管理的一只房地產(chǎn)基金已接近達(dá)成協(xié)議，將出售金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng);潛在買(mǎi)家是亞洲的一只房地產(chǎn)基金。

　　按華爾街日?qǐng)?bào)報(bào)道，此番交易售價(jià)“可能在30億-35億元人民幣”。

　　前述知情人士告訴早報(bào)記者的說(shuō)法是，大摩對(duì)此項(xiàng)目的報(bào)價(jià)超過(guò)30億元人民幣，但大部分投資者給出的估值是25億元人民幣。

　　即便是25億元人民幣，也有望為大摩帶來(lái)數(shù)倍收益。2006年，大摩購(gòu)入金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)所在地塊開(kāi)發(fā)權(quán)時(shí)，所耗資金在6億元人民幣左右。

　　2008年，金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目引入香港崇邦集團(tuán)共同投資開(kāi)發(fā)，摩根士丹利持股80%，崇邦集團(tuán)持股20%。2009年底，占地約6萬(wàn)平方米的金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，其地上商業(yè)面積8.7萬(wàn)平方米，地下商業(yè)面積2.5萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓面積1.6萬(wàn)平方米，地下停車(chē)位5萬(wàn)平方米。

　　萊坊國(guó)際昨日提供的數(shù)據(jù)稱，金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)商鋪首層租金15-20元人民幣/平方米/天，辦公樓租金5-5.5元人民幣/平方米/天。

　　一位投資人士昨日稱，初步算下來(lái)，金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)年租金近1.8億元人民幣。其中，商業(yè)部分的年租金是1.5億元人民幣。

　　“按開(kāi)業(yè)年份來(lái)看，這個(gè)租金水平算是挺高的，市場(chǎng)價(jià)差不多就是這樣。商業(yè)是需要培育的，這個(gè)商場(chǎng)屬于社區(qū)型商業(yè)，寫(xiě)字樓也不達(dá)甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)。”萊坊國(guó)際上海研究咨詢部董事楊悅晨說(shuō)。

　　“這幾年回報(bào)率不佳”

　　眼下，還不清楚大摩拋售上述金橋項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)。

　　“這個(gè)項(xiàng)目大摩已經(jīng)兜售一年多時(shí)間了。”前述投資人士說(shuō)。

　　多位知情人士對(duì)早報(bào)記者稱，除了金橋項(xiàng)目，大摩還計(jì)劃拋售位于上海廣東路的世界貿(mào)易大廈。2005年，上海盛融投資有限公司和摩根士丹利宣布宣布以不良資產(chǎn)債權(quán)收購(gòu)方式，出價(jià)9000萬(wàn)美元，購(gòu)得世界貿(mào)易大廈，雙方有過(guò)5年內(nèi)不出售的協(xié)議。

　　據(jù)中國(guó)上海網(wǎng)資料，成立于2003年10月25日的上海盛融投資有限公司，隸屬于上海市國(guó)資委，注冊(cè)資本30億元人民幣。該公司主業(yè)之一是房地產(chǎn)投資、債權(quán)債務(wù)重組和不良資產(chǎn)處置，曾與大摩合作成立摩根盛融資產(chǎn)服務(wù)公司。眼下，上海盛融投資有限公司已并入國(guó)盛集團(tuán)。

　　“大摩海外募集資金的能力減弱，(在中國(guó)的房地產(chǎn))項(xiàng)目會(huì)逐漸退出。”一位投資人士猜測(cè)，大摩頻繁拋售物業(yè)的原因，是該公司這幾年的項(xiàng)目投資回報(bào)率表現(xiàn)不佳。據(jù)該人士稱，大摩旗下的房地產(chǎn)投資基金數(shù)量也在不斷減少。目前，大摩在中國(guó)僅有一個(gè)規(guī)模在10億元人民幣的房地產(chǎn)基金。

　　不過(guò)，華爾街日?qǐng)?bào)11月底曾援引知情人士的話稱，出售金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)并不代表大摩會(huì)退出中國(guó)樓市，目前大摩在中國(guó)的房地產(chǎn)投資組合的估值超過(guò)20億美元，該公司近年來(lái)在中國(guó)進(jìn)行了幾次收購(gòu)。

　　但相關(guān)收購(gòu)吸引的眼球度已遠(yuǎn)不及2003年中國(guó)樓市初興之際。外界如今津津樂(lè)道的是，自2008年金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，大摩出售上海物業(yè)的消息不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端，所涉項(xiàng)目包括大摩2003年首度涉足上海樓市時(shí)的投資項(xiàng)目——酒店式公寓“錦麟天地”、華山夏都苑、浦東莎瑪世紀(jì)公園服務(wù)式公寓，以及東海廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、馬當(dāng)路商辦項(xiàng)目等。

　　如此番拋售金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)及世界貿(mào)易大廈得手，大摩在上海所持物業(yè)已屈指可數(shù)。

　　早報(bào)記者昨日未能聯(lián)系到大摩求證上述消息。

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