新城發(fā)展是新城集團(tuán)為在港交所上市而成立的控股母公司，通過新城控股間接持有江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司(新城B，900950.SH)共計約58.86%的股份。

　　新城B的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)是新城發(fā)展的核心資產(chǎn)，為新城發(fā)展貢獻(xiàn)超過九成的收入和利潤，其運(yùn)營效率超過萬科等龍頭公司。而新城發(fā)展的募資卻將投向公司經(jīng)營不佳的商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　新城發(fā)展H股上市后，給新城B可能帶來的同業(yè)競爭和關(guān)聯(lián)交易，則讓B股股東與H股股東形成了更為微妙的關(guān)系。

　　商業(yè)地產(chǎn)前景堪憂

　　新城集團(tuán)最初由其董事長王振華在1996年創(chuàng)立，主要從事住宅地產(chǎn)開發(fā)，起家于三線城市江蘇常州，后擴(kuò)展至長三角。

　　2001年集團(tuán)通過重組，讓江蘇新城登陸B(tài)股市場，但由于體制原因，十年來無法通過股權(quán)融資的新城B發(fā)展殊為不易，但卻取得了不俗的業(yè)績。

　　截至2011年，新城B連續(xù)8年凈資產(chǎn)收益率超過20%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也超過0.4的行業(yè)均值。最近幾年，其上述指標(biāo)甚至優(yōu)于行業(yè)龍頭萬科A、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)等。

　　只能依靠銀行借款和信托融資的新城仍然希望獲得資本市場助力發(fā)展，成立控股母公司新城發(fā)展以登陸H股。

　　為避免同業(yè)競爭，新城發(fā)展對業(yè)務(wù)進(jìn)行分割，新城B發(fā)展純住宅地產(chǎn);非B股部分(即新城控股除新城B外的子公司)則從事商業(yè)地產(chǎn)，但在長三角以外也有住宅業(yè)務(wù)，業(yè)已構(gòu)成同業(yè)競爭。

　　公司號稱未來商業(yè)地產(chǎn)收入比重將達(dá)到80%。但新城以住宅業(yè)務(wù)起家，住宅地產(chǎn)也是其核心資產(chǎn)，為集團(tuán)貢獻(xiàn)超過九成的收入及利潤。

　　《投資者報》對比分析新城B及新城發(fā)展H股報表后發(fā)現(xiàn)，無論投資效率還是業(yè)務(wù)模式，集團(tuán)的住宅地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于商業(yè)地產(chǎn)。

　　2009年~2012年上半年，非B股部分的凈資產(chǎn)收益率分別為13%、5.49%、6%、-9.49%，遠(yuǎn)不及新城B超過20%的水平，2012年上半年還出現(xiàn)了虧損。

　　2009年~2011年，新城發(fā)展的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別是0.39、0.34、0.33，而新城B則是0.45、0.37、0.35，集團(tuán)周轉(zhuǎn)率比新城B低。住宅地產(chǎn)采取的是“快”周轉(zhuǎn)模式，而少量的商業(yè)地產(chǎn)拉低了集團(tuán)的整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

　　B股暫不私有化 新股東進(jìn)退兩難

　　轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)或許是新城發(fā)展不得已而為之的選擇，由于新城發(fā)展只持有新城B58.86%的股份，相比100%持有的非B股部分，H股股東勢必更偏向后者。

　　但這也導(dǎo)致一個尷尬的兩難局面，雖然H股股東投資于非B股部分股權(quán)收益是100%，但集團(tuán)的核心及優(yōu)勢卻在新城B，投資于非B股部分不僅資金使用低效，而且可能喪失擴(kuò)大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢的機(jī)會，不能實現(xiàn)整體利益最大化。

　　新城B是新城發(fā)展的核心資產(chǎn)、有穩(wěn)定成熟的團(tuán)隊、投資效率高，但卻無法獲得融資，擴(kuò)大發(fā)展，集團(tuán)中非B股部分若投資其他區(qū)域住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還可能造成同業(yè)競爭，擠壓新城B的生存空間。

　　核心業(yè)務(wù)若發(fā)展困難，反過來又會影響到新城發(fā)展的整體利潤，對H股股東依舊不利�？梢娔壳暗墓蓹�(quán)結(jié)構(gòu)無論對B股還是H股股東都不是一個最優(yōu)選擇。

　　從現(xiàn)有經(jīng)驗看，新城發(fā)展H股上市后，最優(yōu)選擇就是通過回購、換股等方式私有化新城B，徹底解決B股問題和集團(tuán)內(nèi)部矛盾，以實現(xiàn)股東利益最大化。

　　但據(jù)香港《明報》消息，11月18日新城發(fā)展在新聞發(fā)布會上明確表示，暫不考慮私有化B股。

　　《投資者報》就此問題致電新城發(fā)展尋求置評，然而工作人員告知董秘在外出差，無法聯(lián)系。

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