我們將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)發(fā)展短板的查補(bǔ)和核心能力的打造。就地產(chǎn)開發(fā)來說，一是創(chuàng)新能力的提升，著手建設(shè)研發(fā)平臺和一套可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化體系，為未來的滾動擴(kuò)張?zhí)峁┗A(chǔ);二是銷售能力的提升，通過引入社會中介資源、創(chuàng)新營銷渠道，實(shí)現(xiàn)從“坐銷”向“行銷”轉(zhuǎn)變;此外，在管控能力、聯(lián)合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同上繼續(xù)強(qiáng)化。就商業(yè)運(yùn)營來說，主要是商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)、優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的培育，能夠很好地覆蓋不同類型物業(yè)。就金融運(yùn)作來說，主要是充分釋放REITs平臺的作用，提升資本效率。
通過以上三個方面的努力，立足于投資商、開發(fā)商、運(yùn)營商、資本運(yùn)作者四位一體的角色定位，實(shí)現(xiàn)“有效變現(xiàn)+控股持有+基金配售”，最大程度發(fā)揮“開發(fā)+營運(yùn)+金融”的協(xié)同優(yōu)勢，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊效益進(jìn)一步提升和可持續(xù)發(fā)展。
地產(chǎn)金融先行者
提問：越秀地產(chǎn)因?yàn)閾碛蟹客羞@個Reits平臺而在融資環(huán)節(jié)具備了先天優(yōu)勢，相比競爭對手，未來將如何更大程度地發(fā)揮優(yōu)勢?
張招興：由于監(jiān)管、市場環(huán)境等原因，越秀的REITs平臺在國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)仍是領(lǐng)先的，這就決定了越秀有能力將優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為金融產(chǎn)品來運(yùn)作，有條件向房地產(chǎn)發(fā)展的高級形態(tài)轉(zhuǎn)型。事實(shí)上，國外先進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)商如波士頓地產(chǎn)、鐵獅門、西蒙早就把商業(yè)地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品運(yùn)作了。
對于越秀地產(chǎn)新開發(fā)的項(xiàng)目，只要條件成熟就會繼續(xù)注入越秀房托，我們追求的是要跟國民經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和資本經(jīng)營聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)模式。也就是從“買地、開發(fā)、銷售”的簡單模式，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)營運(yùn)、長期持有、金融運(yùn)作”的新產(chǎn)業(yè)模式。實(shí)現(xiàn)這種新模式以后，越秀地產(chǎn)的價值創(chuàng)造將更加多元，除了簡單的銷售收入，還有資產(chǎn)增值、租金收益及資本市場的溢價;整體盈利水平將會達(dá)到一個新臺階，凈資產(chǎn)收益率將達(dá)到行業(yè)中上水平，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)更加健康;融資渠道更加暢通，現(xiàn)金回籠更加迅速，相應(yīng)投入到其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就更加快捷。越秀房托則有望成為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)信托基金�？梢哉f，我們擁有其他地產(chǎn)公司所不具備兩個上市平臺，而這兩個上市平臺可以聯(lián)動、互動，利于整個產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和資本經(jīng)營的有效結(jié)合。
越秀地產(chǎn)目前還有西灣路的財(cái)富天地商貿(mào)城、珠江新城的財(cái)富中心、天河北的天河商旅等位于廣州核心位置的高端商業(yè)項(xiàng)目和杭州、武漢、沈陽、煙臺等省外城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，共約255萬平方米。持有的商業(yè)地產(chǎn)資源均位于一、二線城市的核心商業(yè)區(qū)域，商業(yè)價值潛力巨大。
提問：萬達(dá)、華潤模式已在全國快速布局，越秀地產(chǎn)在標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作與品牌擴(kuò)張方面并不明顯;在商業(yè)地產(chǎn)和自持物業(yè)的力度和比例將出現(xiàn)什么變化，如果轉(zhuǎn)型已經(jīng)出現(xiàn)的話，越秀在這一角色轉(zhuǎn)化中在資金、財(cái)務(wù)策略、開發(fā)運(yùn)營模式會發(fā)生哪些變化以及需要規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)?
張招興：房企在商業(yè)地產(chǎn)方面確實(shí)已經(jīng)形成了差異化較為明顯的發(fā)展模式，如我們常說的萬達(dá)模式、凱德模式、華潤模式等，每一種模式都有自己獨(dú)特的地方。
越秀集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)是基于行業(yè)發(fā)展趨勢和內(nèi)部項(xiàng)目資源優(yōu)勢，是可以標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作和快速復(fù)制的，通過雙平臺成熟一個互動一個，不會沉淀巨額的資金，可以快速回籠現(xiàn)金并投入下一個項(xiàng)目的開發(fā)，從而獲得滾動的、可復(fù)制和可持續(xù)的發(fā)展�？梢哉f，越秀集團(tuán)是國內(nèi)房企中具有唯一性而且能夠充分發(fā)揮這種唯一性的企業(yè)，有自己的商業(yè)地產(chǎn)品牌特色，也能夠充分發(fā)揮自己的核心能力和差異化競爭優(yōu)勢。
在資金支撐和財(cái)務(wù)運(yùn)作方面，越秀集團(tuán)有多重優(yōu)勢。第一，作為廣州市最大的國企，越秀集團(tuán)同多家銀行合作關(guān)系緊密并保持戰(zhàn)略合作關(guān)系;第二，作為國企紅籌，充分利用香港這一國際金融中心平臺優(yōu)勢;第三就是雙平臺互動將為集團(tuán)帶來非常強(qiáng)大的資金支撐。
至于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動能夠有效平抑經(jīng)濟(jì)周期的波動，地產(chǎn)和房托雙平臺互動在資金回收和產(chǎn)業(yè)鏈條完整程度上比其他房企更有優(yōu)勢，而且我們從今年初開始啟動全面風(fēng)險(xiǎn)管控體系，積極提高企業(yè)對經(jīng)營環(huán)境變化的敏銳性和對發(fā)展趨勢的預(yù)判能力，及時調(diào)整當(dāng)期經(jīng)營策略和應(yīng)對措施，確保企業(yè)抓住機(jī)遇，合理控制風(fēng)險(xiǎn)。
提問：房地產(chǎn)市場經(jīng)過限購等系列調(diào)控后，住宅市場投資客減少，資金外流，房價小幅下跌。請你判斷一下房地產(chǎn)市場的新變局?
張招興：調(diào)控會讓房地產(chǎn)行業(yè)更理性、健康及更持續(xù)發(fā)展。住宅市場投資客減少，社會資本流入減少，有助于擠出泡沫，防止經(jīng)濟(jì)過熱。但在某種程度上，限購、限貸、限價等以抑制投資、投機(jī)性需求為導(dǎo)向的政策迫使資本流入商業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)了中國開發(fā)商不斷從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
從整個地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展看，情況還是值得樂觀的。幾年前，地產(chǎn)行業(yè)突然加快步伐背后擁有一個強(qiáng)大的驅(qū)動力——城市化。當(dāng)前，中國歷史上最大規(guī)模的城市化進(jìn)程是地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的深層次原因，新一輪人口流向和人口紅利是房企轉(zhuǎn)型的內(nèi)在動力。同時，城市的重新布局，會為房地產(chǎn)市場發(fā)展開拓新的格局。
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