紅商網(wǎng)訊：遠洋地產(chǎn)正在走出“地王”的輿論陰霾。
“其實遠洋最難過的日子在過去兩年，最重要的原因是背了‘三座大山’。”近日，遠洋地產(chǎn)總裁李明在接受《中國建設(shè)報·中國住房》采訪時如是說。他所提到的“三座大山”，分別為股權(quán)結(jié)構(gòu)的不穩(wěn)定、區(qū)域布局的調(diào)整以及商業(yè)地產(chǎn)的投資布局。但李明認為，現(xiàn)在遠洋已經(jīng)渡過“難關(guān)”。
提前大規(guī)模布局商業(yè)地產(chǎn)，令遠洋的現(xiàn)金流、毛利率受到一定影響，但如今遠洋正在進入收獲期。李明透露，從今年開始，遠洋每年將竣工超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)，這意味著拿地、開發(fā)的高負現(xiàn)金流時代過去了，龐大的商業(yè)物業(yè)布局將開始為遠洋貢獻正現(xiàn)金流。
此前，遠洋地產(chǎn)公告顯示，今年1~9月，遠洋共錄得協(xié)議銷售額約236億元，同比增長24%，累計完成全年目標270億元的近90%。而根據(jù)花旗近日的預(yù)測，遠洋全年銷售額或?qū)⒊^300億元。
中國住房：有觀點認為，因為受地王項目所困，遠洋地產(chǎn)的盈利能力正在下降。對此你怎么看?
李明：其實遠洋本身的盈利能力和以前相比并沒有下降。遠洋過去的毛利率水平一直保持在30%左右。從整個行業(yè)來講，毛利率水平普遍呈下降趨勢，主要原因是毛利率較高的一線城市的產(chǎn)品份額減少，而毛利率較低的二三線城市份額上升。當然，我們承認盈利能力與龍頭房企還有差距，主要原因是戰(zhàn)略不同。
遠洋今年上半年凈利潤為12.1億元，凈利率為18%，處于港股中上水平。值得一提的是，遠洋地產(chǎn)的凈資產(chǎn)處于高速增長態(tài)勢。2007年初，遠洋地產(chǎn)上市時，凈資產(chǎn)不到30億元，之后遠洋用五年的時間將資本規(guī)模擴大了十余倍。換句話說，在凈資產(chǎn)收益率這個數(shù)據(jù)上，遠洋的分母擴大的速度遠遠大于分子，即資本增加的速度遠遠高于利潤增長速度，但實際上凈利潤并沒有降低。
遠洋每年的利潤也在增長，在投資大量商業(yè)地產(chǎn)的前提下能保持這樣的增長態(tài)勢，也說明企業(yè)運營和產(chǎn)品能力在加強。
中國住房：遠洋地產(chǎn)目前算是已經(jīng)渡過難關(guān)了么?
李明：其實遠洋最難過的日子在過去兩年，因為背了“三座大山”。
第一是過去兩年股權(quán)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，中化、中遠相繼退出，股權(quán)問題一直持續(xù)了兩三年，現(xiàn)在換了中國人壽、南豐兩個新股東，慢慢趨于穩(wěn)定。
第二是遠洋區(qū)域結(jié)構(gòu)處于調(diào)整期。早在2010年，我們意識到北京將是宏觀調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，但遠洋過分倚重北京，當時北京區(qū)域銷售業(yè)績占遠洋總業(yè)績的70%，這必須調(diào)整，但很有難度。調(diào)整過程便是三年的“臥薪嘗膽”。2012年，遠洋270億元的銷售收入僅來自9個城市，今年有了17個城市，擴大了近一倍。
第三是商業(yè)物業(yè)的投資布局，前期只有投入沒有回報。以近期開業(yè)的頤堤港項目來說，遠洋開發(fā)了4年，實際從拿地至今已經(jīng)建設(shè)6年，總投入40億元，開業(yè)前沒有任何正現(xiàn)金流回報。也就是說，遠洋要背著那么多的持有物業(yè)在建規(guī)模在做開發(fā)，這對現(xiàn)金流、毛利率的影響是非常大的。
中國住房：在商業(yè)物業(yè)上的提前布局，正是遠洋與其他龍頭房企“戰(zhàn)略不同”的重要方面。但這部分投資何時才能進入收獲期?
李明：從今年開始，遠洋每年將竣工超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)一旦投入運營，意味著拿地、開發(fā)的高負現(xiàn)金流時代過去了，它將開始為遠洋帶來源源不斷的現(xiàn)金流。我可以說，屆時遠洋的毛利率將超過很多龍頭房企。
預(yù)期收益會因不同業(yè)態(tài)而不同，從項目自身盈虧平衡，到累計盈虧平衡，直到最后實現(xiàn)整個項目現(xiàn)金流的運營以及正現(xiàn)金流。對于寫字樓，基本上第二年出租率達到70%以上就可實現(xiàn)盈虧平衡;商業(yè)物業(yè)則需要到第三年才能達到。真正有正現(xiàn)金流，寫字樓大概是8~10年，商業(yè)物業(yè)則要慢兩三年。
中國住房：當前土地市場正在回暖，但相比于大肆圈地的同行，遠洋地產(chǎn)似乎很淡定。近期遠洋有無拿地計劃?
李明：我們對購買新土地有三個原則：第一，堅持有米要喂下蛋雞。我們將根據(jù)團隊的開發(fā)能力，來適度增加土地儲備。第二，堅持投資標準，耐得住性子。寧可錯過市場機會，也要盡量減少決策的失誤。第三，堅持投資規(guī)模恰當�，F(xiàn)在不宜大規(guī)模的買地，要把單個新項目的建筑面積規(guī)�？刂圃�20萬平方米左右。
遠洋現(xiàn)在的土地儲備是2300萬平方米左右，我認為這個儲備量基本足夠，否則會影響周轉(zhuǎn)效率，過多的土地閑置也可能涉及違規(guī)。但接下來一段時間肯定還會拿地，但我們的標準是：地塊開發(fā)的毛利率超過30%，有能力做的團隊就給他們配置地塊。
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