紅商網(wǎng)訊：近日，中冶曾置業(yè)耗資200億拿下的南京下關(guān)地王開工又停工，因資金緊張準(zhǔn)備引入中糧開發(fā)大悅城的消息，成為南京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士所津津樂道的話題。

　　不過，經(jīng)觀點地產(chǎn)新媒體求證，中冶置業(yè)和中糧大悅城方面都對此予以否認(rèn)。中糧方面更是表示，公司暫時沒有去南京開發(fā)大悅城的計劃。

　　或許對中糧而言，目前支持其“5年復(fù)制30個大悅城”的條件尚不完善，而要達(dá)到其目前90%多的出租率則面臨更多挑戰(zhàn)。

　　中糧否認(rèn)介入南京地王

　　10月19日，有媒體報道稱，中冶置業(yè)在2010年以200.34億元競得的南京下關(guān)濱江“巨無霸”地塊，在今年7月舉行開工儀式后，再度停工。

　　資料顯示，涉及到的地塊分別為南京下關(guān)江邊路以西1號地塊和3號地塊，其地塊面積分別為25.36萬平米、31.38萬平米，掛牌價分別為121.41億元和78.93億元。超200億元的出讓價格使其成為南京土地出讓史上總價最高的地塊。

　　中冶置業(yè)持股80%的南京臨江老城改造建設(shè)投資公司在2010年9月19日獲得這兩宗地塊。根據(jù)規(guī)劃，這里將建有寫字樓、酒店、住宅等多種業(yè)態(tài)項目，總投資規(guī)模超過400億元，整個項目計劃在2011年上半年開工。

　　不過，就目前來看，中冶置業(yè)不僅并沒能如期開工，且可能面臨項目開發(fā)啟動難的局面。

　　對于中冶置業(yè)這種“涉嫌虛假開工”的做法，南京業(yè)內(nèi)認(rèn)為主要是因為資金原因。“該項目在200億的土地款之外，尚需400億的開發(fā)資金，而中冶目前財務(wù)狀況并不理想，與此同時，該項目還涉及拆遷等問題”。

　　而最近有消息指出，在該項目上，中冶準(zhǔn)備引入中糧置業(yè)，并計劃開發(fā)為中糧大悅城項目。

　　對此，中冶置業(yè)南京公司在接受采訪時表示“沒有這一回事”。

　　另一當(dāng)事方中糧大悅城方面，則向觀點地產(chǎn)新媒體回應(yīng)稱“沒有聽說”。對于未來中糧集團(tuán)會否接手這一項目，中糧方面相關(guān)人士則表示“不清楚”，并聲明“目前，中糧大悅城還沒有進(jìn)入南京的計劃”。

　　不過事實上，中冶和中糧的合作此前有先例。

　　據(jù)悉，中糧集團(tuán)早在07年收購朝陽大悅城之時，就曾得到過中冶集團(tuán)的幫助。而目前最成功的西單大悅城更是中糧集團(tuán)以40億的代價從中冶集團(tuán)手中獲得。

　　大悅城模式有待成熟

　　雖然中糧方面否認(rèn)了接手南京地王項目的傳言，但這同時也牽及另外一個問題，計劃“五年內(nèi)在全國復(fù)制30個大悅城”的中糧，目前是否已經(jīng)具備全面擴(kuò)展的所有條件?

　　自2007年北京西單大悅城開業(yè)至今，中糧大悅城已經(jīng)相繼有5個項目開業(yè)，且都取得不錯的收益。這5個項目分別是：北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、沈陽中街大悅城、上海大悅城和天津大悅城項目。

　　來自中糧方面的數(shù)據(jù)稱，這五個已開業(yè)的大悅城項目的出租率可以達(dá)到93%-95%，最高可以達(dá)到99%，即便是剛剛開業(yè)一年多的天津項目也可以達(dá)到這一水平。

　　不過，每年的租金回報情況，中糧方面則以“不便透露”而婉拒。

　　但事實恐怕并不如中糧所宣傳的那般美好。有北京業(yè)內(nèi)人士指出，若說大悅城的出租率在90%多，則有可能;但如果說接近100%，則意味著項目后續(xù)有很多企業(yè)在跟進(jìn)，希望入住。

　　他指出，這種情況可能出現(xiàn)在三五年前的北京賽特等，還可能會出現(xiàn)在90年代初商業(yè)剛剛興起來的北京，但現(xiàn)在的商業(yè)物業(yè)很難達(dá)到這個水平。

　　另外，出租水平的上升，這并不意味租金收入的提高。

　　僅以朝陽大悅城為例，開業(yè)兩年多以來，該項目一直在定位上作出調(diào)整，并在去年底今年初完成一次幾近“推到重來”的定位。將原有的百貨業(yè)態(tài)永旺百貨剔除，取而代之的是更多零售和餐飲企業(yè)的組合。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，中糧這是用原來的次主力店代替主力店，向“體驗型的購物中心”靠攏，但這一業(yè)態(tài)更改帶來的直接后果是租金水平的下降。

　　但不能忽視的是，“最近兩年北京的商業(yè)經(jīng)營很困難，除了個別已經(jīng)做起來的項目租金水平在上漲外，大部分都在下降，所以，各個商場都在做調(diào)整，是不得已的調(diào)整。CBD區(qū)域里，目前已有一些項目將原規(guī)劃的商業(yè)面積改為辦公樓了。”

　　有數(shù)據(jù)顯示，在朝陽大悅城開業(yè)半年后的2010年底，出租率僅八成，且工作日人流量嚴(yán)重缺乏，而上海的大悅城同樣存在這一情況。比這兩家經(jīng)營狀況稍好的沈陽大悅城2010年的全年營業(yè)額僅3億元。

　　更有中糧內(nèi)部人士稱，在西單大悅城外，大部分大悅城項目的租金收入并不高，還屬于不太賺錢的階段。

　　與此同時，有熟悉商業(yè)地產(chǎn)的人士指出，盡管中糧已經(jīng)有幾個大悅城項目，并宣布要開始全國化復(fù)制，但執(zhí)行起來的標(biāo)準(zhǔn)化難度卻很大。

　　其舉例稱，在北京的西單大悅城地處城市一級商圈，而朝陽大悅城則位于新興城市住宅區(qū)，雖然都叫大悅城，卻并不能歸為一類。

　　“通過項目定位的調(diào)整，中糧目前在努力塑造大悅城的品牌形象，但我不認(rèn)為，中糧大悅城這個品牌已經(jīng)在消費者心目中形成一個品牌，形成一定的品牌信任度，它很多項目有影響力并不是基于品牌本身，而是由于項目所處的核心商圈的影響力”，有業(yè)內(nèi)人士如是稱。

　　中糧集團(tuán)的目標(biāo)是，要在五年內(nèi)在全國復(fù)制30個大悅城項目，占整個中糧集團(tuán)資產(chǎn)的25%。根據(jù)當(dāng)初的計劃，西單大悅城在2011年的回報要達(dá)到28億元。

　　如此龐大的計劃的落地并非易事，至少在資金方面就需要龐大的數(shù)字來支撐。按照此前的報道統(tǒng)計，北京天津及上海共8個項目的總投資超過400億元，而中糧也曾預(yù)計復(fù)制20座大悅城至少需要投入700億的資金，加上持有型項目的投資回報期比較漫長，這些都勢必會考驗中糧的現(xiàn)金情況。

　　面對上述懸而待決的問題，中糧大悅城能否如期完成全國性擴(kuò)張的計劃，還是個未知數(shù)。

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