中國沒有REITs(房地產(chǎn)信托基金)這種產(chǎn)品來支持你做長期收租物業(yè)，針對傳統(tǒng)模式，想明白了購物中心怎么建設(shè)、怎么設(shè)計、怎么招商以后，我必須要在旁邊開發(fā)房地產(chǎn)和寫字樓，然后靠這部分現(xiàn)金來支持建造現(xiàn)金流，可能還缺一點點，再安排一點銀行貸款。

　　隨著萬達的品牌越來越強大，邀請萬達入駐的地方越來越多，可能給我們的地價更低，開發(fā)面積更大，也許通過開發(fā)就可以完全平衡現(xiàn)金流，建酒店、建商業(yè)的錢，也許不用貸款，全部就能搞定。

　　這種商業(yè)模式是全新的，在中國就創(chuàng)造了它的價值，所以很快也就凸顯出它比別人快很多的優(yōu)勢，所以我說萬達模式最核心的一點就是創(chuàng)新，和別人做不一樣的東西。

　　制度管理和信息化

　　萬達現(xiàn)在的攤子鋪得越來越大，涉及到的領(lǐng)域也很多。這時，企業(yè)管理怎么做？

　　一是靠制度管理，即建立非常完善的管理制度，怎么樣的收入，怎么樣的報批，怎么樣的核算，怎么樣的成本，怎么樣的設(shè)計等，一系列非常細的標準化制度。比如說我們現(xiàn)在的購物中心和酒店，各自都有自己的標準，購物中心我們有三個級別，A版、B版和C版，酒店也一樣，A、B、C三個級別。每一個級別里面都非常詳細地規(guī)定了它的外裝成本，內(nèi)裝成本、建筑成本、每層的成本、合起來總的成本是多少等。

　　再比如說，我們的商鋪，隨著萬達的快速發(fā)展，現(xiàn)在不是我們找商家，而是商家找我們，每次招商的時候都在追著我們，這個時候就會發(fā)現(xiàn)，很容易產(chǎn)生內(nèi)部腐敗行為，那怎么監(jiān)控？

　　方法很簡單，我們把商戶做了分類，第一，建立品牌庫，入庫的企業(yè)，才容許招投標，不管是施工的、供貨的、裝修的、開店的，只有入了品牌庫的，才有招標資格；第二，每一個類型品牌庫我們都把它分為A、B、C、D四個級別，根據(jù)它的誠信、實力，合作期限等等建立等級。A級店規(guī)定只允許使用A、B兩個級別的商家，即便你有關(guān)系，但你是新品牌，年限短，注冊資金少，實力小，可能只夠C類等級，或者還沒有入品牌庫，那肯定進不來我們的A級店。萬達的制度非常非常詳細。

二是，靠信息化。萬達較早就建立了自己的信息研發(fā)管理中心，現(xiàn)在投入幾十億了，每年還要投入4億到5億對軟件進行升級。此外，萬達還是中國民營企業(yè)當中擁有國家專利和自主知識產(chǎn)權(quán)管理軟件最多的企業(yè)。

　　比如說我們一個購物中心，從開工到結(jié)束，大概18個月，我們就把它分成18個月的節(jié)點再細化到每一周，個別事要細化到每一天，這是施工的方面。此外，裝修什么時候進場，招商什么時候進場，都有一個時間節(jié)點，把所有的時間節(jié)點分析以后，我們把它分成一、二、三級計劃節(jié)點。

　　假設(shè)一級80多個節(jié)點，需要總裁、副總裁關(guān)注；二級100多個節(jié)點，需要總裁助理兼公司總經(jīng)理關(guān)注；三級節(jié)點200多個，需要各地項目公司老總關(guān)注。每個節(jié)點上有各種各樣的橫向縱向的融合，即便沒有干過萬達廣場的人經(jīng)過一周培訓也就會干了。

　　這時候，搞施工的只管哪一天施工到多少層，搞機電制造的知道哪一天做哪些地方，招商的知道哪一天要簽合同，什么時候進場，各個環(huán)節(jié)緊張而不忙亂。這在萬達叫做模塊化管理軟件，也是我們的秘密武器。

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