“集團(tuán)未來會用更大的精力和資源將華僑城亞洲打造成為商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)運營商，目前還是一個嘗試，也是一個起步階段，今后不排除繼續(xù)向其注入商業(yè)項目，但目前還沒有具體的項目和計劃。”華僑城集團(tuán)副總裁陳劍在接受記者采訪時表示。

　　分析人士認(rèn)為，華僑城現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)可能會在未來以整體打包的形式放到華僑城亞洲內(nèi)，形成住宅、商業(yè)分屬“A+H”兩個上市平臺的局面。

　　“在每次內(nèi)地房企融資受限時，通過華僑城亞洲的海外上市平臺去分擔(dān)華僑城的資金壓力，這是華僑城集團(tuán)一個慣常的騰挪手段。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

　　蘇河灣契機(jī)

　　對蘇河灣項目的援助，或許是華僑城亞洲最終確定將商業(yè)地產(chǎn)作為核心業(yè)務(wù)的直接誘因。

　　2010年，華僑城正處于大規(guī)模激進(jìn)擴(kuò)張階段，其一年內(nèi)兩次在位于上海閘北區(qū)的蘇河灣地塊上出手，累計斥資達(dá)88.1億元，不僅刷新了全國“單價地王”紀(jì)錄，也創(chuàng)造了公司有史以來最大的單體項目紀(jì)錄。

　　然而過于激進(jìn)的拿地和市場的急轉(zhuǎn)直下，使得華僑城背上了蘇河灣這個沉重的包袱。2011年，華僑城曾計劃向母公司華僑城集團(tuán)申請委托借款，額度為130億元，向蘇河灣等項目進(jìn)行資金輸血。此外，市場還多次傳出華僑城意欲出售蘇河灣以緩解資金壓力以及更改規(guī)劃、違規(guī)開工的傳聞。

　　今年1月，華僑城亞洲的間接全資附屬公司Great Tec注資22.32億元于蘇河灣的項目公司上海置地，從而獲得了該項目公司50.5%的權(quán)益。這也意味著，蘇河灣項目的收益將全部并入華僑城亞洲報表，同時華僑城亞洲也將承擔(dān)更重的開發(fā)和融資責(zé)任。

　　“華僑城亞洲并沒有充沛的現(xiàn)金，這次收購一方面可能是對未來多元融資平臺的考慮，另一方面也是平衡集團(tuán)內(nèi)部子公司關(guān)系的一種考慮。”業(yè)內(nèi)人士猜測。

　　不過，由于蘇河灣本身擁有相當(dāng)大體量的商業(yè)地產(chǎn)，加上原有成都華僑城60萬平方米的商業(yè)部分，華僑城亞洲在商業(yè)地產(chǎn)上的積累已經(jīng)初具規(guī)模，等于間接促成了華僑城部分商業(yè)地產(chǎn)項目的H股上市，從而也堅定了華僑城集團(tuán)將華僑城亞洲改造成商業(yè)地產(chǎn)運作平臺的思路。

　　華僑城集團(tuán)人士表示，將會繼續(xù)在商業(yè)資源上對華僑城亞洲給予必要支持，因此華僑城的商業(yè)地產(chǎn)部分被普遍猜測會被擇機(jī)注入。

　　目前，華僑城旗下的商業(yè)物業(yè)除了蘇河灣以外，還包括位于深圳灣的綜合性項目“歡樂海岸”，該項目中擁有總面積達(dá)19.3萬平方米的大型Shopping Mall，另外還有波托菲諾國際公寓的國際風(fēng)情商業(yè)街以及部分住宅項目的底商和社區(qū)商業(yè)等，這些都是潛在的可能注入華僑城亞洲的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)。

　　謀計“分拆”

　　有港股地產(chǎn)分析師認(rèn)為，由于華僑城亞洲的香港上市公司身份，其可以選擇的融資手段要比華僑城更加豐富，如配股、銀團(tuán)貸款、俱樂部貸款、可轉(zhuǎn)債以及海外票據(jù)等，因此，融資方面的考慮是華僑城亞洲介入地產(chǎn)的重要因素。

　　陳劍也對記者坦承，內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)控導(dǎo)致涉及房地產(chǎn)類企業(yè)在融資方面受到極大限制，因而希望借華僑城亞洲打通香港融資平臺。

　　分析人士指出，華僑城亞洲的地產(chǎn)路線并不是簡單無章的機(jī)會主義，通過觀察可以發(fā)現(xiàn)，每一次重大的地產(chǎn)調(diào)控后，華僑城亞洲都會在一定程度上染指華僑城的地產(chǎn)項目，如2007年入主成都華僑城項目，2009年入主西安華僑城項目和目前入主蘇河灣項目。

　　目前，即便巨資收購了蘇河灣項目，但華僑城亞洲依然僅有30%的凈負(fù)債率，使得其后續(xù)的融資空間較為廣闊，這幾乎相當(dāng)于在高存貨、高負(fù)債的華僑城身上續(xù)接了一條重要的輸血通道。

　　而且，在將一些重資產(chǎn)不斷剝離到海外上市平臺后，重新以文化旅游概念為主打的華僑城正在重新走上輕資產(chǎn)路線，這大大減輕了自身沉重的財務(wù)壓力。

　　一位地產(chǎn)基金操盤人士對記者指出，除了融資的考慮外，海外投資者對商業(yè)地產(chǎn)估值較高或許也是華僑城亞洲接盤商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的原因之一。

　　“在對待商業(yè)物業(yè)時，海外投資者遠(yuǎn)比國內(nèi)投資者要成熟得多，”該人士表示，“具有巨大持續(xù)增值潛力的優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)現(xiàn)在日益受到追捧，將綜合體為主的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)移到香港上市平臺上，能夠獲得比在A股平臺上更高的估值，這是典型的將‘金子’和‘沙子’分開估值的策略。”

　　此外，在香港資本市場，由于商業(yè)物業(yè)為主的上市公司多數(shù)采取公允價值變動準(zhǔn)則，也使得這些公司能夠不斷享受到公允價值變動帶來的收益。

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