持有上海黃金地段的百萬方級商用物業(yè)，陸家嘴的轉(zhuǎn)型似乎水到渠成。陸家嘴在3月14日發(fā)布的年報中首度明確提出，要積極爭取由公司控股股東陸家嘴集團主導前期開發(fā)的國際旅游度假區(qū)及前灘項目。

　　兩年前，資本市場掀起迪士尼熱潮時，陸家嘴董事長楊小明曾明確指出，陸家嘴集團是項目操作者之一，股份公司并不參與。而陸家嘴此番表態(tài)，使其未來預期或更為樂觀。

　　短期內(nèi)陸家嘴仍然存在業(yè)績上的壓力，尤其是被寄予厚望的住宅銷售受政策影響，陸家嘴可能會通過銷售商業(yè)物業(yè)來實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。

　　地主轉(zhuǎn)型

　　根據(jù)2011年年報，陸家嘴營業(yè)收入41.7億元，同比增長51%；凈利9.8億元，同比下降18%。其中土地批租收入約16.7億，占主營業(yè)務收入的41%，房產(chǎn)租賃收入則為9.7億元。

　　陸家嘴2012年全年的目標，土地和房屋銷售收入不低于40億元，物業(yè)租賃和管理服務收入不低于23.5億元。

　　今年，陸家嘴將由土地批租全面轉(zhuǎn)變成長期資產(chǎn)管理收入和短期資產(chǎn)出售收入并重的模式。

　　陸家嘴經(jīng)營土地批租業(yè)務發(fā)跡于上世紀90年代。當時正值浦東開發(fā)開放，隨著金融業(yè)、外資和海外企業(yè)的進駐，由其持有一級土地開發(fā)資格的陸家嘴地區(qū)地塊迅速升值。一個可做參考的例子是，1996年，中糧獲得小陸家嘴濱江地區(qū)海景地塊樓面地價不到4000元/平方米，到2010年，九龍倉拿下品位稍低的地塊樓面地價達到35490元/平方米。

　　據(jù)統(tǒng)計，該公司批租業(yè)務的毛利率一直處于60%-85%，陸家嘴所擁資源稟賦之高，令其他一級開發(fā)商難望項背。

　　隨著陸家嘴地區(qū)開發(fā)的陸續(xù)完成，該公司手上的土地資產(chǎn)所剩無幾。再加上土地市場遇冷，出讓溢價率整體走低，批租業(yè)務的盈利空間越來越小。“不具備可持續(xù)性，不能成為公司運營的核心要素，謀求新方向是必然選擇。”長江證券研究員蘇雪晶分析。

　　陸家嘴集團一位人士透露，在浦東，陸家嘴、浦東金橋（600639）和外高橋（600648），均是在浦東功能區(qū)基礎上發(fā)展起來的土地一級開發(fā)地產(chǎn)公司，近年來都開始向租賃業(yè)務轉(zhuǎn)型。但與另外兩家偏重工業(yè)園區(qū)相比，陸家嘴定位于上海最大的寫字樓商圈，租金也多年來領漲上海，這使得其業(yè)績空間更具優(yōu)勢。

　　陸家嘴持有物業(yè)的潛能目前尚未完全顯現(xiàn)。根據(jù)國金證券的調(diào)查顯示，陸家嘴目前物業(yè)的平均租金水平，與市場實際租金存在50%的差距，以陸家嘴物業(yè)大規(guī)模增長的2008年推算，2014年后，即使市場租金水平不變，陸家嘴由于原有合約自然調(diào)整帶來的租金增長也會提升。

　　陸家嘴轉(zhuǎn)型商業(yè)的另一個優(yōu)勢在于財務實力。自2001年開始，該公司一直保持低負債戰(zhàn)略，負債比例在40%左右。有數(shù)個財務年份的負債率甚至接近于0，當期現(xiàn)金/資產(chǎn)比高達30%。

　　除自有資金之外，陸家嘴融資能力亦不可小覷。2009年陸家嘴短期借款利率范圍為4.78%-5.31%，在銀行一年期貸款利率之下，至2010年，經(jīng)濟步入升息通道，但陸家嘴的借款利率反而有所下降，短借利率范圍為4.3%-5%。2011年上半年，陸家嘴借由集團公司又獲得一筆16億元貸款，利率較銀行基準利率下浮10%。

　　借助這些優(yōu)勢，2005年至今陸家嘴持有物業(yè)有了明顯擴張，在營商業(yè)項目規(guī)模（含商鋪、寫字樓、酒店、會展）從不超過15萬平方米增至2011年的74萬平方米。目前，該公司主要在建物業(yè)總建面接近180萬平方米，其中大部分在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)。2014年開始，新一輪持有物業(yè)將完工入市。

　　此外，陸家嘴轉(zhuǎn)型多元化的另一重大方向是股權投資。借助陸家嘴貿(mào)易區(qū)內(nèi)金融機構(gòu)集聚優(yōu)勢，和總建面超過23萬平方米的陸家嘴軟件園平臺，陸家嘴希望借此參與到風險投資業(yè)務中。

　　大項目支撐

　　楊小明在2011年年報董事長致辭中說，控股股東陸家嘴集團已經(jīng)成為迪士尼項目的中方控股集團第一大股東，最近又承擔了世博前灘近3平方公里地塊的開發(fā)任務。希望依托以上優(yōu)勢條件，加強與控股股東聯(lián)動，積極爭取參與國際旅游度假區(qū)及前灘的投資開發(fā)。

　　這是陸家嘴管理層首次明確要積極參與迪士尼和前灘項目的開發(fā)。而包括虹橋商務區(qū)、徐匯濱江、迪士尼、浦東前灘在內(nèi)的六大區(qū)域，將是當?shù)?ldquo;十二五”期間的重點開發(fā)區(qū)域。

　　前灘項目是今年上海重點推進的項目，該區(qū)域位于世博園址南端濱江區(qū)域，總面積為2.83平方公里，是小陸家嘴地區(qū)的兩倍。浦東新區(qū)政府擬在3-5年內(nèi)投資百億將其打造成跨國企業(yè)地區(qū)總部集聚地，與陸家嘴金融城互補。目前，上海土儲部門已經(jīng)將地塊70%的股權轉(zhuǎn)讓給陸家嘴集團。

　　陸家嘴集團總經(jīng)理、陸家嘴董事長楊小明介紹，前灘的總建面達到350萬平方米以上，商辦建筑占到其中一半，還有約40%用于建造高端白領社區(qū)。根據(jù)陸家嘴2005年股改時的承諾，陸家嘴對集團資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有優(yōu)先受讓權。

　　上海迪士尼項目，總占地面積為7平方公里，項目投資達245億元，主要定位于主題公園、酒店、會議中心、購物中心建設。陸家嘴集團是中方公司的控股股東。

　　兩年前，資本市場掀起迪士尼熱潮時，楊小明曾明確指出，國際旅游度假區(qū)項目，陸家嘴集團是其中操作者之一，股份公司并不參與。

　　而此番表態(tài)，可以預見的是，陸家嘴會積極利用集團項目資源，參與兩個巨型項目的中后期開發(fā)。

　　不過，“即便是股份公司要參與，也不會作為一級開發(fā)主體進入。而是股份公司在二級市場上，通過招拍掛的形式參與競爭商業(yè)類項目的建設。”一位接近陸家嘴高層人士透露，母公司負責一級土地開發(fā)，是作為國資企業(yè)和功能區(qū)的角色。股份公司則需要通過市場化的方式壯大。這種定位早在集團內(nèi)部形成共識。

　　過去幾年，陸家嘴走出上海，在天津拓展節(jié)奏迅速。目前已經(jīng)建設的一個大型城市綜合體，包括45萬平方米的天津陸家嘴廣場和71.5萬平方米的天津虹橋國際社區(qū)。

　　短期壓力

　　按照長江證券蘇雪晶的預計，至2015年陸家嘴持有物業(yè)布局完成，租金與銷售收入之比約為1：1.05，達到租售平衡的目標。2011年，陸家嘴整體租金收入突破10個億，但顯然還不足以支撐起公司整體業(yè)績。

　　在未來幾年的轉(zhuǎn)型期間，要實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，陸家嘴顯然還面臨一定壓力。

　　去年，由于住宅開發(fā)業(yè)務和融資將不可避免地受到宏觀調(diào)控的影響，陸家嘴對旗下一些資產(chǎn)進行了清理：以減資的方式退出上海光通信發(fā)展股份有限公司，轉(zhuǎn)讓上海復旦科技園股份有限公司和上海陸家嘴投資發(fā)展有限公司的股權，以增加現(xiàn)金流。

　　陸家嘴公司人士坦言，2011　年度公司已經(jīng)開始銷售一些短期資產(chǎn)，其中大部分是住宅產(chǎn)品。如何修整現(xiàn)有的營銷策略，合理去化現(xiàn)有的住宅項目存量將是2012年度的經(jīng)營挑戰(zhàn)。

　　今年陸家嘴所持的天津河濱花園、東銀公寓、涵云雅庭等住宅項目有望入市。但天津和上海兩地的市場銷售不容樂觀。其中陸家嘴在上海的東銀公寓尚有約4萬平方米現(xiàn)房，預計售價不低于每平方米8萬元，但多為大戶型，總價高，目標客戶多受限購影響，目前去化水平較差。“今年會適時增加商業(yè)樓宇的銷售供應量。”上述陸家嘴人士說。

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