紅商網(wǎng)訊：在樓市促銷大行其道，大小開(kāi)發(fā)商以各種名義降價(jià)之時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)似乎比較低調(diào)。
低調(diào)促銷
3月6日，融創(chuàng)中國(guó)公布，2012年2月實(shí)現(xiàn)合同銷售8.2億元，同比增長(zhǎng)174%，環(huán)比增長(zhǎng)39%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約5.9萬(wàn)平米，合同銷售均價(jià)13900元/平方米。
截至2012年2月底，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額14億元，同比增長(zhǎng)65%，另外尚有預(yù)訂合同額13億元。
從城市貢獻(xiàn)比例來(lái)看，融創(chuàng)中國(guó)的銷售中，天津占比最高，為54%，其次為北京19%、重慶16%、蘇南(包含無(wú)錫、蘇州、宜興)11%。
融創(chuàng)方面指出，從去年12月以來(lái)沒(méi)有新項(xiàng)目推出，2月業(yè)績(jī)的取得都是一些在售項(xiàng)目，且各個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目銷售情況與之前相差不大。
公告特別提及，公司位于天津的融創(chuàng)中央學(xué)府項(xiàng)目，以2億元的銷售業(yè)績(jī)成為天津津南區(qū)的銷售冠軍。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目之所以取得如此成績(jī)，除了本身的地段優(yōu)勢(shì)及融創(chuàng)一貫的產(chǎn)品品質(zhì)外，也與其低調(diào)進(jìn)行的促銷有關(guān)。
資料顯示，融創(chuàng)中央學(xué)府項(xiàng)目位于天津市津南區(qū)天津大道與東沽路交口，總占地26.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約為60萬(wàn)平方米，容積率僅為2.2。整個(gè)項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā)，業(yè)態(tài)包括高層、疊拼等。
項(xiàng)目銷售人員介紹，融創(chuàng)中央學(xué)府目前在售的戶型是90-130平米，有高層和別墅。目前，項(xiàng)目正在進(jìn)行一些促銷活動(dòng)，且?guī)捉猜�，只剩下不多的房源，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為6000-7000元/平米。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中央學(xué)府項(xiàng)目自從去年10月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，售價(jià)便保持在9000元/平米左右，明顯高于目前的促銷價(jià)6000-7000元/平米。
看起來(lái)，雖然融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌一再?gòu)?qiáng)調(diào)歡迎調(diào)控，聲稱調(diào)控給融創(chuàng)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，但也開(kāi)始在價(jià)格上進(jìn)行微調(diào)。
應(yīng)對(duì)策略
融創(chuàng)中國(guó)人士稱，面對(duì)未知的樓市，融創(chuàng)將會(huì)選擇在傳統(tǒng)的回暖期3-4月加大力度，在營(yíng)銷、推盤(pán)等多個(gè)方面會(huì)逐步完善。
2012年，融創(chuàng)中國(guó)的推盤(pán)量將達(dá)到18個(gè)，所推貨量市值超過(guò)400億，推盤(pán)面積約300萬(wàn)平米。其中，天津地區(qū)預(yù)計(jì)推盤(pán)100萬(wàn)平米，北京推盤(pán)約30萬(wàn)平米，重慶推盤(pán)面積70萬(wàn)平米，蘇南片區(qū)合計(jì)推盤(pán)100萬(wàn)平米。
其中包括去年下半年剛剛獲取的項(xiàng)目，即與保利合作拿下的天津棉二地塊、聯(lián)手方興拿下的北京來(lái)廣營(yíng)地塊、與綠城合作的無(wú)錫香樟園項(xiàng)目。
國(guó)元證券分析師稱，這三個(gè)項(xiàng)目所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，且由于前兩幅地塊均為底價(jià)獲得，預(yù)計(jì)三個(gè)項(xiàng)目的凈利率都將超過(guò)25%。
但值得注意的是，除宜興、重慶外，融創(chuàng)中國(guó)推盤(pán)項(xiàng)目所在區(qū)域均屬于限購(gòu)城市。
從項(xiàng)目合同金額的貢獻(xiàn)來(lái)講，北京西山壹號(hào)院占比最大，為22%，而天津海逸長(zhǎng)洲、星美御，北京長(zhǎng)灘壹號(hào)、重慶伊頓莊園及蘇州81棟由于是尾貨在售，推盤(pán)量較小。
而從利潤(rùn)貢獻(xiàn)來(lái)看，北京西山壹號(hào)院及來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目、天津棉二地塊、重慶奧園及亞太商谷、無(wú)錫香樟園這些項(xiàng)目的利潤(rùn)率將保持在25%-30%，項(xiàng)目市值占全年推盤(pán)市值的57%，所以融創(chuàng)北京西山壹號(hào)院及去年下半年新拿的3個(gè)項(xiàng)目，對(duì)其今年銷售的影響尤為重要。
目前，北京別墅市場(chǎng)正呈現(xiàn)回暖跡象，今年1月，西山壹號(hào)院在北京以1.14億的成交額進(jìn)入北京豪宅市場(chǎng)成交前三名，這對(duì)于在京以高端產(chǎn)品為追求的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是個(gè)好消息。
此外，融創(chuàng)中國(guó)目前在建與代建項(xiàng)目共計(jì)18個(gè)，土地儲(chǔ)備約710萬(wàn)平米，可滿足其未來(lái)三到四年的發(fā)展需要。
國(guó)元證券指出，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，在融創(chuàng)項(xiàng)目售價(jià)下跌10%的情況下，在推項(xiàng)目可保持20%左右的凈利率，高于行業(yè)平均水平。所以，雖然目前房?jī)r(jià)環(huán)比下降，但由于推盤(pán)量的增加，預(yù)計(jì)融創(chuàng)2012年核心利潤(rùn)可保持20%以內(nèi)的增長(zhǎng)。
“如果融創(chuàng)2012年按預(yù)計(jì)進(jìn)度實(shí)現(xiàn)合約銷售額，則其手持現(xiàn)金200億左右，如果不賣地，融創(chuàng)到今年年底的凈負(fù)債率將降到15%以內(nèi)。”該分析師如是稱。
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