對于這條消息，瑞安房地產董事總經(jīng)理兼財務總裁尹焰強日前回應表示，目前分拆一事只是在研究階段，還沒做出決定，若最終成事，仍需要幾個月的時間。至于打包資產是否包括各地的所有新天地品牌，及是否采用REITs形式上市，目前正在研究，尚未有定論。

　　資金需求量一直巨大

　　新天地何時能最終拆分上市尚不明確，但瑞安的拆分舉動已不是第一次。瑞安集團的首個上市公司為瑞安建業(yè)，主要從事房地產、建筑和水泥生產。2006年，在上海新天地開發(fā)大獲成功以后，瑞安集團董事長羅康瑞成立了瑞安房地產，作為在中國內地的房地產旗艦公司，致力于開發(fā)大型、多用途城市核心發(fā)展項目及綜合住宅發(fā)展項目，并將其從瑞安建業(yè)中分拆出來獨立上市。

　　2004至2005年間，瑞安集團開始收購國內的爛尾樓，并成立了中華匯公司，不斷加快收購步伐。2007年，專注爛尾樓收購的中華匯正式登陸倫敦證券交易所，并在兩年之后成功將中華匯私有化。在每次的分拆上市過程中，瑞安集團總能募集到大量的資金。

　　此次傳出將新天地等項目拆分上市的消息，恐怕還是和瑞安集團由來已久的資金饑渴狀況有關。自上海新天地大獲成功之后，瑞安繼續(xù)在上海楊浦、大虹橋等地區(qū)布局，并將“天地系列”向全國推廣，在重慶、武漢、杭州、佛山、大連等地打造本地的“新天地”，建設大型城市綜合體項目。戰(zhàn)線拉得如此之長，對資金的要求可想而知。在市場行情看漲的時候，瑞安憑借自己的明星效應可以通過銀行進行融資。但在目前銀根吃緊的情況下，銀行的單一融資途徑就顯得勢單力薄了，瑞安必然會尋求其他方式緩解資金壓力。之前，瑞安就曾以6億元人民幣出售過創(chuàng)智天地的部分項目，這次計劃拆分項目上市，也是其一貫資金吃緊的又一次體現(xiàn)。就在傳出分拆上市一事當日，瑞安房地產更同時宣布計劃額外發(fā)行定于2015年到期、票面利率9.75%的7500萬美元債券�？磥碓阢y根普遍吃緊的情況下，瑞安原本就不算寬裕的現(xiàn)金流受到了更嚴厲的考驗。

　　拆分有利分工細化

　　除卻集資這一顯而易見的目的，拆分內地項目上市還可以使瑞安目前的業(yè)務進一步整合，使其各部門的分工更加細化。瑞安集團在內地不僅進行房地產項目的開發(fā)建造，也同時負責其項目的運營管理。對于項目開發(fā)而言，實現(xiàn)資金的迅速回籠已進行下一步擴張是開發(fā)商最為關心的問題，但對于長期持有的商業(yè)地產項目而言，通過運營管理提升物業(yè)價值，賺取穩(wěn)定的租金收益才是最成熟的運作方式。所以瑞安的開發(fā)機構和運營管理機構在投資回報上的需求是不一樣的。將“天地系列”等項目獨立拆分上市，可以募集更多的資金，從而培育項目的后續(xù)發(fā)展。分拆后，瑞安集團各上市公司的主營業(yè)務將會更清晰。

　　實際上，瑞安集團計劃分拆內地收租物業(yè)上市的想法由來已久。羅康瑞早在2009年底時就曾表示，在經(jīng)歷了金融風暴之后，瑞安房地產將更重視資金流轉，未來會考慮將已建成的商業(yè)物業(yè)，如新天地項目等分拆出來為獨立的上市公司。2011年5月，羅康瑞指出，公司正積極研究分拆內地收租物業(yè)業(yè)務上市，分拆模式目前還在探討。他同時也透露，瑞房已初步與投資銀行接觸，且接觸反應理想。然而之后，有關拆分上市的消息一直沒有傳出。此次再傳出消息，不知離真正實行還有多長時間。

　　瑞安房地產一直以來都傾向于長期持有其商業(yè)地產項目，個別項目被出售也主要是為了緩解其資金壓力。對于長期持有培育的商業(yè)地產項目來說，REITs可以說必須的。雖然目前我國還沒有開放REITs市場，但是作為一種國際主流的商業(yè)地產開發(fā)融資方式，REITs最切合成熟的商業(yè)地產開發(fā)模式通過租金獲取收益的特點。如果瑞安最終獨立拆分項目，通過REITs在港上市，此舉對于瑞安來說也并不是因為資金鏈吃緊才采取的應對之策，而應該是在確立了商業(yè)地產開發(fā)模式的初始階段就該考慮的問題。

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