或許是受萬(wàn)達(dá)集團(tuán)半年618.2億元銷售收入的刺激，以“中國(guó)城市最大的住宅供應(yīng)商”著稱的萬(wàn)科宣布，未來(lái)持有型物業(yè)將占其20%的開發(fā)比例。保利也計(jì)劃在兩年內(nèi)，把商業(yè)地產(chǎn)投資提高到總投資額的30%，金地則將用20%的資金投向商業(yè)項(xiàng)目。

　　三益中國(guó)院長(zhǎng)高棟說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)在最近3-5年，勢(shì)必將面臨一場(chǎng)重大的調(diào)整和洗牌。對(duì)于新進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的人，應(yīng)該“慎思、明辨、篤行”，一定想清楚商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、弄清楚商業(yè)地產(chǎn)的模式、踏踏實(shí)實(shí)地實(shí)踐。

　　把目光聚焦重慶，作為中國(guó)西部的經(jīng)濟(jì)核心城市，直轄市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于京津滬等地。當(dāng)龍湖地產(chǎn)三大商業(yè)戰(zhàn)略品牌擴(kuò)張推進(jìn)、協(xié)信星光68高檔商業(yè)中心亮相，金科進(jìn)軍城市綜合體步伐不斷加快，重慶商業(yè)地產(chǎn)“跑步向前“的時(shí)機(jī)，似乎已經(jīng)到來(lái)。

　　當(dāng)提及重慶有沒(méi)有比較成功的商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，高棟對(duì)新浪樂(lè)居編輯說(shuō)，解放碑的大都會(huì)廣場(chǎng)、江北觀音橋的北城天街，還有協(xié)信星光68，都給他留下了深刻的印像。

　　重慶潛力巨大 商業(yè)地產(chǎn)成企業(yè)新利潤(rùn)點(diǎn)

　　作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2011年上半年收入突破618.2億元，完成上半年計(jì)劃的153%，同比增長(zhǎng)69.7%，預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全年收入將突破1000億元。

　　而富力地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)報(bào)告也顯示，富力集團(tuán)的投資物業(yè)總租金收入同比上升32%，增加了5050萬(wàn)元，部分升幅來(lái)自剛于去年11月才試營(yíng)業(yè)的成都天匯商場(chǎng)。此外，集團(tuán)的四間酒店受惠于期內(nèi)房間價(jià)格提升，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)明顯改善，較去年同期改善超過(guò)28%。

　　如此種種，在宏觀調(diào)控背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力、商業(yè)物業(yè)的持續(xù)流通能力讓不少開發(fā)商開始增加在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資比重。

　　高棟說(shuō)：“與住宅不同，商業(yè)具有一定的輻射半徑，可以覆蓋幾萬(wàn)至幾十萬(wàn)消費(fèi)人口，而中國(guó)廣大的人口基數(shù)，也是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有效支撐。”

　　5月底，戴德梁行發(fā)布了中國(guó)大陸最具商業(yè)零售投資市場(chǎng)的排名，重慶僅次于北京、上海，當(dāng)選此次榜單的“探花”。順應(yīng)著時(shí)機(jī)，重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)瞬間風(fēng)起云涌。

　　2011年，龍湖地產(chǎn)三大商業(yè)戰(zhàn)略品牌“天街”、“星悅薈”、MOCO家居藝術(shù)館正在擴(kuò)張推進(jìn)，計(jì)劃未來(lái)5年再新建12個(gè)商場(chǎng)，出租物業(yè)面積達(dá)到200萬(wàn)平方米。

　　金科首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目金科·世界走廊已簽約華潤(rùn)萬(wàn)家、橫店影城等知名商家。協(xié)信在成功運(yùn)作“星光68”之后，“星光時(shí)代”也將登場(chǎng)，“星光”系還將被推廣運(yùn)營(yíng)到全國(guó)市場(chǎng)……

　　無(wú)論是外來(lái)大鱷還是本土開發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)正在成為各自的重頭戲。

　　“重慶房企三大巨頭龍湖、協(xié)信、金科高調(diào)轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)，也表明商業(yè)地產(chǎn)證逐漸成為企業(yè)新的利潤(rùn)點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。”談及重慶商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，高棟充滿了信心。

　　“盡管重慶商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步落后京津滬，但隨著五大商圈升級(jí)、重慶CBD的打造，重慶的城市輻射力和影響力正在逐漸提升，商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必會(huì)經(jīng)歷一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，重慶商業(yè)地產(chǎn)擁有極大的后發(fā)潛力。”

　　萬(wàn)達(dá)模式難復(fù)制 打通金融通道是關(guān)鍵

　　面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含的可持續(xù)的巨大利益，眾多開發(fā)商怦然心動(dòng)，星級(jí)樓宇、城市綜合體等商用物業(yè)不斷的產(chǎn)生，同時(shí)也面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“如果說(shuō)做住宅是利潤(rùn)多或少的問(wèn)題，那么做商業(yè)地產(chǎn)則是生和死的問(wèn)題。”高棟說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)本身也是一個(gè)跨界的行業(yè)，不單純是建房子那么簡(jiǎn)單，它需要對(duì)金融、零售商、消費(fèi)者、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等領(lǐng)域都有所涉及，需要整合各方面資源，因此對(duì)開發(fā)商會(huì)提出較高的要求。

　　國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭者，無(wú)疑是萬(wàn)達(dá)。其首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，通過(guò)與品牌商家的“捆綁式”戰(zhàn)略合作，提高了萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目的號(hào)召力，提升了商業(yè)價(jià)值，也減少了投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2011年6月，綠地與沃爾瑪、上影集團(tuán)、國(guó)美電器等國(guó)內(nèi)外知名商企建立戰(zhàn)略全作關(guān)系，試圖走上一條復(fù)制“萬(wàn)達(dá)模式”的商業(yè)地產(chǎn)之路。

　　“其他開發(fā)商很難模仿萬(wàn)達(dá)的這種模式取得成功”，高棟分析說(shuō)：“首先萬(wàn)達(dá)抓住了轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的最好時(shí)機(jī)，其次萬(wàn)達(dá)商業(yè)很快形成了標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式，也容易其快速?gòu)?fù)制。萬(wàn)達(dá)在模式、資源等方面具有追趕者暫時(shí)無(wú)法超越的‘先發(fā)優(yōu)勢(shì)’”。

　　盡管面臨著重重困境，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭依然很猛，具有金融行業(yè)屬性的商業(yè)地產(chǎn)，金融渠道、投融資平臺(tái)創(chuàng)新，則成為解決發(fā)展困境的唯一出口。

　　對(duì)于持有型商業(yè)而言，需要大量的資金投入，而目前國(guó)內(nèi)并沒(méi)有成熟的“退出”機(jī)制。“簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是金融渠道沒(méi)有打通，這對(duì)甲方而言，勢(shì)必造成比較大的資金沉淀。”

　　打通金融通道，將商業(yè)地產(chǎn)證券化、資本化，似乎已成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢(shì)，高棟介紹說(shuō)：“引入第三方的房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金，將商業(yè)地產(chǎn)的資金來(lái)源通過(guò)證券化的市場(chǎng)吸收，目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的國(guó)家，例如新加坡，就廣泛采用這種模式。”