“樓王”開發(fā)歷時6年 新鴻基坐收土地增值暴利

　　2005年，新鴻基以31.85億元購得上述被標(biāo)注為“E18單元A”的地塊，登頂當(dāng)年地王。由于該地塊臨近陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，倚靠黃浦江，處于濱江豪宅區(qū)核心位置，因此從拿地伊始，就備受地產(chǎn)業(yè)界關(guān)注。按照新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事雷霆曾早前的表態(tài)，新鴻基計(jì)劃將其打造成“世界級的豪宅項(xiàng)目”，隨后，這個頗具神秘色彩的項(xiàng)目被命名為“濱江凱旋門”。

　　樓盤的取名體現(xiàn)出了新鴻基進(jìn)軍大陸豪宅市場的決心：因?yàn)?ldquo;凱旋門”一名源自其在香港的成功案例。同樣是2005年，香港維多利亞灣“樓王”——“新鴻基凱旋門”開盤，30萬港幣/平米的售價震驚業(yè)內(nèi)。而在“樓王”概念的籠罩下，來自陸、港兩地的炒房團(tuán)當(dāng)年就帶給新鴻基意料之外的收益。

　　不過相比樓盤命名之初的“雄心壯志”，新鴻基在“E18單元A地塊”的建設(shè)上卻異常緩慢。“拿地是在2005年，但由于各種原因，該樓盤全面動工卻在2008年前后，期間因?yàn)楸娝�周知的原因，濱江凱旋門的建設(shè)速度異常緩慢，乃至到今年中旬，仍只是傳出部分公寓樓盤接近完工的消息”，上海地產(chǎn)業(yè)資深人士告訴記者。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟向記者證實(shí)了這一說法。他表示，率先完工并開售的將是靠近浦城路一側(cè)的高層公寓樓盤，而備受外界關(guān)注的“黃浦江別墅”則將在一、兩年后“視政策情況再定”。

　　這意味著，從2005年拿地，到2013年“視情況”開盤黃浦江臨江別墅，新鴻基在上海黃浦江畔的“濰坊新村街道245街坊23宗地塊”上的“建設(shè)”時間將長達(dá)8年之久。新鴻基公關(guān)部在接受人民網(wǎng)采訪時承認(rèn)，在拿地之后，企業(yè)“因修改規(guī)劃，導(dǎo)致開工滯后”。然而新鴻基所稱的“修改規(guī)劃”，是這場“馬拉松式建設(shè)”的唯一緣由嗎？地產(chǎn)業(yè)界所指的“眾所周知的原因”又是什么？

　　打開滬上知名中介機(jī)構(gòu)的資料庫，記者發(fā)現(xiàn)這樣幾組數(shù)據(jù)：在新鴻基拿地次年，該地段“聲名赫赫”的湯臣一品的單元房價在3000萬元至4000萬元之間。這一價格在隨后兩年間沒明顯變化。但經(jīng)歷2008年、2010年兩輪房價飆漲之后，類似單元的房價分別上漲至6000萬元至1億元(2011年中介報(bào)價)。也就是說，在2008年至2010年這段時間，濱江豪宅樓價較當(dāng)初開盤時瘋漲近100%。

　　換言之，對于該地段新開樓盤而言，土地增值所帶來的收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)項(xiàng)目本身的收益。以“濱江凱旋門”為例，即便新鴻基2005年以地王身份擲金31.85億，但以規(guī)劃時容積率計(jì)算，其樓板價為每平米2萬余元。與這“區(qū)區(qū)”2萬元樓板價相對應(yīng)的是，該樓盤如果按正常施工流程，在2007年竣工銷售，那么每平米售價應(yīng)在10萬元左右，如果拖延至2011年下半年竣工銷售，那么每平米價格將躥升至20萬元。

　　將近100%的獲利空間，正是地產(chǎn)業(yè)界所稱的“眾所周知的原因”。

　　而這，僅僅是該樓盤公寓房源的價格變化。相較之下，被外界關(guān)注的“黃浦江臨江別墅”每平米售價與樓板價之間的巨大差異，更令人乍舌。

　　濱江豪宅獲市場熱炒 開發(fā)商逐利與政府監(jiān)管間的博弈

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，濱江板塊除卻天然的景觀資源，一個具有臨江優(yōu)勢的豪宅其未來商業(yè)成熟度并非普通商圈能比擬的，因此開發(fā)商才愿意不惜一切代價投入到新增地塊或樓盤之中。

　　可以看出，新鴻基敢于以8年時間，一搏“濱江凱旋門”項(xiàng)目，并非偶然性事件，而是經(jīng)過深思熟慮的布局。

　　以31.85億的購地成本，換取8年后十幾倍、乃至更多的收益，這場公然上演在黃浦江畔的“地產(chǎn)馬拉松”背后，呈現(xiàn)出兩個截然不同的對立面：一方面是地產(chǎn)開發(fā)商“囤地式建設(shè)”所攢取的暴利，另一面則是深受囤地之苦的地方政府在土地出讓金層面的損失：因?yàn)榘凑照�常開發(fā)流程，如果地方政府獲悉“E18單元A地塊”樓盤的全部竣工銷售時間是2013年，那么在2010年間轉(zhuǎn)讓該地塊，新鴻基所承擔(dān)的成本絕不止31.85億元。

　　至于其中的實(shí)際差價，多位地產(chǎn)分析師與業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“該地塊特殊性強(qiáng)，土地增值的速度明顯高于其他板塊，政府承擔(dān)的損失已難以衡量。”

　　事實(shí)上，從新鴻基登頂?shù)赝踔�后不久，各級政府就已�?jīng)將打擊開發(fā)商囤地，作為穩(wěn)定地產(chǎn)市場的重要舉措：

　　2007年，國土資源部頒發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，對包括“囤地”在內(nèi)的多種現(xiàn)象加以政策限制。隨后不久，國務(wù)院即出臺《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。

　　多年來，上海市政府亦不斷增加落實(shí)中央上述文件的力度：其中就包括在2008年、2009年、2010年連續(xù)三年清查開發(fā)商閑置土地，并出臺提高拿地保證金數(shù)額、規(guī)范繳納時間等舉措。除了在土地政策上對“囤地”現(xiàn)象圍剿外，上海還將行動面擴(kuò)大到金融領(lǐng)域。2011年6月，上海銀監(jiān)局局長廖岷表示，要求對有土地閑置、捂盤惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款進(jìn)行限制。

　　從新鴻基在2005年拿地，到2011年的6年時間，恰恰是各級政府對“囤地”現(xiàn)象窮追猛打的6年。然而值得玩味的是，這6年時間，又是開發(fā)商以各種手段挑戰(zhàn)政策紅線，不斷與政府監(jiān)管賽跑的6年。

　　新鴻基官方宣稱“因?yàn)樾薷囊?guī)劃”而耽擱的“濱江凱旋門”，正是在《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》出臺前后，破土動工。不過動工之后，該樓盤又經(jīng)歷了分批建設(shè)的幾個階段。經(jīng)歷6年之久，方傳出即將竣工銷售部分公寓房源的消息；至于剩余公寓房源與臨江別墅的建設(shè)與銷售時間，仍是未知。

　　而根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，如果期間政府進(jìn)一步擴(kuò)大監(jiān)管的層面，那么開發(fā)商就適當(dāng)調(diào)整策略。但如果在出臺的政策中，被開發(fā)商找到了可以模糊的空間，那么實(shí)際上自然要“視情況而定”；這場貓和老鼠的游戲亦不知何時結(jié)束。

　　六年時間，黃浦江依然靜靜流淌，但其岸邊所上演的逐利卻近乎瘋狂。